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Logements à profusion

S'établissant à 1,47%, le taux de vacance a atteint son plus haut depuis 18 ans. Cette forte progression est principalement imputable au marché locatif. En revanche, le nombre de logements en propriété inoccupés reste faible.

Le taux de vacance a atteint un niveau élevé de 1,47% au 1er juin 2017, ce qui correspond à 64 893 unités inoccupées. Un tel pourcentage n'a pas été enregistré depuis 1999 (1,59%). Il s'agit de la huitième hausse consécutive, et la dynamique s'est encore accélérée par rapport aux années précédentes. Le nombre d'unités d'habitat vides a augmenté de 8375 sur la seule année 2016. En l'espace de quatre ans, le taux de vacance s'est envolé de 61%.

Taux de vacance par segment

En & du parc respectif

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

Les logements locatifs particulièrement touchés

Comme les années précédentes, ce sont principalement les logements locatifs qui sont touchés par la hausse du taux de vacance. En l'espace d'un an, celui-ci a bondi de 1,99% à 2,31%, soit une augmentation de 7823 unités inoccupées, leur nombre total s'établissant désormais à 55 397. Cette évolution est imputable à l'élargissement de l'écart entre l'offre et la demande. L'immigration nette a reculé entre 2013 et 2016, passant de plus de 80 000 personnes à quelque 60 000. Parallèlement, l'activité de construction de logements locatifs s'est intensifiée d'année en année. En dépit du ralentissement de la demande, l'offre poursuit son expansion, ce qui s'explique par la forte pénurie de placements dans le contexte actuel de taux d'intérêt négatifs. Les investisseurs sont disposés à prendre des risques accrus, les rendements des investissements immobiliers étant nettement supérieurs à ceux d'autres véhicules de placement tels que les emprunts d'État.

Taux de vacance toujours faible dans le segment de la propriété

La situation est tout autre en ce qui concerne les logements en propriété. Le taux de vacance n'y a que très légèrement progressé, passant de 0,81% à 0,84%. Il en va de même pour les maisons individuelles, avec une hausse de 0,39% à 0,41%. Certes, ce marché fait face lui aussi à une baisse de la demande sous l'effet combiné des prix élevés et des obstacles accrus au niveau des financements mais, contrairement au marché locatif qui focalise l'attention des investisseurs institutionnels, l'offre à réagi au recul de la demande, empêchant une hausse marquée du taux de vacance et un effondrement des prix après le durcissement des règles de financement intervenu en deux étapes.

Taux de vacance par régions 2017

Taux de vacance 2017, flèche: variation en glissement annuel

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse, Geostat

Taux de vacance élevé en dehors des centres et des communes limitrophes

La hausse des taux de vacance concerne 80 des 110 régions économiques de Suisse, tandis que 21 affichent une stagnation. Les communes périurbaines éloignées des centres, les communes rurales et les communes caractérisées par une très forte activité de construction résidentielle sont particulièrement touchées. Les taux de vacance sont les plus élevés dans les régions situées entre Bienne et Lenzbourg, ainsi que dans le Bas-Valais. En Haute-Argovie par exemple, pas moins de 5,16% des logements sont désormais vacants.

Les logements restent une denrée rare dans les centres

La situation est différente dans la plupart des centres et des communes dortoirs périurbaines. Si le taux de vacance y a bien souvent augmenté également, il reste relativement bas de manière générale. Dans certaines grandes villes telles que Zurich ou Lausanne, la recherche d'un logement demeure longue et difficile.

Les taux de vacance continueront à augmenter en 2018

La hausse du nombre de logements vides n'est pas près de s'arrêter. Comme l'activité de construction devrait rester élevée, les taux de vacance vont très probablement continuer à augmenter en 2018. Par conséquent, le pouvoir de marché des locataires devrait s'accroître (surtout en dehors des centres) et la pression sur les loyers s'accentuer.