Real estate market in Switzerland: What's ahead in 2017?
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Marché immobilier suisse: Que nous réserve 2017?

Les rendements demeureront attractifs et vont continuer d'alimenter l'expansion des surfaces.

D'autres événements politiques sont susceptibles de créer des remous en 2017. Les élections au mois de mai en France et en automne en Allemagne vont montrer si les partis établis sont encore en mesure de canaliser le mécontentement des populations. Marine Le Pen ne cache pas son intention de poser la question du maintien au sein de l'UE au peuple français si elle venait à être élue présidente – ce qui ne semble pas totalement impossible. Or, la sortie de la France signerait l'arrêt de mort de l'UE. Ce seul scénario démontre tous les impondérables que la nouvelle année peut nous apporter. Mêmes doutes par-delà l'Atlantique, où une personnalité volatile a été élue président. En Suisse se déroulera une votation cruciale sur la réforme du système fiscal dès le mois de février. Si la troisième réforme de l'imposition des entreprises est approuvée par le peuple, cela pourrait sonner la fin d'un facteur d'incertitude majeur, qui a compliqué l'implantation de nouvelles entreprises ces dernières années et notamment pesé sur l'économie romande.

Les taux d'intérêt restent bas …

Outre par la politique, l'année 2017 devrait aussi être marquée par les banques centrales et leur éventuelle sortie d'une politique monétaire ultra-expansionniste, peu couronnée de succès. Après la récente hausse sensible des taux, nous pensons que la situation devrait se détendre quelque peu l'année prochaine. Le climat général – l'épargne est trop importante et les investissements trop peu nombreux partout dans le monde – ne devrait en effet guère évoluer. Cela signifie que les taux réels vont se maintenir à des niveaux planchers. La pénurie de placements devrait donc continuer à affecter les investisseurs, les obligations semblant peu susceptibles de contribuer positivement au rendement des portefeuilles. La quête de rendements devrait se compliquer encore. En pareil contexte, l'immobilier demeure une alternative extrêmement intéressante.

… et l'immobilier très prisé

Après les ventes massives de placements immobiliers indirects du mois de novembre, les fonds immobiliers helvétiques affichent de nouveau une valorisation adéquate et un agio de 24,8%. Le rendement direct s'élève, à lui seul, à 2,8%. Le rendement sur dividendes des sociétés anonymes immobilières atteint 3,9%, mais le risque est plus important. Les rendements initiaux nets des biens-fonds en propriété directe se situent dans une fourchette de 2,5% à 4,5%, en fonction de la localisation.

Les défis se multiplient sur les marchés physiques

Si les placements immobiliers helvétiques surclassent pour l'heure les autres catégories d'actifs, la situation initiale sur les marchés physiques est bien moins convaincante. Les loyers sont en repli, tant sur le marché des surfaces commerciales que, plus récemment, sur celui de l'immobilier résidentiel. La cause n'est pas à rechercher du côté de la demande, mais plutôt de celui d'une trop forte expansion des surfaces liée au niveau des taux d'intérêt. Cette évolution contraste avec la situation sur de nombreux marchés européens, où les loyers continuent d'augmenter pratiquement partout. La Suisse suivra la même pente descendante en 2017 et la suroffre semble inévitable.

Les réaffectations s'imposent de plus en plus

L'expansion des surfaces n'est guère susceptible de s'interrompre tant que les taux demeureront à des niveaux planchers et que l'écart de rendement entre placements immobiliers et emprunts sans risque de la Confédération restera aussi élevé. Éviter les locaux vacants nécessitera donc une bonne dose d'habileté et des baisses de prix. Ces dernières devraient d'ailleurs se multiplier sur l'ensemble du marché. De ce fait, l'année 2017 va probablement être marquée par des réaffectations forcées – guère rentables du point de vue du rendement théorique, mais qui restent préférables à des périodes prolongées d'inoccupation.

Une année calme pour les propriétaires de leur logement

Pour les propriétaires de leur logement, 2017 s'annonce assez calme. À l'échelle nationale, nous tablons sur une croissance des prix proche de zéro. En Suisse alémanique, nous anticipons une poursuite de l'accalmie sur le front des prix, qui s'étendra de plus en plus également aux régions moins onéreuses. En Suisse romande, où les prix reculent d'ores et déjà, l'évolution devrait se ralentir. Les mouvements des taux hypothécaires vont sans doute se révéler plus intéressants. Nous recommandons aux preneurs de crédits hypothécaires, qui tendent à préférer les hypothèques fix, de profiter des éventuels replis des taux pour intégrer des échéances longues. Le tournant en matière de taux d'intérêt semble en marche aux États-Unis, ce qui rend peu probable une nouvelle baisse au-delà des planchers déjà atteints en Suisse.

Des hauts et des bas pour les propriétaires et de bonnes nouvelles pour les utilisateurs et les constructeurs

Pour résumer, 2017 devrait se révéler faite de hauts et de bas pour les propriétaires fonciers. Du point de vue des investisseurs, les rendements restent satisfaisants et une parcelle de terrain constructible ne manquera pas de gagner en valeur au vu de l'évolution en matière d'aménagement du territoire. Cependant, la concurrence va s'intensifier sur les marchés locatifs, et sans doute affecter les rendements. Les locataires de pratiquement tous les segments ont en revanche des raisons de se réjouir. Leur capacité à influer sur l'évolution des loyers et sur l'offre va encore s'accentuer en 2017. La pénurie de logements devrait en outre se limiter aux grands centres. La branche de la construction comptera également parmi les gagnants, puisqu'elle peut s'attendre à une progression de ses chiffres d'affaires et des carnets de commandes bien remplis.

Disponible en allemand