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La cacciata dal paradiso – Credit Suisse pubblica il proprio studio sul mercato immobiliare svizzero 2016

L’anno scorso gli interessi negativi hanno assicurato agli investitori immobiliari elevati utili da rivalutazioni. Per contro, sui mercati degli utilizzatori si riscontrano crescenti difficoltà di commercializzazione, come si evince dall’aumento delle superfici sfitte, da quote di offerta a livelli record e dalle durate più lunghe delle inserzioni. Nel 2016 l’offerta di appartamenti in affitto e superfici commerciali dovrebbe perciò discostarsi rapidamente dalla domanda, e i bassi tassi d’interesse forniscono un consistente contributo in questo senso. Infatti, grazie a rendimenti immobiliari relativamente elevati, nello sviluppo immobiliare confluisce una quantità ingente di capitale, da cui risultano ampliamenti delle superfici disponibili sempre più in eccedenza rispetto alla domanda. Nel 2016 la richiesta di appartamenti in affitto, grazie alla domanda supplementare dei rifugiati, in termini numerici può ricollegarsi a quella dell’anno scorso, ma le prospettive per gli utili dovrebbero offuscarsi a seguito di un calo dei migranti per ragioni professionali. Gli economisti di Credit Suisse prevedono un indebolimento della domanda anche sui mercati delle superfici commerciali. A ciò contribuiscono, non da ultimo, i profondi cambiamenti legati alla rivoluzione digitale. Solo sul mercato della proprietà abitativa domanda e offerta rimangono in solido equilibrio. A causare una certa tensione potrebbero essere solo un aumento dei tassi d’interesse o gli effetti demografici tra qualche anno.

Per dieci anni, sui mercati immobiliari svizzeri hanno prevalso condizioni quasi idilliache: costante aumento di prezzi e affitti, boom della domanda e poche superfici sfitte in un quadro di bassi tassi d’interesse. Da alcuni anni, tuttavia, si moltiplicano i segnali che preannunciano tempi meno positivi. Per gli investitori immobiliari i rendimenti non sono più così facili da conseguire. Sul fronte dei tassi d’interesse difficilmente è prevedibile un ulteriore sostegno. Quindi, in futuro, saranno richieste sempre più prestazioni proprie per conseguire i rendimenti sperati sul mercato immobiliare.

I bassi tassi d’interesse segnalano già una prossima fase di contrazione

Nel 2015 gli interessi negativi hanno sospinto ancora in modo significativo le valutazioni degli immobili, probabilmente per un’ultima volta. Per via dei bassi tassi d’interesse, i tassi di sconto si sono ridotti nuovamente di 20-30 punti base, il che ha consentito agli investitori di ottenere elevati utili di rivalutazione. Tuttavia, quanto più luminoso appare il passato, tanto più impegnative si presentano le prospettive sul mercato immobiliare. I brillanti risultati sul mercato d’investimento sono in contrasto con i segnali di crescenti squilibri sui mercati degli utilizzatori. Sul mercato degli appartamenti in affitto, ad esempio, le superfici sfitte, nonostante la robusta domanda dal 2014, aumentano di oltre 4000 appartamenti all’anno. La commercializzazione è sempre più difficile, e ciò si evince dalla durata delle inserzioni degli appartamenti in affitto, salita di 4 giorni, a 28 giorni. Ciononostante, gli elevati rendimenti immobiliari rispetto agli investimenti alternativi generano un’intensa attività d’investimento. Di conseguenza si sviluppa ampiamente e senza freni l’espansione delle superfici utili. Nell’anno in corso, secondo le stime degli economisti di Credit Suisse, dovrebbero venir ultimati altri 24 000 appartamenti destinati alla locazione. Considerata la dinamica ininterrotta delle domande di costruzione, a breve termine non ci si deve attendere un calo dell’attività edilizia. Anche nel 2016 l’elevato ampliamento previsto di appartamenti destinati alla locazione farà salire il numero di appartamenti sfitti di oltre 4000 unità. Pertanto la crescita dei canoni locativi in Svizzera nel 2016 dovrebbe quasi completamente arrestarsi.

I differenziali di rendimento elevati degli investimenti immobiliari incentivano l’attività di costruzione

I differenziali di rendimento elevati degli investimenti immobiliari incentivano l’attività di costruzione

Differenza tra rendimenti di distribuzione dei fondi immobiliari e titoli di Stato, domande di costruzione per appartamenti destinati alla locazione (somma mobile su 12 mesi, scala a destra)

Fonte: Credit Suisse, Datastream, ultimo rapporto annuale fondi immobiliari, Baublatt

I rifugiati alimentano la domanda di appartamenti, ma solo nel segmento dei prezzi più bassi

Responsabile dell’atteso stop della crescita dei canoni locativi è, sul fronte della domanda, il calo dell’immigrazione per motivi professionali. Dopo che, nel 2015, il rispettivo numero era già diminuito di circa il 10%, gli economisti di Credit Suisse prevedono nel 2016 una flessione ancora maggiore dell’afflusso di lavoratori. Infatti la crescita dell’occupazione dovrebbe crollare nell’anno in corso. Tuttavia la flessione della forza lavoro in termini puramente numerici dovrebbe essere più che compensata dall’afflusso di rifugiati. Questi ultimi compaiono nei dati ufficiali della popolazione residente in pianta stabile solo parzialmente (esclusivamente rifugiati riconosciuti, secondo la Segreteria di Stato della migrazione) o con un anno di ritardo (secondo l’Ufficio federale di statistica). L’incremento di 17 000 rifugiati nel 2015, secondo la Segreteria di Stato della migrazione, e un afflusso atteso perlomeno altrettanto consistente nel 2016, vengono di conseguenza percepiti in modo impreciso, ovvero con un ritardo temporale. L’ulteriore domanda di appartamenti in affitto da parte di rifugiati determinerà, principalmente nel segmento dei prezzi più bassi, che è già conteso, una crescente tensione.

Mercati delle superfici commerciali all’insegna della trasformazione digitale

Sul mercato delle superfici a uso ufficio, gli economisti di Credit Suisse prevedono per il 2016 una crescita dell’occupazione in attività d’ufficio pari a zero e quindi una domanda di superfici estremamente debole. Mentre attori importanti, come i fornitori di servizi finanziari, devono fare i conti con un cambiamento strutturale, l’intero settore dei servizi è esposto a nuove sfide per via della rivoluzione digitale. Oggi il trasferimento delle funzioni di supporto amministrativo in paesi con manodopera a basso costo (offshoring) è più agevole grazie alla digitalizzazione. Le grandi imprese hanno già esternalizzato decine di migliaia di posti di lavoro. L’offshoring, a causa della solidità del franco, dovrebbe costituire in misura crescente un esempio anche per le piccole e medie imprese, facendo calare la domanda di superfici a uso ufficio in Svizzera. Un fabbisogno che già si è ridimensionato per via della flessibilizzazione del lavoro (desk sharing, home office, third places). La digitalizzazione offre tuttavia anche un potenziale per nuovi posti di lavoro inufficio e modifica le esigenze della domanda. Pertanto gli investitori, duramente colpiti dagli interessi negativi, progettano ulteriori superfici a uso ufficio. Trasferiscono sempre di più i loro investimenti verso i centri di medie dimensioni (come p. es. Zugo, Aarau, San Gallo e Lugano), dove predominano ancora quote di offerta più basse. Dopo una stabilizzazione dell’eccedenza di offerta nell’ultimo anno, il previsto ampliamento delle superfici, salito al di sopra della media storica, dovrebbe indubbiamente accentuare nuovamente gli squilibri sul mercato delle superfici a uso ufficio nel 2016. Né nel caso di un aumento delle superfici sfitte né di un calo dei canoni locativi si deve quindi ipotizzare un’inversione di tendenza nei prossimi trimestri.

Il radicale cambiamento sul mercato delle superfici di vendita è appena iniziato

Dominato dalla digitalizzazione è anche il mercato delle superfici di vendita, che è assediato dal commercio online. Il capovolgimento sembra essere appena iniziato perché, nel raffronto con l’estero, il commercio online in Svizzera, con una quota di mercato del 6% circa, si trova ancora in una fase di sviluppo iniziale. Un graduale allineamento a quote di mercato attorno al 10%, consuete in paesi con un’infrastruttura Internet analoga, dovrebbe mettere sotto pressione ancora di più la produttività delle superfici nel commercio stanziale e ridurre la domanda di superfici. Già oggi, superfici sfitte in crescita, un’offerta di superfici a livelli record e una flessione dei canoni di locazione segnalano una grande prudenza sul fronte dei locatari. L’incertezza circa il ruolo del commercio tradizionale nel mondo digitale può essere evinta da una pianificazione delle nuove superfici di vendita ben al di sotto della media, nonostante il basso livello dei tassi d’interesse. Uno dei pochi segnali di ottimismo è l’impulso della domanda sulla base della persistente e robusta crescita della popolazione per i commercianti al dettaglio dei comparti food/near food. A prescindere da questo, la domanda si concentra sulle migliori ubicazioni nelle vie dello shopping ad alta frequentazione e presso centri commerciali ben gestiti. Qui il commercio stanziale ottiene i migliori risultati rispetto alla concorrenza online. Tuttavia, a prescindere da queste location, la commercializzazione delle superfici si presenta difficile. Gli economisti di Credit Suisse non prevedono quindi, per i prossimi anni, alcun cambiamento del trend caratterizzato da una continua chiusura dei negozi, un aumento delle superfici sfitte e un calo dei canoni locativi.

Crescente divario generazionale nella proprietà abitativa

Nel 2016 i tassi d’interesse bassi e un moderato incremento dei redditi reali costituiscono, secondo gli economisti di Credit Suisse, una situazione di partenza fondamentalmente positiva per la domanda di proprietà abitativa. A ciò si aggiunga il fatto che, negli ultimi anni, la ricerca di proprietà abitativa degli immigrati sostiene analogamente la domanda. Un forte effetto frenante è esercitato invece dai provvedimenti di (auto)regolamentazione e dalle maggiori esigenze finanziarie associate per l’acquisto di proprietà abitativa. Gli economisti prevedono per il 2016 un proseguimento della distensione per il mercato residenziale. Questo dovrebbe tradursi, su tutto il territorio nazionale, in una crescita dei prezzi che, per quanto positiva, è comunque ancora debole (inferiore all’1%). La correzione dei prezzi nella Svizzera occidentale è destinata a protrarsi ma, secondo le stime degli economisti, non si acuirà ulteriormente. Infatti le condizioni quadro per la proprietà abitativa sono ancora interessanti. Ma la domanda è sempre più sostenuta da persone che si trovano nella seconda metà della propria vita, come si evince da un’analisi strutturale. Oggi i proprietari di abitazioni hanno già, in media, 57 anni. Con l’invecchiamento della generazione dei baby boomer, che gode di una situazione finanziaria solida, e grazie alla loro aspettativa di vita più elevata, a predominare nella proprietà abitativa sono sempre più economie domestiche anziane. Al contrario, le giovani economie domestiche, anche a causa degli elevati prezzi di proprietà e dell’inasprimento della regolamentazione, restano più a lungo in appartamenti in affitto. Di conseguenza, si sta generando un crescente divario tra le generazioni. Pertanto, al più tardi quando dopo i baby boomer seguiranno le annate caratterizzate da scarse nascite, il mercato della proprietà abitativa sarà sottoposto a un banco di prova. A partire dal 2018, gli economisti di Credit Suisse prevedono un indebolimento della domanda a causa di fattori demografici. La domanda, dopo alcuni anni, potrebbe infatti calare anche di un terzo rispetto a oggi.

La versione integrale dello studio «Mercato immobiliare svizzero 2016 – La cacciata dal paradiso» è disponibile su Internet all’indirizzo: www.credit-suisse.com/immobilienstudie