Investir dans la brique et le ciment à l'étranger
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Investir dans la brique et le ciment à l'étranger

Dans le difficile environnement de marché actuel, qui se caractérise par des incertitudes, de faibles rendements financiers et des taux d'intérêt nuls, voire négatifs, les investisseurs recherchent de plus en plus des placements au-delà des classes d'actifs traditionnelles. L'immobilier est particulièrement ciblé en raison de ses revenus solides.

Selon Preqin1, on recensait 492 fonds immobiliers privés au premier trimestre 2016 – un record historique. L'intérêt grandissant pour les investissements immobiliers internationaux reflète la capacité du segment à soutenir les investisseurs pour répondre à leurs besoins et objectifs de placement.

Le contexte actuel de taux proches de zéro dans la plupart des pays industrialisés présente un certain nombre de défis pour les investisseurs. Les placements à revenu fixe traditionnels ne génèrent plus les niveaux de rendement du passé. D'un autre côté, un portefeuille de placements doit également se montrer robuste dans un environnement de moindre liquidité monétaire, bien que la situation actuelle puisse se maintenir un certain temps.

En outre, la démographie aura un impact important sur le secteur de la gestion de fortune. À mesure que l'âge médian augmente, les clients demanderont davantage d'actifs générateurs de revenus. Une récente enquête réalisée par PwC auprès des gérants de fortune a montré que les produits de rendement présentant un faible risque constituent le type de produit le plus important2.

Avec un marché mondial estimé à 28 200 mrd d'USD3 et une demande toujours forte, l'immobilier est une classe d'actifs cruciale. Pourtant, les investisseurs immobiliers se sont concentrés par le passé sur le marché national, voire local. Dans de nombreux portefeuilles, l'exposition à l'immobilier étranger ne représente qu'une petite partie du volume d'investissement total (Ajouter encadré «Fonds de pension: préférence pour le marché national»).

Enquête auprès de 59 institutions de prévoyance en %

Enquête auprès de 59 institutions de prévoyance en %

Source: European Institutional Real Estate Survey (EIRES) 2013, Credit Suisse

Ce phénomène tient notamment au fait que les marchés varient considérablement d'un pays à l'autre, et que les investisseurs ont tendance à mieux connaître leur propre marché. Pourtant, en investissant sur les marchés immobiliers internationaux, ils peuvent non seulement profiter d'évolutions hors de leur pays, mais aussi diversifier leur portefeuille et améliorer leur profil risque-rendement.

Avantages de l'internationalisation – capturer de la valeur sur différents marchés

Les marchés immobiliers diffèrent sensiblement, par exemple en termes de transparence, de fiscalité, mais peut-être plus important encore, ils se distinguent quant à leur position dans le cycle de l'immobilier. Cela signifie qu'investir et se développer à l'étranger nécessitent du temps, une expertise spécifique et une plate-forme mondiale. «Même dans un pays aussi petit que la Suisse, si vous êtes à Zurich, il n'est pas facile d'investir à Genève. Vous devez être informé de l'évolution de la réglementation et de l'imposition, ou encore du zonage. Si vous appliquez la même logique au niveau international, les différences sont alors amplifiées par les cultures, les normes locales, les cadres juridiques et les contextes macroéconomiques qui varient d'un pays à l'autre», explique Ulrich Braun, responsable Strategy and Advisory pour Credit Suisse Real Estate Investment Management.

Même dans un pays aussi petit que la Suisse, si vous êtes à Zurich, il n'est pas facile d'investir à Genève.

Cette situation a deux conséquences: d'un côté, les études et analyses immobilières sont indispensables pour investir à l'international et deviennent d'autant plus déterminantes que le champ d'application s'élargit. D'un autre côté, il est aussi important de disposer d'experts sur le terrain. C'est la raison pour laquelle les gérants de fonds travaillent en étroite collaboration avec des spécialistes locaux.

Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier international, allant des investissements directs ou indirects en fonds immobiliers internationaux, en REIT et en actions immobilières aux mandats immobiliers sur mesure ou aux structures de clubs.

Fonds de placement directs et indirects

Les fonds directs investissent directement dans un large éventail de bâtiments, tandis que les fonds immobiliers indirects sont principalement investis dans les fonds immobiliers et les actions immobilières (sociétés cotées opérant dans le secteur immobilier). La gamme des placements directs internationaux couvre des produits aussi bien spécifiques à tels ou tels marchés, par exemple exclusivement ciblés sur l'Europe ou sur les États-Unis, que diversifiés à l'échelle mondiale. Nombre d'entre eux sont clairement concentrés sur les dividendes annuels. «Les fonds directs internationaux offrent aux investisseurs des rendements générés sur différents cycles et des gains réalisés grâce à la diversification internationale», précise Ulrich Braun. La période de placement idéale pour ces produits est généralement de plus de cinq ans.

Comme les fonds directs, les portefeuilles indirects sont diversifiés par régions géographiques et par types d'immeuble, associant bureaux, surfaces commerciales et biens résidentiels. Les investisseurs dans les fonds indirects bénéficient d'une large diversification en un seul placement. Selon Christoph Bieri, responsable de l'équipe Indirect Real Estate au sein de Credit Suisse Asset Management, un autre avantage réside dans la possibilité de gestion active. Si les gérants de fonds cherchent à augmenter ou à réduire l'exposition à un segment, ils peuvent modifier l'allocation de portefeuille plus facilement qu'avec d'autres types de fonds de placement.

Comme le souligne Ulrich Braun, les investissements dans des fonds immobiliers peuvent être considérés comme particulièrement attrayants car ils peuvent générer des rendements annuels moyens d'environ 3%. «Les stratégies de placement traditionnelles offrent environ 1,8% aux investisseurs, donc la comparaison est très favorable aux placements directs et indirects dans les fonds immobiliers.» Cependant, ces rendements plus élevés reflètent des niveaux de risque plus importants dont les investisseurs potentiels doivent tenir compte.

Liquidité, taux d'intérêt et risques

Un facteur que les investisseurs doivent garder à l'esprit concernant les fonds immobiliers indirects réside dans la liquidité, qui est quelque peu limitée selon Christoph Bieri: avec les fonds cotés, la liquidité quotidienne n'est généralement pas un problème, mais dans le cas de fonds non cotés, «les investisseurs ne peuvent obtenir le remboursement de leurs parts ou investir que sur une base trimestrielle, voire parfois semestrielle», prévient-il. Comme pour les fonds de placement direct, l'horizon de placement est de cinq ans, et évolue à la hausse.

Selon Christoph Bieri, les investisseurs doivent également être conscients de l'impact potentiel d'une hausse des taux d'intérêt sur les placements immobiliers. «Si les taux d'intérêt restent faibles, cette stratégie vous offrira un potentiel de hausse. Mais s'ils augmentaient rapidement, ce qui ne constitue pas notre scénario principal, les évaluations de l'immobilier seraient compromises. Cependant, notre scénario principal table sur une reprise économique modérée, ce qui irait de pair avec une très lente progression des taux d'intérêt. Cela permettrait aux gestionnaires immobiliers d'en tenir compte dans les loyers, pour compenser une hausse des taux de capitalisation.»

Une solution potentiellement attrayante dans un environnement de marché difficile

Les rendements obligataires de plus en plus négatifs et les perspectives démographiques à long terme qui continueront d'influencer le secteur de la gestion de fortune à l'avenir vont de pair avec une augmentation de la demande en actifs générateurs de revenus. Pour les investisseurs qui acceptent les risques potentiels, y compris les risques de change, l'immobilier peut être considéré comme une catégorie de placement intéressante grâce à sa capacité à dégager une plus-value en capital et des revenus. Parmi les options disponibles dans cette classe d'actifs, les investissements directs et indirects peuvent offrir une solution efficace en termes de diversification de portefeuille et de génération de rendements intéressants.

[1] Mise à jour trimestrielle Preqin Immobilier T1 2016 
[2] PwC Asset Management 2020: A Brave New World 2014
[3] FTSE EPRA/NAREIT Bulletin statistiques mensuel décembre 2015