Imprese Press Release

Press Release

Punto massimo superato, ma non siamo ancora al «cessato allarme»

Il Credit Suisse pubblica il proprio studio sul mercato immobiliare svizzero 2014

Si moltiplicano i segnali secondo cui il mercato immobiliare elvetico avrebbe già toccato quasi inosservato il suo picco massimo. Anche se in alcuni segmenti i prezzi continuano ad aumentare, la dinamica si è interrotta. La situazione appare diversa da un mercato all'altro. I prezzi elevati delle abitazioni rappresentano un fattore frenante crescente, visti gli ostacoli posti dai requisiti di capitale e dalla sostenibilità in considerazione della regolamentazione più severa. Il mercato degli uffici si scontra con un eccesso di offerta in costante crescita, che nell'anno in corso dovrebbe provocare ulteriori cali degli affitti e correzioni delle valutazioni. Il mercato degli alloggi in affitto, invece, dovrebbe poter contare su altro anno di domanda robusta, anche se in termini di pianificazione degli spazi si muove nella direzione sbagliata, come sottolineano gli economisti del Credit Suisse. Mentre la domanda si concentra sui grandi centri, troppo capitale affluisce nell'edilizia residenziale nelle zone rurali, a causa della mancanza di opportunità negli agglomerati. I mercati immobiliari diventano sempre più esigenti ma offrono comunque nuove opportunità e nicchie per gli investitori, ad esempio nel campo degli immobili logistici. Infatti, nella stessa misura in cui le superfici di vendita vanno in crisi per via del commercio online, le superfici logistiche guadagnano importanza.

Sul mercato immobiliare svizzero aumenta la prudenza degli investitori. I segmenti di mercato dinamici sono stati visibilmente tenuti sotto scacco, e ancora lo saranno, dalle normative più severe, che hanno appiattito la crescita dei prezzi delle case di proprietà e i volumi di concessione del credito. A sua volta, anche l'elevato livello dei prezzi è un fattore frenante sempre più importante e provoca uno spostamento della domanda verso regioni dove le abitazioni sono più economiche. Altri segmenti di mercato, come quello della proprietà abitativa di fascia alta o delle superfici a uso ufficio, stanno già facendo i conti con la flessione dei prezzi e dei canoni di locazione. Sul mercato degli appartamenti d'affitto l'inaspettato "sì" all'iniziativa contro l'immigrazione di massa limita il potenziale della domanda nel medio termine. Anche il cambiamento di tendenza dei tassi contribuisce a un raffreddamento che, finora, è proceduto in maniera quasi perfetta. La strada verso un «atterraggio morbido» del mercato immobiliare corre però su un terreno minato: se da un lato è infatti ancora troppo presto per parlare di un cessato allarme, in quanto i dati fondamentali assicurano ancora un'elevata domanda di superfici abitative, dall'altro shock congiunturali inattesi, misure di regolamentazione eccessive e possibili spinte degli interessi celano ancora il rischio di forti crolli dei prezzi o dei valori.

Problemi irrisolti sul mercato degli alloggi
Nonostante l'approvazione della recente iniziativa, l'immigrazione dovrebbe raggiungere nell'anno in corso saldi quasi altrettanto elevati quanto quelli dell'anno passato. Come dimostra l'analisi degli economisti del Credit Suisse, i posti di lavoro vengono creati soprattutto nei centri. La domanda di abitazioni rimane pertanto ancora nettamente concentrata sulle regioni urbane, dove prosciuga i mercati degli alloggi, mentre al contempo l'offerta di superfici abitative nelle zone rurali cresce in misura più che proporzionale, rafforzando così migrazioni interne la cui sostenibilità è incerta. Code, costi per le infrastrutture debordanti e una progressiva cementificazione sono infatti le conseguenze ormai sempre più lampanti di carenze di implementazione nella pianificazione degli spazi. Il netto consenso all'iniziativa sull'immigrazione nelle zone rurali può essere letto anche come ulteriore forma di protesta contro la crescita incontrollata degli insediamenti. Le cause sono da ricercarsi da un lato nel perdurare delle resistenze contro la densificazione e dall'altro in mercati degli alloggi cittadini troppo regolamentati. La città di Ginevra, come evidenziato dagli economisti del Credit Suisse, è un esempio delle conseguenze indesiderate degli interventi nella struttura dei prezzi del mercato degli alloggi, ovvero un'esplosione dei prezzi nei settori di mercato non regolamentati, una crescente insoddisfazione della popolazione relativamente alla situazione abitativa e un calo della qualità della localizzazione. L'obiettivo degli interventi era quello di mantenere accessibili gli alloggi, ma alla fine non è stato raggiunto non essendo state sufficientemente prese in considerazione le conseguenze della mancanza di stimoli per la creazione di spazi abitativi.

L'offerta inadeguata alla domanda dovrebbe provocare, oltre a un perdurare della scarsità di abitazioni in città con un ulteriore aumento degli affitti nel breve termine, anche una crescita delle superfici sfitte e problemi nell'assorbimento degli appartamenti in affitto nelle aree periferiche. Con l'approvazione dell'iniziativa sull'immigrazione, la probabilità di un futuro eccesso dell'offerta è dunque aumentata e visto che l'assorbimento di abitazioni dipende in maniera marcata dall'immigrazione, è bene tenere in considerazione questo rischio latente. In un contesto di questo tipo, mercati immobiliari sempre più esigenti riportano in primo piano la qualità delle superfici. Sulla base di un'analisi dei punti nevralgici regionali per la raggiungibilità con i mezzi di trasporto, gli economisti del Credit Suisse sono giunti alla conclusione che, in una società sempre più mobile, la raggiungibilità è un parametro fondamentale per la qualità delle localizzazioni e da questo dipende in gran parte la disparità di prezzo talvolta elevata tra città e paesi. A tal proposito, nella battaglia per aggiudicarsi le scarse superfici le aziende prediligono le ubicazioni con un'eccellente raggiungibilità. Le economie domestiche invece sono disposte a sacrificare in una certa misura la strategicità della posizione in cambio di prezzi più bassi.

Una sovraproduzione legata ai bassi tassi fa presagire anni ben poco rosei per il mercato degli uffici
I bassi tassi d'interesse favoriscono ancora la costruzione di nuove superfici in misura relativamente consistente, ma la conseguenza è una quantità sempre maggiore di superfici sfitte. Tuttavia, poiché queste non rimangono solitamente nelle mani degli investitori che finanziano le nuove superfici bensì in quelle dei proprietari di immobili relativamente cari o non più convincenti dal punto di vista qualitativo, ci troviamo di fronte a un circolo vizioso senza fine che non pone alcun freno alla progettazione di ulteriori superfici. Gli economisti del Credit Suisse ritengono che entro il 2015 l'eccesso di capacità potrebbe superare il milione di metri quadrati. Il problema è ulteriormente complicato dal fatto che la domanda di superfici è insolitamente fiacca. A differenza dei cicli precedenti, in questo momento il settore dei servizi finanziari è praticamente del tutto assente dalla domanda. In un contesto di offerta a livelli da record, di aumento delle superfici sfitte e di potere di negoziazione crescente da parte dei locatari, sorprende il fatto che vi sia ancora un buon numero di progetti in fase di sviluppo. Intanto però anche i progetti più grossi riscontrano problemi nel passaggio alla fase di realizzazione, poiché non si riescono a raggiungere le quote di prelocazione. Malgrado la notevole crescita economica, le aziende sono rimaste prudenti a causa delle prospettive più incerte dell'economia mondiale. Il mercato inizia così ad autoregolarsi. Nei prossimi trimestri l'aumento dell'eccesso di offerta si ripercuoterà in maniera ancor più marcata in una diminuzione dei prezzi degli affitti e in una correzione delle valutazioni. Solo le localizzazioni migliori dovrebbero essere risparmiate da questa tendenza.

Il commercio online: una sfida per le aree di vendita e un'opportunità per gli immobili logistici
Alle sfide che il commercio al dettaglio si trova attualmente a dover affrontare (saturazione, turismo degli acquisti, riduzione dei prezzi) se ne sta aggiungendo un'altra, che riguarda in maniera specifica le superfici di vendita. Si tratta del commercio online. Nell'ambito di questa rivoluzione tecnologica degli acquisti, i progetti inadeguati e le ubicazioni non ottimali verranno «smascherati» in maniera spietata. Gli economisti del Credit Suisse rilevano inoltre un grado di «filializzazione» in aumento, il che riflette le difficoltà sempre maggiori dei piccoli dettaglianti. Il commercio online obbliga gli operatori al dettaglio a effettuare investimenti sia nel canale elettronico, sia nei vantaggi comparativi del commercio stazionario (consulenza, esperienza d'acquisto, ecc.). In questo modo vengono a mancare i mezzi per l'ampliamento delle superfici. La domanda di aree di vendita è tuttavia destinata a diminuire in futuro anche per la semplice ragione che nel mondo del commercio online servono meno superfici di vendita. Ciò che per molte superfici costituisce una minaccia capitale, va invece ad aumentare le opportunità per le superfici logistiche. Dato che la qualità dei servizi logistici influenza ormai in maniera sempre più diretta le decisioni d'acquisto dei consumatori, aumenta nettamente l'importanza degli immobili logistici.