Case che valgono miliardi
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Case che valgono miliardi

Se il terreno a disposizione è poco e caro, basta costruire verso l'alto. Ma non è così semplice. Economia dei grattacieli.

Nelle città la domanda per la superficie utile porta a un'enorme pressione sui prezzi dei terreni e alla necessità di costruire verso l'alto. Quest'evoluzione però non avviene allo stesso modo in tutti i grandi centri. Dove la costruzione dei grattacieli non è regolamentata, sono due i fattori che la caratterizzano: i costi per l'edificazione e la disponibilità economica dell'utilizzatore finale.

Nel 2014, nel mondo sono stati realizzati 97 grattacieli che superano i 200 metri di altezza: un nuovo record. Cosa spinge a costruire in verticale, anziché in orizzontale? Rispetto a un edificio con pochi piani, a parità di superficie un grattacielo offre più spazio locato. Di conseguenza si riduce la percentuale di incidenza del costo del terreno sulla spesa complessiva. Più il terreno è scarso, e quindi più caro, maggiore è l'impulso ad ampliare la superficie utile edificando verso l'alto. Ma cosa accade ai costi di costruzione con l'aumentare dell'altezza? Vi sono altre economie di scala che rendono finanziariamente auspicabile la costruzione di grattacieli? Niente affatto, anzi: aumentando i piani, aumentano anche i costi per la struttura, le facciate e gli impianti.

La maggiore voce di spesa è rappresentata dalla struttura portante: più di un quinto dei costi totali. Con il crescere dell'altezza, anche il peso che i piani inferiori devono sopportare è più elevato. Perciò le pareti e le strutture devono garantire maggiore stabilità. Per sopportare la forza del vento, 60 volte maggiore a 500 metri d'altezza, sono necessarie costruzioni più resistenti. Ad esempio il 101 di Taipei, alto 508 metri, è dotato di un pendolo di 660 tonnellate che compensa le oscillazioni provocate dal vento. Nelle zone a rischio, inoltre, deve essere presa in considerazione la sicurezza antisismica.

La luce del sole ha il suo prezzo

La facciata incide sui costi quasi quanto la struttura portante. Essa è esposta a vento e intemperie, e il suo ruolo è fondamentale per il riscaldamento e la ventilazione dell'edificio. Questi aspetti, come pure i requisiti di sicurezza, rendono necessarie finestre speciali. Inoltre, per motivi architettonici, è spesso richiesto uno specifico design. Realizzare piani dalla superficie più ampia garantisce una riduzione dell'incidenza dei costi della facciata per livello. A questo però si contrappone il bisogno di luce naturale dell'utilizzatore finale. Negli edifici a uso ufficio, il rapporto tra la superficie del piano e la facciata è inferiore a 0,5. Per quelli residenziali e per gli hotel è però necessaria una maggiore superficie finestrata. Piante complesse, come quella a Y del Burj Khalifa di Dubai, aumentano questo rapporto e pertanto sono più costose. I migliori dal punto di vista dell'efficienza dei costi sono i semplici edifici a pianta quadrata, come l'ex World Trade Center.

I grattacieli mettono a dura prova anche gli impianti. Per rifornire d'acqua i piani più alti sono necessari locali pompe posti ai piani ammezzati, a discapito delle superfici affittabili. Riscaldamento, aerazione e distribuzione di energia elettrica richiedono impianti molto performanti. I costi per gli ascensori, poi, aumentano in modo esponenziale con l'altezza dell'edificio: per limitare i tempi di trasporto e di attesa è indispensabile un gran numero di ascensori, che devono anche essere più rapidi.

Una seconda difficoltà è rappresentata dall'efficienza della superficie. Per ogni metro quadrato non locato, il rendimento diminuisce. Per esempio, gli ascensori occupano uno spazio considerevole, in genere al centro dell'edificio, anche se l'incolonnamento dei pozzi limita il consumo di superficie. Le singole cabine servono solo un determinato numero di piani e vengono integrate da ascensori rapidi. Anche dispositivi quali scale di sicurezza e ascensori antincendio occupano spazio al centro dell'edificio. Impianti di riscaldamento e condizionamento, generatori elettrici e pompe dell'acqua sono solitamente installati a piani separati, ma anche questo ha un costo in termini di superficie, che nei grattacieli moderni ammonta al 15 per cento. Lo sfruttamento della superficie (percentuale della superficie affittabile rispetto a quella totale) è quasi del 70 per cento, mentre negli edifici più bassi può arrivare al 90 per cento.

La soluzione ottimale: da 50 a 80 piani

Con il crescere dell'altezza dei palazzi, il calo dell'incidenza del prezzo del terreno è contrapposto a un aumento dei costi di costruzione. Ne risulta una struttura dei costi a U. Economicamente parlando, l'altezza ottimale considerando costi per terreno, salari e materiale è dai 50 agli 80 piani. Perché allora molti progetti oltrepassano questa soglia? Spesso per il committente il prestigio conta più dell'efficienza dei costi. La Kingdom Tower a Gedda, in Arabia Saudita, è un ottimo esempio: 1000 metri di altezza in un'area in cui il terreno non manca.

I costi di costruzione previsti per la Kingdom Tower si aggirano intorno a 1,2 miliardi di dollari. Gli svantaggi devono quindi essere compensati da maggiori opportunità di rendimento. Essendo in concorrenza con gli edifici più bassi, i grattacieli devono offrire un valore aggiunto, come il segnale di forza finanziaria che trasmettono e la conseguente attenzione che richiamano. Come nel caso delle Petronas Towers a Kuala Lumpur, il cui locatario principale è la compagnia petrolifera da cui prendono il nome. Per gli immobili residenziali e commerciali la vista che regalano i piani più alti costituisce un valore aggiunto e per essa i locatari sono disposti a pagare un prezzo adeguato. Ma l'altezza di per sé non garantisce un profitto. Per ottenerlo è determinante la buona raggiungibilità del sito e un'architettura straordinaria o un'altezza ancora più elevata per distinguersi dagli altri grattacieli.

Se i locatari sono disposti a pagare prezzi in grado di coprire maggiori costi di costruzione e se le leggi edilizie lo consentono, allora vale la pena edificare anche in quelle aree in cui il costo del terreno è molto elevato. Basti pensare a skyline come quelli di Manhattan, Hong Kong e, ultimamente, le città cinesi come Shenzhen o Canton.