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Un'insidiosa stabilità

Il Credit Suisse pubblica il proprio studio sul mercato immobiliare svizzero 2012

Il mercato immobiliare elvetico è uscito praticamente indenne dalle forti fluttuazioni che hanno caratterizzato i mercati dei capitali e la congiuntura in generale. Il 2012 sarà ancora all'insegna della stabilità, in quanto i dati fondamentali del mercato immobiliare rimarranno pressoché immutati per l'anno in corso. Continueranno a svolgere un ruolo determinante il basso livello dei tassi d'interesse e l'immigrazione costantemente elevata. Il rallentamento congiunturale rivelatosi moderato non basta a raffreddare un mercato della proprietà abitativa tendente al surriscaldamento, il quale mostra sintomi di sopravvalutazione legata alla domanda. Lo studio attuale del Credit Suisse non costata tuttavia segni di una bolla speculativa. Secondo gli economisti, è piuttosto il conteso mercato degli immobili da reddito a nascondere qualche insidia.

Il mercato immobiliare elvetico è uscito praticamente indenne dalle crisi mondiali e dai contraccolpi congiunturali degli ultimi anni. Questa stabilità ha posto il mercato immobiliare svizzero nel mirino di investitori privati e istituzionali, tanto che le scarse opportunità sul fronte degli investimenti e il surriscaldamento sono i temi dominanti. Nel medio termine i tassi eccezionalmente bassi, che già oggi generano distorsioni di mercato, fanno prevedere ripercussioni. Da anni si mette in guardia dal rischio di una bolla e molti temono che la storia possa ripetersi. I rischi esistono anche oggi, ma sono posti diversamente da come lo erano in Svizzera negli anni Novanta o recentemente negli USA. Infatti, in Svizzera la speculazione immobiliare non domina il mercato, né si può identificare un aumento eccessivo del volume dei crediti ipotecari. Poiché inoltre il settore dell'edilizia è giunto ai limiti delle proprie capacità, per il momento non si prevede un eccesso di offerta. Un potenziale pericolo è tuttavia rappresentato dall'elevato grado di stabilità del mercato immobiliare elvetico osservato di recente, che potrebbe dare agli investitori privati e istituzionali una falsa sensazione di sicurezza. I bassi livelli dei tassi d'interesse nascondono insidie, in quanto inducono gli investitori a sopravvalutare gli immobili da reddito.

La corsa all'acquisto di appartamenti in condominio
Le distorsioni dei costi legate ai tassi permettono di riconoscere sempre più chiaramente due velocità sul mercato delle abitazioni. Da una parte si verifica una corsa senza precedenti agli appartamenti in condominio, che ha reso insufficiente l'offerta e generato preoccupanti aumenti dei prezzi. Dall'altra vi sono crescenti problemi di commercializzazione per gli appartamenti in affitto soprattutto nel segmento delle nuove costruzioni e in quello di prezzo elevato, mitigati solo dall'immigrazione che si mantiene costantemente elevata. Ad aggravare la situazione contribuisce il fatto che l'ampliamento dell'offerta, sostenuto dal maggior interesse degli investitori istituzionali per gli immobili da reddito, si concentra sempre di più sugli alloggi in affitto. Questo trend dovrebbe confermarsi nell'anno in corso, in quanto i dati fondamentali non lasciano intravedere alcun cambiamento. Per gli appartamenti in condominio, sia le quote di offerta sia quelle di superfici non occupate continueranno a diminuire fino a raggiungere i valori più bassi da molti anni a questa parte. Sono attesi perciò continui aumenti dei prezzi nel segmento della proprietà e un incremento delle superfici sfitte nel segmento degli alloggi in affitto.

Mercato degli uffici: la quiete prima della tempesta?
I bassi livelli dei tassi e le scarse superfici sfitte rispetto alla situazione internazionale hanno alimentato un'ondata di progetti nel mercato degli spazi a uso ufficio, il cui volume sembra avere assunto proporzioni preoccupanti. Soprattutto nell'area svizzero-tedesca si prevede un aumento delle superfici sfitte. Dato il perdurare della tendenza alla concentrazione delle sedi, dovrebbero liberarsi alcune superfici con minori opportunità di nuova locazione. Vi sono tuttavia anche motivi di ottimismo. La robusta domanda di base di posti di lavoro in uffici in un mondo del lavoro in rapida trasformazione e l'ampia ripartizione spaziale dei progetti sembrano indicare che vi sarà un contenimento dell'eccesso d'offerta. La pressione dovrebbe farsi sentire soprattutto sugli immobili esistenti di età media, situati in aree non collegate alla rete di trasporti pubblici. I mercati degli uffici interessati saranno principalmente quello di Berna e Basilea, nonché Zurigo Nord, mentre i mercati degli uffici della Svizzera occidentale rimangono mercati favorevoli ai locatori.

Grandi dimensioni come carta vincente sul mercato delle superfici di vendita
Sebbene i dettaglianti guardino al futuro con il consueto ottimismo e abbiano perlopiù intenzione di ampliare le proprie superfici di vendita, i dati parlano una lingua diversa. La fase di eccessiva espansione delle superfici può essere considerata conclusa. Lo conferma anche l'esiguo numero di grandi progetti approvati. Questo consolidamento ha contribuito alla stabilità sul mercato delle superfici di vendita, che si manifesta sotto forma di superfici sfitte costanti e di una flessione delle quote di offerta. Solamente il trend discendente dei canoni locativi non si inserisce adeguatamente in questo quadro. Da un'analisi approfondita emerge che tale trend interessa perlopiù le piccole superfici di vendita, che risultano penalizzate nell'ambito della trasformazione strutturale a favore delle grandi metrature. Uno dei motivi di tale mutamento strutturale è lo sviluppo dei mercati specializzati, che si sono trasformati in veri e propri centri di vendita specializzata in oltre tre dozzine di località in Svizzera. Per questo segmento, identificato e analizzato su scala nazionale per la prima volta dagli economisti del Credit Suisse, è prevista un'ulteriore crescita. Per il resto il mercato dovrebbe essere caratterizzato da una certa prudenza: l'aumento di circa il 20-30% del turismo dello shopping rispetto allo scorso anno si ripercuote infatti negativamente sul commercio al dettaglio, soprattutto nelle aree prossime al confine.