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Mercato immobiliare svizzero 2019: la planimetria fa la differenza

Credit Suisse pubblica lo studio sul mercato immobiliare svizzero 2019

Finché i tassi d'interesse rimarranno negativi, si continuerà a costruire. Il mercato immobiliare svizzero deve perciò fare i conti con una quota ancora più elevata di appartamenti sfitti, che costringe i locatori a ripensare alla qualità degli alloggi. Oltre agli aspetti legati alla posizione, è soprattutto la disposizione degli spazi affittati a determinare i vantaggi per i locatari. Le nuove tecnologie consentono di valutare la qualità delle planimetrie secondo criteri quantitativi, quindi oggettivi.

Lo studio sul mercato immobiliare svizzero 2019 pubblicato oggi da Credit Suisse dedica particolare attenzione alla qualità della planimetria. Gli economisti di Credit Suisse, coadiuvati dalla start-up svizzera Archilyse, hanno analizzato gli aspetti qualitativi della planimetria. Con l'aiuto di algoritmi è possibile esaminare sul piano quantitativo e quindi anche confrontare caratteristiche della planimetria come, ad esempio, la luminosità o l'arredabilità, che possono aumentare la qualità di un appartamento. Oltre a una più ampia scelta e a canoni d'affitto più bassi, prima o poi i locatari dovrebbero beneficiare di una migliore qualità delle planimetrie. I proprietari di abitazioni possono invece rallegrarsi per il protrarsi del contesto di tassi d'interesse bassi. Ancora per alcuni anni l'acquisto sarà più conveniente dell'affitto. Secondo gli economisti di Credit Suisse, in Svizzera un appartamento di proprietà costa, in media, il 18% in meno di un appartamento in affitto.

L'importanza trascurata della planimetria
La qualità della planimetria è stata a lungo trascurata nel settore immobiliare, e stranamente non è mai stata di fatto considerata. Eppure chi cerca casa cita la planimetria al quarto posto tra i principali criteri di valutazione, dopo canone di locazione, dimensioni e luminosità. La mancanza di attenzione per questa tematica potrebbe dipendere dal fatto che il mercato svizzero degli alloggi, dalla fine degli anni Novanta, è stato a lungo dominato da un mercato dei locatori, in cui chi offriva appartamenti in affitto non ha avuto difficoltà a collocarli. A complicare la situazione, si aggiungono le difficoltà nella misurazione della qualità planimetrica.

Grazie agli algoritmi si possono misurare le caratteristiche planimetriche
Con l'avvento delle nuove tecnologie digitali oggi è ad esempio possibile calcolare l'incidenza della luce per ogni stanza, in modo da poter quantificare la luminosità dell'appartamento. «In questo modo è più facile confrontare tra loro le caratteristiche delle planimetrie, e gli interessati hanno a disposizione dati senza dover visitare l'appartamento», spiega Matthias Standfest, CEO di Archilyse. Insieme a questa innovativa start-up, che ha sviluppato le necessarie tecnologie digitali, gli economisti di Credit Suisse intendono fare in modo che la planimetria assuma l'importanza che effettivamente merita. Una planimetria ben studiata migliora notevolmente il valore d'uso di un appartamento, contribuendo così a ridurre il rischio di spazi sfitti per i locatori. Di conseguenza, il vecchio credo sui fattori che sospingono il valore del mercato immobiliare – «la posizione, la posizione e ancora la posizione» – potrebbe dover essere integrato dall'aspetto della qualità delle planimetrie.

Proprietà abitativa: ancora per alcuni anni acquistare sarà più conveniente che affittare
Anche con i prezzi elevati degli immobili la proprietà abitativa rimane la forma residenziale più economica quasi ovunque in Svizzera. Sulla base dei costi complessivi, un appartamento di proprietà costa, in media, il 18% in meno di un appartamento in affitto comparabile. Se si considerano solo i costi che incidono sulla liquidità, il risultato è ancora più netto a favore della proprietà abitativa. Ciò è dovuto al persistere dei bassi tassi ipotecari, che, insieme al contesto economico favorevole e alla buona situazione del mercato del lavoro, dovrebbero effettivamente stimolare la domanda. Ma le cose non stanno proprio così: la domanda per la proprietà abitativa è infatti soffocata dalle difficoltà di finanziamento dovute alla regolamentazione.

Secondo gli economisti di Credit Suisse, nel 2019 la crescita dei prezzi dovrebbe perciò rimanere contenuta e al di sotto della soglia del 2%. Che di fatto vi sia un aumento dei prezzi è dovuto alla debole attività edilizia. Poiché i progettisti si concentrano sulla costruzione di alloggi in affitto, che vanno letteralmente a ruba tra gli investitori, la produzione di proprietà abitativa è sempre più in calo. Ciò determina in alcuni casi una penuria, che si manifesta nei prezzi più elevati. In conseguenza della domanda frenata dalla regolamentazione e della debole dinamica di costruzione di proprietà abitativa, secondo l'analisi di Credit Suisse nel 2019 la quota di proprietà, pari a circa il 39%, dovrebbe ridursi per la prima volta da parecchio tempo.

Appartamenti in affitto: più qualità, meno sfitto
Il calo dell'immigrazione si è arrestato grazie alla ripresa economica. Nel 2019 il saldo migratorio dovrebbe aumentare di circa il 10%. La domanda di appartamenti in affitto dovrebbe perciò continuare a riprendersi, anche se la dinamica congiunturale è più debole. A trarne i maggiori vantaggi sarà soprattutto la Svizzera tedesca, poiché nella Svizzera romanda non si è ancora vista un'inversione di tendenza nell'immigrazione. Si verifica un «Röstigraben», dovuto all'aumento della migrazione di ritorno dei portoghesi, che sono il gruppo di stranieri più importante della Svizzera romanda.

Poiché l'attività edilizia praticamente non rallenterà, nel 2019 in molte zone numerosi nuovi appartamenti in affitto arriveranno su un mercato già saturo. Le costruzioni sono situate principalmente nei comuni delle agglomerazioni, mentre l'attività di costruzione nei grandi centri è decisamente inferiore a quella di altri tipi di comuni. La penuria di appartamenti nei grandi centri è quindi «fatta in casa». Nel complesso, l'attività edilizia rimane troppo elevata a causa del basso livello dei tassi di interesse, e avviene nei luoghi sbagliati poiché la densificazione è troppo scarsa.

Il divario tra la domanda e l'offerta al di fuori dei grandi centri farà aumentare per la decima volta consecutiva i tassi di sfitto sul mercato degli appartamenti in affitto nel 2019, anche se a un ritmo leggermente più lento rispetto all'anno precedente. Nel frattempo, gli economisti di Credit Suisse prevedono che gli affitti all'offerta avranno un andamento più negativo e diminuiranno dall'1 al 2%. La qualità della posizione è quindi più importante che mai nella concorrenza per attirare i locatari. La topografia delle superfici sfitte (cfr. immagine) mostra che la raggiungibilità di una località, rispettivamente la sua distanza rispetto ai centri, costituisce un fattore centrale in grado di ridurre il rischio di sfitto.

Superfici a uso ufficio in trasformazione
Il mercato delle superfici a uso ufficio si muove più di quanto ci si aspetterebbe alla luce dei dati di mercato pressappoco intatti. Il mondo del lavoro sta cambiando. La digitalizzazione e l'automazione stanno modificando le attività lavorative. Il lavoro atipico è in aumento: vi si annoverano il lavoro a tempo parziale, i contratti a tempo determinato, le attività da freelance, il job sharing, il lavoro su chiamata e i gli stage. Anche i modelli di lavoro con orario flessibile sono sempre più diffusi, in linea con le esigenze dei dipendenti. Gli ostacoli alle postazioni di lavoro indipendenti dal luogo di lavoro sono diminuiti grazie a computer mobili, connessioni a banda larga ad alte prestazioni e soluzioni cloud. Tuttavia, più dell'80% della popolazione attiva ha ancora un posto di lavoro fisso, poiché si attribuisce grande importanza al flusso spontaneo di informazioni in azienda. La popolazione attiva sfrutta tuttavia le possibilità offerte dalle tecnologie e opta sempre più spesso per il telelavoro o il lavoro mobile.

Tutto ciò si traduce in incentivi per i datori di lavoro a passare da un modello di luogo di lavoro organizzato territorialmente a un modello basato sulle attività, in cui la rispettiva mansione determina il posto di lavoro. Di conseguenza, i fornitori di uffici devono adeguarsi alle nuove esigenze in termini di flessibilità e layout delle rispettive superfici. Sono richiesti layout degli uffici aperti, flessibili e intelligenti. Le strutture spaziali rigide diminuiscono, il che è possibile solo con arredi altamente mobili e le relative premesse sul piano edilizio. La comunicazione sta diventando un fattore chiave e richiede spazi non convenzionali. Inoltre, vi è una crescente domanda di flessibilità anche per le condizioni di locazione, ad esempio in relazione alla durata dell'affitto.

Fonte: Ufficio federale di statistica, Navteq, Geostat, Credit Suisse

 

La versione integrale dello studio «Mercato immobiliare svizzero 2019 – Posizione, posizione, planimetria» è disponibile in Internet in italiano, francese, inglese e tedesco all'indirizzo
www.credit-suisse.com/studioimmobiliare