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Cosa può frenare il mercato immobiliare?

Il Credit Suisse pubblicalo studio sul mercato immobiliare svizzero 2013

I tentativi regolamentari per frenare il mercato immobiliare sono il risultato non tanto dell'attuale situazione di forti aumenti dei prezzi quanto della prospettiva di altri anni di incessanti rincari sul mercato degli alloggi. Ad eccezione della più severa autodisciplina, tuttavia, gli effetti dei tentativi di stabilizzazione dovrebbero essere limitati e non riusciranno a raffreddare il mercato immobiliare come auspicato. La domanda resta inoltre eccessivamente dinamica. Solo un marcato aumento dei tassi dovrebbe portare a un'inversione dell'andamento dei prezzi. Diversa invece la sfida sui mercati degli immobili commerciali. Gli investitori devono saper leggere i segnali del tempo perposizionarsi correttamente. Alla luce di un elevato ampliamento delle superfici a uso d’ufficio, la tendenza a nuovi mondi lavorativi che mirano a un risparmio di superfici diventa scottante. Non meno incisivi dovrebbero essere a lungo termine gli effetti del commercio online sul mercato delle superfici di vendita, al momento ancora decisamente stabile.

Da anni discussioni relative al surriscaldamento accompagnano il mercato immobiliare, senza che queste abbiano tuttavia arrestato la crescita dei prezzi. I fattori fondamentali continuano a esercitare un forte effetto trainante sulla domanda. Per via dei tassi contenuti, che dovrebbero mantenersi tali per un altro anno, dell'immigrazione solo leggermente meno vivace e della situazione reddituale intatta, nell'anno in corso la domanda di superfici abitative si indebolirà solo di misura. La domanda di poco più debole non sarà sufficiente per arrestare la crescita dei prezzi. Gli economisti del Credit Suisse prevedono per quest'anno una crescita dei prezzi positiva e leggermente più contenuta del 3-5%, con un rischio di contraccolpi conseguentemente più elevato e si attendono che, ad eccezione di un'inattesa recessione, soltanto un marcato aumento dei tassi riuscirà a fermare la crescita dei prezzi.

Il mercato immobiliare in balia dei tentativi normativi di frenata
Il mercato immobiliare non ha ancora raggiunto l'ultimo e decisivo stadio verso il surriscaldamento che per esperienza comporta le conseguenze più devastanti. Tre dighe tengono ancora. In primo luogo le transazioni speculative si mantengono ancora entro certi limiti. In secondo luogo la concessione di crediti è stata ridotta da molti istituti alla luce della più severa sorveglianza e dei rischi crescenti. In terzo luogo sul mercato delle superfici abitative non si registra ancora alcuna eccedenza d’ offerta, perché debolezze strutturali impediscono all'edilizia di produrre un maggior numero di abitazioni nonostante l’alto livello degli ordinativi. A questi tre fattori di stabilizzazione si aggiungono i più recenti tentativi normativi di frenata. Il cuscinetto di capitale anticiclico contribuisce in prima linea alla stabilità finanziaria. L'effetto sull'aumento dei prezzi sul mercato immobiliare dovrebbe invece essere solo marginale. Il modesto rincaro delle ipotecheè vanificato dell’attuale basso livello dei tassi d’interesse, che in un'ottica di breve termine fanno della proprietà di abitazionila forma abitativa chiaramente più vantaggiosa perché più conveniente sul piano dei costi nonostante i prezzi elevati. Molto più efficace si rivela l'inasprimento delle direttive in materia di finanziamento, anche se inizialmente solo nel segmento della proprietà abitativa di prezzo più elevato. Molti nuovi proprietari non soddisfano i più severi requisiti patrimoniali nel caso di immobili costosi e si rivolgono per necessità verso oggetti di una categoria di prezzo inferiore, il che ha frenato la crescita dei prezzi nel segmento più elevato. Tuttavia i tassi sono ancora così contenuti che l'onere finanziario, nonostante i forti aumenti dei prezzi degli immobili registrati negli ultimi anni, non rappresenta di fatto alcun problema. Con un marcato aumento dei tassi tutto ciò cambierebbe di colpo. Solo un aumento dei tassi farà ripercuotere gli elevati prezzi degli immobili sui costi correnti, schiacciando la domanda e determinando superfici sfitte. Al momento un aumento delle superfici sfitte si osserva solo nelle regioni periferiche e rurali, mentre nei centri urbani perdura la situazione di tensione in termini di spazio abitativo.

Uno scarso raffreddamento si prevede anche sul mercato degli immobili da reddito. La differenza di rendimento rispetto a investimenti alternativi è ancora elevata e fa affluire nel segmento immobiliare capitale da investire. Alla luce degli elevati prezzi degli oggetti già esistenti, la domanda si concentra soprattutto su progetti di nuova costruzione. Il più recente aumento sul fronte delle domande di costruzione al di fuori delle regioni a vocazione turistica è un chiaro segnale in questo senso.

Mercato degli uffici: la rivoluzione sul posto di lavoro acuisce l'eccedenza di offerta
A differenza del segmento abitativo, segnato da un surriscaldamento della domanda, il mercato degli uffici è caratterizzato da crescenti superfici sfitte. Superfici di servizio finanziate con tassi bassi attraggono molte grandi aziende in ubicazioni convenienti e tuttavia ben collegate al di fuori dei centri cittadini. Le aziende sfruttano questi trasferimenti per riunire diverse sedi, con l'obiettivo del risparmio dei costi e di una maggiore efficienza. Le lacune che questo andamento nei centri cittadini lascia dietro di sé potranno essere nuovamente colmate con il tempo, ma solo a patto di concessioni in termini di prezzo. Ad aggravare la situazione contribuisce anche la crescente tendenza verso nuovi concetti di posto di lavoro. In particolare il cosiddetto desksharing offre alle aziende un'elevata flessibilità nella gestione del fabbisogno di superfici. L'abbandono del posto di lavoro stanziale a favore del lavoro in mobilità rivoluziona il modo di lavorare – e questo è reso possibile e accompagnato dalle più moderne tecnologie dell'informazione e della comunicazione. Superfici funzionali aiutano i collaboratori a scegliere sempre l'ambiente di lavoro ottimale per la loro attività. Con il desksharing è possibile risparmiare in media il 10-20% delle superfici. I vantaggi di questo concetto sono talmente convincenti che sempre più aziende lo applicano, con notevoli effetti sulla domanda macroeconomica di superfici a uso ufficio. In combinazione con l’elevato livello attuale dell’offerta, l'ulteriore aumento verso la fine del 2012 dovrebbe indicare la minaccia di future eccedenze e di un aumento delle superfici sfitte sul mercato degli uffici. Le eccedenze vengono mitigate dalla continua terziarizzazione all'interno dell'industria. Il crescente orientamento ai servizi delle imprese industriali porta a un aumento della domanda di superfici a uso ufficio da parte di queste ultime.

Commercio online come minaccia per le superfici di vendita
L'umore dei dettaglianti è meno positivo di quanto faccia pensare la ripresa dei fatturati del commercio al dettaglio registrata lo scorso anno. Alla luce del perdurante cambiamento strutturale nonché delle minacce rappresentate dal turismo degli acquisti e dalle vendite online, il commercio al dettaglio si è fatto prudente. Di conseguenza la domanda di superfici di vendita rimane sotto pressione e dovrebbe far segnare solo un andamento moderato.
Sul fronte dell'offerta si osserva in modo altrettanto marcato la prudenza nella pianificazione di nuove superfici. Gli economisti del Credit Suisse pongono determinati punti interrogativi per le numerose superfici di vendita al momento in fase di progettazione destinate ad edifici misti. Nei prossimi anni il classico utilizzo del piano terra dovrebbero subire un cambiamento strutturale. La domanda dovrebbe concentrarsi sempre più su ubicazioni e centri commerciali ad elevata frequenza. Alle restanti superfici dovrebbe opporsi non da ultimo anche il commercio online, realtà in crescita. I suoi vantaggi in termini di trasparenza, flessibilità e costi di transazione più contenuti fanno sì che quote sempre maggiori di fatturato si spostino verso il canale di vendita digitale. Grazie all'utilizzo mobile di Internet, infatti, lo shopping online ormai non ha più confini. Gli economisti del Credit Suisse si attendono che nell'arco dei prossimi 15 anni fino a un terzo delle odierne superfici sarà minacciato dal commercio online.