Cacciata dal paradiso
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Cacciata dal paradiso

Per oltre dieci anni, sul mercato immobiliare svizzero hanno prevalso condizioni quasi idilliache: costante aumento di prezzi e affitti, boom della domanda e basse superfici sfitte in un quadro di bassi tassi d'interesse. Da alcuni anni, tuttavia, si moltiplicano i segnali che preannunciano tempi meno positivi. Per gli investitori immobiliari i rendimenti non sono infatti più così facili da conseguire. In futuro saranno necessarie sempre più prestazioni proprie per conseguire i rendimenti auspicati sul mercato immobiliare.

Nel 2015 gli interessi negativi hanno sospinto ancora in modo significativo le valutazioni degli immobili, probabilmente per un'ultima volta. Per via dei bassi tassi d'interesse, i tassi di sconto si sono ridotti nuovamente di 20-30 punti base, consentendo agli investitori di ottenere elevati utili di rivalutazione. Tuttavia, quanto più luminoso appare il passato, tanto più impegnative si presentano le prospettive future sul mercato immobiliare. I brillanti risultati sul mercato d'investimento sono in contrasto con i segnali di crescenti squilibri sui mercati degli utilizzatori. Sul mercato degli appartamenti in affitto, ad esempio, le superfici sfitte, nonostante la robusta domanda dal 2014, aumentano di oltre 4000 appartamenti all'anno. La commercializzazione è sempre più difficile, e ciò si evince dalla durata delle inserzioni degli appartamenti in affitto, salita di 4 a 28 giorni. Ciononostante, gli elevati rendimenti immobiliari rispetto agli investimenti alternativi generano un'intensa attività d'investimento. Di conseguenza si sviluppa ampiamente e senza freni l'espansione delle superfici utili. Nell'anno in corso dovrebbero essere nuovamente ultimati 24'000 alloggi destinati alla locazione. Considerata la dinamica ininterrotta delle domande di costruzione, a breve termine non ci si deve attendere un calo dell'attività edilizia. Anche nel 2016 l'elevato ampliamento previsto di appartamenti destinati alla locazione farà salire il numero di appartamenti sfitti di oltre 4000 unità. Pertanto nel 2016 la crescita dei canoni locativi in Svizzera dovrebbe quasi completamente arrestarsi.

I differenziali di rendimento elevati degli investimenti immobiliari stimolano l'attività di costruzione

I differenziali di rendimento elevati degli investimenti immobiliari stimolano l'attività di costruzione  

Differenza tra rendimenti da distribuzione degli utili dei fondi immobiliari e titoli di Stato, domande di costruzione per appartamenti destinati alla locazione (scala a destra)

Fonte: Credit Suisse, Datastream, ultimo rapporto annuale fondi immobiliari, Baublatt

I rifugiati alimentano la domanda di appartamenti, ma solo nel segmento dei prezzi più basso

Responsabile dell'atteso stop della crescita dei canoni locativi è, sul fronte della domanda, il calo dell'immigrazione per motivi professionali. Dopo che, nel 2015, il rispettivo numero era già diminuito di circa il 10 per cento, nel 2016 prevediamo una flessione ancora maggiore dell'afflusso di persone attive. Nell'anno in corso la crescita dell'occupazione dovrebbe infatti subire una battuta d'arresto. Tuttavia la flessione della forza lavoro in termini puramente numerici dovrebbe essere più che compensata dall'afflusso di rifugiati. Questi ultimi compaiono nei dati ufficiali della popolazione residente in pianta stabile solo parzialmente (esclusivamente rifugiati riconosciuti, secondo la Segreteria di Stato della migrazione) o con un anno di ritardo (secondo l'Ufficio federale di statistica). L'incremento di 17 000 rifugiati nel 2015, secondo la Segreteria di Stato della migrazione, e un afflusso atteso perlomeno altrettanto consistente nel 2016, vengono di conseguenza percepiti in modo poco nitido, ovvero con un ritardo temporale. L'ulteriore domanda di appartamenti in affitto da parte di rifugiati determinerà, principalmente nel segmento dei prezzi più basso, che è già conteso, una crescente tensione.

Quadro complessivo dell'immigrazione netta della popolazione straniera residente

Quadro complessivo dell'immigrazione netta della popolazione straniera residente

Somma mobile a 12 mesi, incluse le correzioni dei registri

Fonte: Segreteria di Stato della migrazione, Credit Suisse

Segmento commerciale dei mercati immobiliari all'insegna della trasformazione digitale

Sul mercato degli immobili ad uso ufficio, la domanda di superfici dovrebbe risultare estremamente debole. Mentre attori importanti, come i fornitori di servizi finanziari, devono fare i conti con un cambiamento strutturale, l'intero settore dei servizi è esposto a nuove sfide per via della rivoluzione digitale. Oggi il trasferimento delle funzioni di supporto amministrativo in paesi con manodopera a basso costo (offshoring) è più agevole grazie alla digitalizzazione. Dopo una stabilizzazione dell'eccedenza di offerta nell'ultimo anno, il previsto ampliamento delle superfici, salito al di sopra della media storica, dovrebbe indubbiamente intensificare nuovamente gli squilibri sul mercato delle superfici a uso ufficio nel 2016. Né nel caso di un aumento delle superfici sfitte né di un calo dei canoni locativi si deve quindi ipotizzare un'inversione di tendenza nei prossimi trimestri.

Dominato dalla digitalizzazione è anche il mercato delle superfici di vendita, che è assediato dal commercio online. Il capovolgimento sembra essere appena iniziato perché, nel raffronto con l'estero, il commercio online in Svizzera, con una quota di mercato del 6 per cento circa, si trova ancora in una fase di sviluppo iniziale. Un graduale allineamento a quote di mercato del 10 per cento, consuete in paesi con un'infrastruttura Internet analoga, dovrebbe mettere sotto pressione ancora di più la produttività delle superfici nel commercio stanziale e ridurre la domanda di superfici. Già oggi, superfici sfitte in crescita, un'offerta di superfici a livelli record e una flessione delle locazioni segnalano una grande prudenza sul fronte dei locatari. L'incertezza circa il ruolo del commercio stazionario nel mondo digitale può essere evinta da una pianificazione delle nuove superfici di vendita ben al di sotto della media, nonostante il basso livello dei tassi d'interesse.

Crescente divario generazionale nella proprietà abitativa

Solo sul mercato della proprietà abitativa domanda e offerta mantengono un solido equilibrio. I bassi tassi d'interesse e una crescita moderata del reddito reale costituiscono una situazione di partenza fondamentalmente positiva per la domanda di proprietà abitative. A ciò si aggiunge il fatto che, negli ultimi anni, la ricerca di proprietà abitativa degli immigrati sostiene analogamente la domanda. Un forte effetto frenante è esercitato invece dai provvedimenti di (auto)regolamentazione e dalle maggiori esigenze finanziarie associate per l'acquisto di proprietà abitativa. Nel 2016 la distensione del mercato delle abitazioni di proprietà appare destinata a proseguire. Questo dovrebbe tradursi, su tutto il territorio nazionale, in una crescita dei prezzi che, per quanto positiva, è comunque debole (inferiore all'1 per cento). La correzione dei prezzi nella Svizzera occidentale dovrebbe protrarsi, senza tuttavia subire un'ulteriore accelerazione. Le condizioni quadro per la proprietà abitativa sono infatti ancora interessanti.

La domanda è sostenuta in misura sempre maggiore da persone che si trovano nella seconda metà della loro vita. Oggi i proprietari di abitazioni hanno già, in media, 57 anni. Con l'invecchiamento della generazione dei baby boomer, che gode di una situazione finanziaria solida, e grazie alla loro aspettativa di vita più elevata, a predominare nella proprietà abitativa sono sempre più economie domestiche anziane. Al contrario, le giovani economie domestiche, anche a causa degli elevati prezzi di proprietà e dell'inasprimento della regolamentazione, restano più a lungo in appartamenti in affitto. Di conseguenza, si sta venendo a creare un crescente divario tra le generazioni. Pertanto, al più tardi quando dopo i baby boomer seguiranno le annate caratterizzate da scarse nascite, il mercato della proprietà abitativa sarà sottoposto a un banco di prova. A partire dal 2018 è prevedibile un indebolimento della domanda a causa di fattori demografici. La domanda, dopo alcuni anni, potrebbe infatti calare anche di un terzo rispetto a oggi.

Numero di proprietari di abitazioni in base all'età

Numero di proprietari di abitazioni in base all'età

Numero di economie domestiche proprietarie di abitazione in base all'età degli intervistati

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse