Investire nel mattone all'estero
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Investire nel mattone all'estero

Nell'attuale difficile contesto dei mercati finanziari, caratterizzato da un clima di incertezza, bassi rendimenti finanziari e tassi d'interesse a zero o negativi, gli investitori tendono sempre più a optare per classi di investimento non tradizionali. Il settore immobiliare risulta particolarmente interessante grazie ai solidi rendimenti.

Secondo Preqin1, nel primo trimestre 2016 i fondi immobiliari privati presenti sul mercato erano 492 - un record storico. Il crescente interesse nel campo degli investimenti immobiliari riflette la capacità del segmento di soddisfare le esigenze e gli obiettivi degli investitori.

Il perdurare dello scenario di tassi prossimi allo zero nella maggior parte dei paesi industrializzati pone diverse sfide per gli investitori. Gli investimenti tradizionali a reddito fisso non offrono più i rendimenti del passato. D'altro canto, i portafogli di investimento dovrebbero anche registrare una solida performance in un contesto caratterizzato da minor liquidità, fermo restando che la situazione attuale potrebbe protrarsi per qualche tempo.

Inoltre, lo sviluppo demografico avrà un impatto significativo sul settore dell'asset management. Con l'aumentare dell'età media, crescerà la domanda di attività generatrici di reddito. Da un recente studio condotto da PwC tra i gestori patrimoniali è emerso che i prodotti che offrono un rendimento a basso rischio rappresentano la tipologia più importante2.

Con un valore di mercato globale stimato di 28,200 miliardi di dollari3, e una domanda costantemente elevata, gli immobili rappresentano un'importante classe di investimento. Finora l'investimento immobiliare si è tuttavia focalizzato sul mercato nazionale o locale. In molti portafogli, l'esposizione al mercato immobiliare estero costituisce solo una porzione esigua del volume totale di investimenti

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Fonte: European Institutional Real Estate Survey (EIRES) 2013, Credit Suisse

Ciò è dovuto principalmente al fatto che i mercati variano molto da paese a paese, e gli investitori spesso hanno maggiore familiarità con il proprio mercato. Gli investimenti nei mercati immobiliari internazionali consentono tuttavia non solo di beneficiare degli sviluppi al di fuori del proprio paese, ma anche di diversificare il portafoglio e migliorare il profilo rischio-rendimento.

I vantaggi dell'internazionalizzazione - cogliere valore in diversi mercati

I mercati immobiliari sono molto diversi tra loro, ad esempio in termini di trasparenza e imposizione, ma soprattutto si differenziano per la loro posizione all'interno del ciclo immobiliare. Questo significa che il successo degli investimenti e dell'espansione all'estero richiede tempo, competenze altamente specialistiche e una piattaforma globale. "Anche all'interno di un paese piccolo come la Svizzera, per chi risiede a Zurigo non è facile investire a Ginevra. Occorre essere informati sui diversi regimi normativi e fiscali o sulla zonizzazione. Applicando la stessa logica a livello internazionale, vi sono ancora più differenze a livello di standard locali, cultura, contesto giuridico e scenario macroeconomico", spiega Ulrich Braun, Head Strategy and Advisory per Real Estate Investment Management di Credit Suisse.

Anche all'interno di un paese piccolo come la Svizzera, per chi risiede a Zurigo non è facile investire a Ginevra.

Ciò ha due conseguenze: da un lato, in campo immobiliare è indispensabile l'attività di analisi per investire a livello internazionale, soprattutto quando si passa da un approccio nazionale a uno internazionale; dall'altro, è anche importante poter contare sull'appoggio di esperti presenti sul posto, ed è per questo che i gestori dei fondi collaborano a stretto contatto con gli specialisti locali.

Vi sono diversi tipi di investimento immobiliare internazionale, che vanno da fondi immobiliari con investimenti diretti o indiretti, REIT e azioni immobiliari, fino ai mandati immobiliari o strutture di club.

Fondi d'investimento diretti e indiretti

I fondi diretti investono direttamente in un'ampia gamma di edifici, mentre i fondi immobiliari indiretti sono principalmente investiti in fondi e azioni immobiliari (società quotate che operano nel settore immobiliare). L'universo di investimenti diretti internazionali spazia da prodotti per mercati specifici come Europa o Stati Uniti, a prodotti diversificati su scala globale. Gran parte di questi prodotti ha una forte focalizzazione sui dividendi annuali. "I fondi internazionali diretti permettono agli investitori di beneficiare dei rendimenti generati nei vari cicli e dei guadagni prodotti attraverso la diversificazione internazionale", spiega Ulrich Braun. Il periodo d'investimento ideale per questi prodotti è generalmente superiore a cinque anni.

Come i fondi diretti, i portafogli indiretti sono diversificati per regioni e tipologie di immobili, e comprendono edifici adibiti a uffici, a uso commerciale e abitativo. Chi investe in fondi immobiliari indiretti beneficia di un'ampia diversificazione ottenuta con un singolo investimento. Secondo Christoph Bieri, responsabile del team Indirect Real Estate di Credit Suisse Asset Management, un ulteriore vantaggio degli investimenti indiretti è rappresentato dalla possibilità della gestione attiva. Se i gestori del fondo desiderano aumentare l'esposizione in un segmento di mercato e ridurla in un altro, possono modificare l'allocazione del portafoglio più facilmente rispetto ad altri tipi di fondi d'investimento.

Come evidenzia Ulrich Braun, gli investimenti nei fondi immobiliari potrebbero essere considerati particolarmente interessanti, in quanto possono generare rendimenti annui medi intorno al 3 per cento. "Con le strategie d'investimento tradizionali si realizza l'1,8 per cento; pertanto, vi è molta convenienza a investire in fondi immobiliari diretti e indiretti". Tuttavia, questi maggiori rendimenti riflettono anche i maggiori rischi di cui i potenziali investitori devono tenere conto.

Liquidità, tassi d'interesse e rischi

Uno dei fattori che gli investitori dovrebbero tenere presente quando desiderano investire in fondi immobiliari indiretti è la liquidità che, secondo Bieri, è in qualche modo limitata: in caso di fondi strategici quotati, la liquidità giornaliera non rappresenta in genere un problema, ma per i fondi non quotati, "gli investitori possono richiedere il rimborso delle azioni o investire solo su base trimestrale o talvolta semestrale", spiega. L'orizzonte d'investimento, come per i fondi d'investimento diretti, è di cinque anni e oltre.

Secondo Bieri, gli investitori dovrebbero anche essere consapevoli del potenziale impatto di un aumento dei tassi d'interesse sugli investimenti immobiliari. "Se i tassi d'interesse rimangono bassi, questa strategia offre un potenziale di rialzo. Ma se dovessero aumentare rapidamente, il che non rappresenta per noi lo scenario più probabile, le valutazioni immobiliari sarebbero a rischio. Lo scenario che riteniamo più probabile è quello di una modesta ripresa economica, accompagnata da un rialzo molto lento dei tassi d'interesse. Ciò consentirebbe ai gestori degli immobili di intervenire sui canoni d'affitto, compensando il rialzo in tassi di capitalizzazione.

Una soluzione potenzialmente interessante in un contesto di mercato difficile

Dati i rendimenti obbligazionari sempre più negativi e le prospettive demografiche di lungo termine, che continueranno a pesare sull'asset management, aumenterà la domanda di attività generatrici di reddito. Per gli investitori disposti ad assumersi i potenziali rischi, anche di cambio, quella immobiliare può essere considerata un'interessante classe di investimento per la sua capacità sia di aumentare il valore del capitale, sia di fornire redditi regolari. Tra le opzioni disponibili in questa classe, sia gli investimenti diretti sia quelli indiretti possono offrire una soluzione efficace ai fini della diversificazione del portafoglio e del conseguimento di rendimenti interessanti.

[1] Preqin Q1 2016 Quarterly Update Real Estate
[2] PwC Asset Management 2020: A Brave New World 2014
[3] FTSE EPRA/NAREIT Monthly Statistical Bulletin, dicembre 2015