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Il PropTech rivoluziona il settore immobiliare

Credit Suisse pubblica il Monitor immobiliare Svizzera 2° trimestre 2019

La digitalizzazione non risparmia neppure le imprese del settore immobiliare. Note per la loro inerzia, non avrebbero potuto augurarsi nulla di meglio che l'avvento di circa duecento start-up e PMI a forte affinità tecnologica che si sono poste l'obiettivo di rivoluzionare gli schemi convenzionali e i modelli di business attuali. Conosciute come imprese PropTech, talvolta fanno dormire sonni davvero poco tranquilli agli esponenti delle società immobiliari affermate, tuttavia schiudono anche nuove opportunità alle aziende innovative. Come rivela l'attuale numero del Monitor immobiliare di Credit Suisse, oltre al settore PropTech si osserva molto fermento anche nell'edilizia. Lo studio illustra inoltre gli sviluppi più recenti nell'imposizione fiscale della proprietà abitativa.

Il termine PropTech, che deriva dalla fusione delle parole property e technology, è oggi assai diffuso e il rispettivo settore è in piena espansione. Dopo un'iniziale titubanza, buona parte delle aziende del settore immobiliare ricorrono in una forma o nell'altra ai servizi delle imprese PropTech, che li offrono lungo l'intera catena di creazione del valore del settore: dalla pianificazione al finanziamento passando per la costruzione, l'intermediazione e la gestione di portafogli fino a toccare l'amministrazione di immobili (cfr. figura 1). Quanto sopra trova espressione - partendo da livelli modesti – negli impressionanti dati sulla crescita sfoggiati dal settore PropTech. Ma agli effetti pratici siamo solo agli inizi, come osservano gli economisti di Credit Suisse nel loro ultimo studio. Sebbene il potenziale di rendimento del settore PropTech sia smisurato, il cammino da percorrere per metterlo a frutto è ancora lungo.

Secondo sondaggio PropTech nazionale
In numerosi casi l'euforia della fase di avviamento delle singole aziende sta volgendo al termine: la crescita richiede un afflusso continuo di risorse e gli eventuali errori possono essere compensati e ripianati sempre meno con l'entusiasmo dei fondatori e il capitale di avviamento iniziale. In questa prospettiva le imprese PropTech devono analizzare con spirito critico la propria performance e apportare in tempo utile eventuali correzioni alla strategia o all'attuazione operativa. Per coadiuvare questo processo, gli economisti di Credit Suisse hanno svolto per la seconda volta dopo il 2017 un sondaggio. L’analisi attuale ha posto l’enfasi sulla comprensione reciproca tra PropTech e società immobiliari consolidate.

Avvicinamento reciproco tra PropTech e fornitori affermati di servizi immobiliari Nella comprensione reciproca risiede ancora molto potenziale, basti pensare ad esempio che solo il 7% delle imprese PropTech intervistate definisce le aziende del settore immobiliare «molto ricettive» alle soluzioni proposte dalle start-up. Ad ogni modo, oltre la metà delle aziende PropTech riconosce alle società immobiliari di essere «abbastanza ricettive». Inoltre, i segmenti del settore immobiliare ai quali il comparto PropTech punta come target, coincidono solo in parte con i campi nei quali l'industria immobiliare confida in una collaborazione fruttuosa (cfr. figura 1). Sarà interessante osservare se con una ulteriore progressione della cooperazione interattiva il settore PropTech potrà salvaguardare la sua autonomia o se si giungerà a una convergenza o a una fusione dei due comparti. Già oggi l'11% delle imprese edili e immobiliari ha acquisito una o più aziende PropTech e un altro 26% dichiara di partecipare finanziariamente a una o più imprese di questo settore emergente. È inoltre ragionevole supporre che le imprese del settore immobiliare stiano cercando sempre più di sfruttare internamente e in prima persona le rispettive tecnologie, tant'è che in futuro sarà verosimilmente sempre più difficile distinguere i due settori. Qualora un giorno non fosse più possibile riuscirci, l'obiettivo delle imprese PropTech di rivoluzionare il settore sarà stato raggiunto.

Proprietà abitativa: addio al valore locativo? Le proposte della Commissione dell'economia e dei tributi del Consiglio degli Stati per un cambiamento di sistema nell'imposizione della proprietà abitativa sono in fase di consultazione. Sono oggetto di dibattito cinque varianti per la futura deducibilità degli interessi debitori, accomunate dal fatto che il valore locativo delle abitazioni primarie ad uso proprio del proprietario non sarebbe più tassato e al tempo stesso verrebbe a cadere la deducibilità dei costi di manutenzione. Tuttavia, le cinque varianti differiscono in merito alla misura in cui il costo degli interessi potrà essere dedotto anche in futuro. Le varianti non sono particolarmente trasparenti e l'impatto sull'onere fiscale effettivo dipende tra l'altro dalla struttura patrimoniale del proprietario e soprattutto dal livello dei tassi.

Per assicurare in proposito una maggiore trasparenza, gli economisti di Credit Suisse hanno illustrato sulla base di calcoli ricavati da modelli le potenziali ricadute della riforma sul reddito imponibile di un proprietario (cfr. figura 2). Al riguardo si evidenzia che a fronte dell'attuale livello dei tassi, in tutte le varianti proposte il proprietario tipico otterrebbe risultanze migliori rispetto a quelle del sistema attuale. La situazione è invece ben diversa se i tassi ipotecari dovessero tornare a salire. Nelle fasi di rialzo finora i proprietari hanno potuto mitigare i loro costi per interessi con deduzioni proporzionalmente più elevate, in quanto l'imposizione del valore locativo abbassava nell'insieme il loro reddito imponibile. In presenza di tassi elevati, dopo un cambiamento di sistema i proprietari si troverebbero svantaggiati in tutte le varianti.

Edilizia: ristrutturazioni e risanamenti fanno tendenza Il trend rialzista in atto ormai da 15 anni nell'edilizia troverà prima o poi il suo epilogo. Attualmente è soprattutto la crescente eccedenza di offerta sul mercato locativo a destare preoccupazioni. Al più tardi con un nuovo rialzo dei tassi dovrebbe intervenire una correzione e i fatturati prodotti dall'edilizia abitativa esprimeranno verosimilmente una regressione. Anche se gli economisti di Credit Suisse non ipotizzano ancora un'inversione di tendenza duratura, un certo rallentamento dell'edilizia residenziale è da prevedere già nei prossimi trimestri, dato che dal secondo semestre 2018 è stata autorizzata l'edificazione di un numero decisamente più contenuto di unità abitative. Le opportunità in assoluto più significative nel medio e lungo periodo nel settore edile risiedono oggi nella ristrutturazione edilizia, ovvero nelle opere di trasformazione, risanamento e ampliamento, tant'è vero che la quota della ristrutturazione edilizia è la più alta mai raggiunta negli ultimi 25 anni. Alcuni elementi depongono a favore di una prosecuzione di questa tendenza, una griglia in cui rientrano il trend della sostenibilità, la ridotta sensibilità ai tassi d'interesse come pure la scarsità di terreno edificabile. Ciò malgrado, le flessioni che si delineano a medio termine nel segmento delle nuove costruzioni potranno essere compensate solo in parte da questi fattori.

Lo studio completo «Monitor immobiliare Svizzera 2° trimestre 2019» è disponibile in tedesco, inglese, francese e italiano in Internet all'indirizzo:
credit-suisse.com/monitorimmobiliare