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Mercato immobiliare svizzero senza freni

Il Credit Suisse pubblica il proprio studio sul mercato immobiliare svizzero 2011

Il basso livello dei tassi continua a far lievitare i prezzi sul mercato immobiliare elvetico, soprattutto per quanto riguarda proprietà abitativa e immobili da reddito. In alcune regioni si allarga in maniera minacciosa la forbice tra prezzi degli immobili e redditi delle economie domestiche. Si fa dunque ancora più attuale la domanda su un eventuale surriscaldamento. Meno esposti a questo rischio sono invece i mercati delle superfici commerciali, che a differenza del mercato degli alloggi hanno avvertito gli effetti della recessione sotto forma di una riduzione della domanda. Visto il robusto andamento dell'occupazione, per il mercato degli uffici gli economisti del Credit Suisse si attendono per il 2011 una ripresa della domanda, anche se al momento il mercato è ancora segnato da sovraccapacità. Lo studio mostra inoltre che il mercato delle superfici di vendita è uscito relativamente indenne dalla crisi e che gli effetti del cambiamento strutturale stanno ora tornando in primo piano. Questo va a vantaggio soprattutto delle ubicazioni ben frequentate, mentre penalizza le superfici di seconda scelta.

In alcune regioni della Svizzera il livello raggiunto dai prezzi può già adesso essere definito eccessivo. In queste regioni caratterizzate da prezzi elevati un ritorno dei tassi alla media pluriennale causerebbe problemi finanziari non più solo alle fasce di reddito più basse, bensì anche alle famiglie del ceto medio. In questo caso i prezzi degli immobili locali finirebbero necessariamente sotto pressione. Se l'aumento dei prezzi dovesse proseguire senza freni, in ultima analisi ciò potrebbe portare, in combinazione con meccanismi che si autoalimentano quali ad esempio la fiducia in un costante aumento dei prezzi degli immobili, alla formazione di una bolla su tutto il territorio nazionale. Per il momento, tuttavia, non si prevedono correzioni dei prezzi, poiché la domanda si mantiene intatta e i tassi ancora contenuti mettono le ali al mercato.

Proprietà abitativa richiesta
Un dettagliato raffronto tra costi della proprietà e canoni locativi mostra che al momento la proprietà abitativa è di circa un terzo più conveniente. Lo conferma l'elevata domanda di appartamenti in condominio da parte di tutti gli strati di popolazione. Di conseguenza il mercato dei nuovi alloggi in affitto ha cominciato a perdere colpi, come dimostrano un aumento delle superfici sfitte e un rallentamento della crescita dei canoni locativi. I proprietari di immobili da reddito si vedono inoltre esposti a un'erosione dei margini: da una parte, infatti, l'ulteriore crescita degli affitti incontra dei limiti, e dall'altra gli aumenti dei tassi, per via del nuovo tasso di riferimento, possono essere trasferiti solo con grande ritardo sui locatari, come illustrano i modelli matematici degli economisti del Credit Suisse sul tasso di riferimento.

Mercato degli uffici: esodo delle grandi aziende dai centri urbani
Per quanto il robusto andamento dell'occupazione sia riuscito a frenare almeno in parte il recente indebolimento sul mercato degli uffici, esso non ha potuto evitare il notevole aumento dell'offerta di superfici. Da poco stanno crescendo anche le superfici sfitte. Segnali moderatamente positivi fanno attendere per il 2011 un aumento della domanda, il che dovrebbe facilitare il futuro assorbimento delle numerose superfici progettate ancora nella fase di alta congiuntura. Soprattutto nei centri delle grandi città il mercato degli uffici è caratterizzato dall'ottimizzazione delle sedi di grandi aziende, che per migliorare l'efficienza, semplificare i processi e ridurre i costi spostano dai centri soprattutto posti di lavoro del backoffice. I motivi sono da ricercare nei canoni locativi, fino al 50 per cento più convenienti al di fuori dei centri, nei costi di gestione più contenuti in grandi edifici amministrativi e nella tecnica edilizia più moderna. Questo cambiamento strutturale è in atto già da anni, ma da qualche tempo sta producendo un effetto notevole, che dovrebbe generare lacune nei quartieri commerciali centrali.

Solo poche zone non coperte nel panorama dei centri commerciali
In una fase già più avanzata si trova la ripresa sul mercato delle superfici di vendita, dove l'offerta di superfici, fortemente cresciuta, è nuovamente in fase discendente già dalla metà dell'anno passato. Qui la crisi finanziaria ha lasciato tracce nella misura in cui ha tolto slancio all'espansione delle superfici in atto in Svizzera ormai da anni. La ridotta pianificazione di superfici di vendita si evince dall'andamento di nuovi centri commerciali: dopo un decennio in cui aprivano continuamente i battenti nuovi templi del consumo, l'inizio dei lavori di costruzione di ulteriori progetti viene sempre più procrastinato. La ragione è da ricercare nella densità al momento elevata di centri commerciali, che per la prima volta gli economisti del Credit Suisse misurano con l'aiuto di un nuovo indicatore. A regioni caratterizzate da sovraccapacità, ad esempio intorno a San Gallo e lo Chablais nella Svizzera romanda, si contrappongono poche zone ancora non coperte, ad esempio nella regione di Thun.