Le retour du cycle immobilier

Le choc du franc et les taux d'intérêt négatifs accélèrent un développement déjà enregistré sur le marché immobilier suisse avant l'abandon du cours plancher: L'afflux fort de capitaux accentue en effet la tendance allant vers une suroffre. Le cycle immobilier traditionnel est de retour.

L'abandon du cours plancher de l'euro et le choc du franc qui en résulte n'épargneront pas le marché immobilier suisse. Les taux d'intérêt négatifs introduits en tant que mesure d'accompagnement par la Banque nationale suisse (BNS) ont considérablement augmenté, dans un premier temps, l'attractivité des rendements immobiliers. La rémunération au taux zéro des placements à faible risque et à long terme, comme les emprunts de la Confédération à dix ans, et la peur des taux d'intérêt négatifs incitent les investisseurs à placer leurs fonds dans l'immobilier, faisant ainsi augmenter les prix. Actuellement, il n'existe que peu d'alternatives de placement présentant une combinaison risque/produit aussi avantageuse. Cet afflux de capitaux comporte cependant un revers de la médaille. Il accélère en effet la tendance allant vers une suroffre. Nous assistons au retour du cycle immobilier traditionnel, dans lequel une suroffre vient prendre la suite d'une longue phase de hausse des prix, un cycle qui n'était pratiquement pas perceptible pendant la longue période d'essor du marché immobilier. Ceci vaut d'autant plus que les effets collatéraux du choc du franc influenceront négativement la demande en surfaces.

Pour les investisseurs, tous les chemins mènent à l'immobilier

L'introduction des taux d'intérêt négatifs présente des conséquences sur la stratégie de placement des investisseurs privés, mais aussi et surtout institutionnels. Les emprunts d'Etat sûrs ne fournissent pratiquement plus de rendements positifs et les liquidités se voient menacées par les taux d'intérêt négatifs. Dans ce contexte, les placements immobiliers constituent une alternative recherchée. Après la nouvelle baisse des taux d'intérêt par la Banque nationale, l'écart de rendement entre les placements immobiliers et les placements à faibles risques a augmenté pour atteindre un niveau record. La peur des taux d'intérêt négatifs et le manque d'alternative devraient pousser les investisseurs à renoncer à la prudence qu'ils avaient vis-à-vis des placements immobiliers, surtout parce que, dans les trimestres à venir, ni une forte hausse des taux d'intérêt ni un recul excessif de la demande ne sont attendus. Cet état de fait est clairement perceptible : en janvier, la divergence entre les surcoûts estimés et les surcoûts réellement observés au niveau des placements immobiliers indirects a disparu suite à la demande importante émanant des investisseurs sur une courte période de temps (cf. fig.). Alors que les prix des placements immobiliers directs devraient recommencer à augmenter en raison de l'environnement de taux négatifs, les rendements devraient, quant à eux, baisser en conséquence, indépendamment des tendances à la suroffre et de la baisse du rendement à la surface. Les prix immobiliers devraient ainsi toujours plus se découpler de leurs rendements fondamentaux.

Le marché des surfaces commerciales est toujours confronté à de grands défis

La détérioration attendue de la demande en surfaces, liée au choc du franc, touche le marché de l'immobilier de bureau à un moment inopportun. Malgré une croissance économique solide de 1% à 2% sur quatre ans (à savoir entre 2011 et 2014), une suroffre en surfaces de bureau s'élevant, sur le territoire helvétique tout entier, à plus de 1 mio. m² s'est constituée, notamment à Zurich et Genève. La raison principale à cela est qu'après 2009, la demande en surfaces émanant notamment des branches orientées vers le marché domestique comme les secteurs de la santé et de l'enseignement ainsi que de l'administration publique était caractérisée par des besoins réduits en surfaces et une faible propension à payer (cf. fig.). Comme l'absorption des nouveaux bâtiments s'est longtemps effectuée sans problèmes, le marché n'a pas réagi assez rapidement au changement des besoins en matière de demande. Le résultat est une suroffre qui diffère fortement selon les lieux. Des sites de premier ordre tels que les zones autour des gares dans les grands centres conservent leur excellent positionnement. Les sites chers situés en centre-ville ainsi que les zones moins bien accessibles situées en dehors du quartier des affaires sont soumis, quant à eux, à une pression grandissante. Ici, le taux de vacance devrait continuer de croître, si bien que la suroffre devrait également enregistrer une croissance supérieure. En effet, même si le zénith de la production de surfaces est déjà dépassé, les activités de construction restent encore à haut niveau en raison de la pénurie de placement qui s'est encore aggravée avec l'introduction des taux d'intérêt négatifs. D'un point de vue global, cette évolution du marché implique une poursuite de l'augmentation des taux de vacance et de la pression sur les loyers de bureaux.

Le marché helvétique des surfaces de vente se voit également confronté à des défis de grande envergure. A l'heure actuelle, les indices suggérant que le marché est contraint de payer le prix de l'ivresse observée jusqu'en 2011 sur les surfaces se multiplient. Même s'il demeure actuellement quelques projets en cours de réalisation ou d'achèvement, on constate qu'il n'y en a quasiment plus en phase de planification. Une situation qui en dit long. L'incertitude des investisseurs aussi bien que des locataires quant à la manière dont le marché peut faire face aux prochains défis liés à la croissance du commerce en ligne est très palpable (cf. fig.). Il reste, pour le commerce stationnaire, à trouver son nouveau rôle dans un monde multi-canaux numérisé. Et ce dans un environnement commercial qui n'en est pas moins exigeant suite à l'appréciation du franc. Il n'est donc pas surprenant qu'un quart des détaillants suisses actifs dans le domaine non alimentaire pensent à une réduction de leur surface de vente.

Nette détente annoncée pour le marché locatif

Les plaintes relatives au manque de logements sont fréquentes, alors que le taux de vacance des appartements locatifs est actuellement au niveau le plus élevé depuis 2001. A l'avenir, la détente devrait se manifester plus nettement, car la demande a dépassé son zénith et les locataires devraient être touchés par la détérioration du marché du travail. Bien que légèrement inférieure (-10%), l'immigration devrait cette année encore contribuer à la stabilisation de la demande en nouveaux logements (cf. fig.). A moyen terme, ce phénomène ne devrait toutefois pas persister. Les régions qui seront les plus touchées par le recul persistant de l'immigration ne sont pas celles présentant actuellement la plus grande dynamique migratoire, mais les régions à dominante rurale. Le moteur principal de la détente attendue est toujours la forte production de logements. Comme la construction de logements poursuit sa dynamique dans l'environnement actuel de taux négatifs, les longues durées d'insertion et la faible croissance des loyers proposés – des faits actuellement observés – persisteront à l'avenir également. Elles sont les signaux précoces d'une pression décroissante sur le prix de la location. Une baisse généralisée des loyers au cours des prochains trimestres n'est toutefois pas encore prévisible. En effet, le marché n'évolue que lentement.

Logements en propriété: équilibre entre les forces qui freinent et propulsent le marché

Sans les mesures de régulation prises et sans l'impact négatif des mises en garde répétées concernant l'existence d'une bulle des prix, le marché du logement en propriété souffrirait d'une surchauffe générale motivée par les taux d'intérêt hypothécaires extrêmement bas. La hausse des prix et les exigences en matière de fonds propres, ont freiné la demande de logements en propriété (cf. fig.). Cette «cohabitation» entre les deux extrêmes qui caractérisent le marché immobilier actuel semble fonctionner. Alors que le marché haut de gamme continue de souffrir, le boom du logement se poursuit dans les segments moins chers. Les promoteurs immobiliers sont toutefois devenus plus prudents. On n'a jamais construit aussi peu de logements depuis 2001. La demande générée par les besoins propres enregistre une tendance à la saturation, alors que la propriété du logement gagne, en tant qu'investissement, de plus en plus d'importance dans un contexte de taux bas, ce qui n'est pas sans risque.

Vous trouverez l'édition complète de l'étude «Swiss Issues Immobilier: marché immobilier 2015 – Structures et perspectives» sur Internet à l'adresse: Publishop (Marchés & Tendances / Economie suisse).