Esiste qualcosa di più personale dell'abitazione di proprietà?
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Esiste qualcosa di più personale dell'abitazione di proprietà?

L'esperto di Credit Suisse Fredy Hasenmaile sul «miraggio» della proprietà immobiliare, i canoni locativi in calo, i veicoli a guida autonoma, le relazioni in case separate, la digitalizzazione dell'edilizia e l'eredità per i figli.

Signor Hasenmaile, possedere un'abitazione è un'esigenza primordiale, perché?

La nostra casa è un porto sicuro, quindi molto importante. L'uomo vuole avere massima libertà d'azione nel luogo in cui si è stabilito. E soprattutto vuole decidere in prima persona quando andarsene dal suo rifugio. Uno sfratto è traumatico quanto perdere il posto di lavoro.

Questo desiderio è razionale dal punto di vista economico?

Sì, se si dispone di un reddito e di un patrimonio sufficienti. In tal caso si possono contrastare le oscillazioni cicliche cui sono esposti gli immobili e col tempo partecipare all'apprezzamento della propria regione. Per molte economie domestiche, la proprietà abitativa comporta rischi di accumulazione che aumentano con le ipoteche. Per questo c'è bisogno di riserve.

A Singapore la proprietà di abitazioni è sovvenzionata perché, come ha dichiarato a Bulletin il ministro delle finanze, i proprietari sono i cittadini migliori (1/2014). Anche lei vede il vantaggio socio-politico di una quota di proprietà elevata?

Di certo i proprietari sono cittadini più felici, come confermano i sondaggi. Inoltre risparmiano di più e investono i loro risparmi nella manutenzione della proprietà o nel riscatto dell'ipoteca. In entrambi i casi si rivelano lungimiranti: in età avanzata i proprietari di case dispongono generalmente di un buon cuscinetto finanziario.

In Svizzera accade l'esatto contrario: i proprietari di abitazioni sono penalizzati, l'onere fiscale derivante dal valore locativo supera la deduzione fiscale per le ipoteche. Lo Stato dovrebbe promuovere di più la proprietà?

Nessun sistema fiscale ha solo sostenitori, è praticamente impossibile. Tuttavia negli ultimi anni i proprietari di abitazioni hanno beneficiato molto della flessione dei tassi d'interesse. In questo senso, il mal visto valore locativo crea un certo equilibrio a favore dei locatari.

Mi lascia perplesso il fatto che molti vivano da soli anche se sono coinvolti in una relazione affettiva.

A San Francisco molti appartamenti vengono assegnati tramite asta, a Stoccolma il mercato immobiliare è eccessivamente regolamentato. A quale modello deve orientarsi la Svizzera?

Regolamenti e sovvenzioni hanno pesanti effetti a medio e lungo termine. L'ultima crisi finanziaria affonda le radici nella crisi immobiliare degli Stati Uniti, dove la proprietà è stata incentivata al punto che si poteva acquistare una casa anche senza mezzi propri. D'altra parte una rigorosa protezione degli inquilini è fuori discussione. Ritengo che il sistema svizzero sia ben calibrato. Ne è scaturito un efficiente mercato della proprietà e degli appartamenti in affitto. Una perla rara nel confronto internazionale.

Ma anche questo mercato si evolve, i proprietari aumentano, i locatari diminuiscono.

Negli ultimi 25 anni le condizioni sono state molto vantaggiose per la proprietà abitativa. Negli anni Novanta la proprietà è tornata accessibile e dal 1995 per l'acquisto di un'abitazione possono essere utilizzati anche gli averi della previdenza. Parallelamente, i tassi d'interesse sono drasticamente scesi.

Proprietà abitativa inaccessibile

Proprietà abitativa inaccessibile

Onere sul reddito calcolatorio per un'economia domestica media in % sul reddito lordo in base ai seguenti parametri: interesse del 5%, manutenzione dell'1%, anticipo dell'80%, ammortamento a 2/3 entro 15 anni.

Fonte: Mercato immobiliare svizzero 2017 Credit Suisse

Nonostante tassi d'interesse ai minimi storici, lei definisce un «miraggio» l'acquisto di un'abitazione di proprietà. Perché?

Gli appartamenti e le case sono diventati carissimi. La tentazione dei bassi tassi d'interesse è irrilevante per la maggior parte delle persone, infatti gli istituti finanziari devono accertarsi che siano in grado di sostenere anche un interesse del 4,5 o 5 per cento: solo in quel caso otterranno il credito. Oggi acquistare un'abitazione di proprietà è un miraggio, anche per molte persone di ceto medio.

È un problema per la società se il ceto medio non può permettersi un'abitazione di proprietà?

Dal punto di vista economico è importante evitare un surriscaldamento del mercato. Le crisi immobiliari sono molto dannose, come sappiamo bene in Svizzera per esperienza. Oggi qui non c'è una bolla immobiliare, ma non è bello che gli effetti negativi delle misure di regolamentazione ricadano sul ceto medio e sugli istituti di credito ipotecario: i primi non possono acquistare, i secondi concedono meno crediti.

Ha una risposta all'eterna domanda: quando saliranno i tassi d'interesse?

Ci vuole inflazione. Solo allora le banche centrali aumenteranno i tassi. Ma la digitalizzazione, la globalizzazione e l'invecchiamento demografico mantengono l'inflazione a livelli contenuti, per cui gli interessi rimarranno bassi ancora a lungo. Prima o poi ne usciremo, ma escludo un ritorno ai livelli record del passato, almeno nel breve periodo. Un effetto secondario dei bassi tassi d'interesse è l'eccesso di attività edilizia.

Per un investimento a lungo termine, oggi conviene puntare ancora sugli immobili o su altro, come azioni o obbligazioni?

Negli ultimi vent'anni gli immobili hanno battuto le altre classi di investimento, e questo a fronte di un rischio più basso. Tuttavia sarebbe avventato limitarsi a estrapolare questa performance per i prossimi decenni. L'incredibile flessione dei tassi d'interesse ha alimentato il rendimento degli immobili, ma non si ripeterà un'altra volta: i tassi d'interesse non possono scivolare in territorio negativo ancora a lungo. Ci sono dei limiti. Con tutta probabilità nei prossimi vent'anni la classifica sarà diversa, credo che le azioni torneranno ai vertici.

Per chi desidera acquistare comunque un immobile, si dice che vadano considerati soprattutto tre elementi: posizione, posizione, posizione. È davvero così?

In un mercato in recessione, questa regola generale conta ancora di più. Ma il punto è: cosa si intende per buona posizione? La risposta a questa domanda cambia in continuazione, per es. negli ultimi anni ha acquisito importanza il collegamento alla rete dei trasporti pubblici, mentre ne ha persa la vicinanza ai negozi, a causa dell'online shopping.

In termini di qualità dell'ubicazione, i veicoli a guida autonoma definiranno nuovi standard?

Garantito. Oggi per molte località è l'accessibilità il fattore limitante. Questo aspetto cambierà drasticamente. A trarne vantaggio saranno le ubicazioni che distano dal centro fino a 30 minuti di auto e non sono collegate, o lo sono limitatamente, alla rete dei trasporti pubblici.

Lei ha previsto che la domanda di abitazioni di proprietà in Svizzera subirà un crollo nel lungo periodo. Perché?

La demografia ha conseguenze devastanti. Gli effetti della contraccezione, quindi il significativo crollo dei tassi di natalità a partire dalla seconda metà degli anni Sessanta, sono in gran parte attenuati dall'immigrazione, ma oggi il mercato assorbe 20 000 unità abitative all'anno, mentre secondo i calcoli nel periodo tra il 2030 e il 2040 questa cifra non supererà le 9000 unità.

La proprietà abitativa perde importanza, le superfici a uso ufficio sono in larga misura sfitte e il commercio online sostituisce le superfici di vendita. Esiste un comparto immobiliare fiorente?

I segmenti di nicchia vanno a gonfie vele: superfici logistiche, spazi abitativi per la terza età, case di cura, appartamenti per studenti e spazi abitativi per single.

Anche case di vacanza? Chi poteva ha costruito prima che entrasse in vigore l'iniziativa sulle abitazioni secondarie. Ora l'offerta è alta, i prezzi bassi.

È vero, a ciò si aggiungono anche il franco forte e una certa incertezza giuridica legata alle nuove disposizioni. Tutti questi fattori negativi si affievoliranno col tempo. Quindi il momento è effettivamente propizio per l'acquisto di un'abitazione di vacanza.

Come sono cambiate negli anni le abitudini abitative degli svizzeri?

Oggi, con il 35 per cento, le famiglie unipersonali sono l'economia domestica più diffusa, nel 1960 rappresentavano solo il 14 per cento ed erano il gruppo più ristretto. 

Boom ininterrotto dell'edilizia: appartamenti in affitto

Boom ininterrotto dell'edilizia: appartamenti in affitto

Fonte: Mercato immobiliare svizzero 2017 Credit Suisse

Cos'è successo?

È molto semplice: siamo diventati più ricchi, quindi dobbiamo accettare meno compromessi. Questo si riflette nella forte tendenza all'autorealizzazione.

Oggi molti vivono da soli anche se sono coinvolti in una relazione affettiva. È uno sviluppo positivo?

Mi lascia perplesso questo fenomeno, che si riscontra in ugual misura tra gli uomini e le donne. Non parlo come specialista immobiliare, ma come rappresentante della nostra società. La convivenza promuove la tolleranza e la capacità di scendere a compromessi. Ho l'impressione che questi valori sociali vengano meno nelle persone che hanno vissuto da sole per molto tempo. Un vero peccato, in fondo non è proprio dalla convivenza che nascono storie indimenticabili? [si veda la fig. 3]

Quali sono le conseguenze dell'invecchiamento delle società sul mercato immobiliare?

In futuro avremo bisogno di meno case unifamiliari, per contro serviranno più appartamenti idonei alla vecchiaia. Emergono nuove forme abitative, in cui gli anziani dispongono di un piccolo spazio privato e condividono con altri determinati ambienti e servizi.

Come può un locatario beneficiare dell'elevato tasso di sfitto, il più alto da anni?

Vi sono sempre più possibilità di scelta. Inoltre cresce il potere di negoziazione nei confronti del locatore. I canoni di locazione non sono più in costante aumento, anzi, in alcuni casi dovrebbero persino calare.

Devo chiedere al mio locatore una riduzione del canone di locazione?

Sì, ma solo se il tasso di riferimento torna a scendere. Se il contratto di locazione sussiste già da tempo, è probabile che l'affitto sia inferiore al livello di mercato. In quel caso non sussistono molti margini di negoziazione.

Finora gli alloggi sfitti non sono un tema nelle grandi città. La situazione cambierà?

Anche nei centri vi sono segnali di una maggiore disponibilità di appartamenti in affitto. In un sondaggio recentemente condotto nella città di Zurigo, solo una minoranza definisce difficile la ricerca di un'abitazione.

Lei parla spesso di una «rivoluzione digitale» in cantiere. Cosa comporta?

La digitalizzazione dell'edilizia assicura un incredibile aumento dell'efficienza. Negli ultimi decenni, la produttività nel settore delle costruzioni non è riuscita a decollare, come confermano i grandi impresari edili. Nel prossimo decennio, secondo le loro previsioni, i costi dell'edilizia scenderanno del 30 per cento. L'edilizia è un settore complesso con molte parti coinvolte. È proprio in questi ambiti che la digitalizzazione offre soluzioni ideali sfruttando il collegamento in rete.

Abitare da soli nonostante una relazione: Stato della relazione uomo/donna per età, quota in %, 2013.

Abitare da soli nonostante una relazione: Stato della relazione uomo/donna per età, quota in %, 2013.

Fonte: Mercato immobiliare svizzero 2017 Credit Suisse

Lei come abita?

Per me è importante un tragitto casa-lavoro breve, quindi vivo in centro, nella costosa città di Zurigo. Questa scelta è anche legata ai figli perché ci tengo a vederli tutti i giorni, nonostante i lunghi orari di lavoro: noi abitiamo in un quartiere dove ci si conosce e aiuta, quasi come in un paese. Per me è molto importante, tanto che ancora non ho potuto realizzare il mio desiderio di un'abitazione propria.

Preferirebbe lasciare ai suoi figli una casa o un patrimonio ingente?

Se i figli hanno conoscenze finanziarie e molta disciplina, il patrimonio offre maggiore flessibilità. In caso contrario, una casa è dieci volte meglio.