Expulsion du paradis
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Expulsion du paradis

Pendant plus de dix ans, des conditions presque paradisiaques ont régné sur les marchés immobiliers suisses: des prix et des loyers en hausse continue, une demande dynamique et peu de surfaces vacantes dans un environnement de taux bas. Mais depuis quelques années, les signes laissant présager un changement de décor se multiplient. Les revenus ne tombent plus du ciel pour les investisseurs. Réaliser les rendements escomptés sur le marché immobilier nécessitera désormais davantage d'efforts.

En 2015, les taux négatifs ont à nouveau conféré aux évaluations immobilières un puissant coup de pouce, mais sans doute pour la dernière fois. En raison de la faiblesse des intérêts, les taux d'escompte ont pu être réduits une nouvelle fois de 20 à 30 points de base, procurant aux investisseurs d'importants gains de réévaluation. Par contraste avec ce passé lumineux, les perspectives sur le marché immobilier paraissent de plus en plus sombres. Les résultats éclatants sur le marché des placements détonnent avec les signaux de déséquilibres grandissants sur les marchés des utilisateurs. Sur le marché du logement locatif notamment, les surfaces vacantes augmentent de plus de 4000 logements par an depuis 2014 en dépit de la robuste demande. La commercialisation se révèle de plus en plus difficile, à l'aune de la durée d'insertion des logements locatifs, qui est passée de 4 à 28 jours. Malgré tout, les rendements de l'immobilier, supérieurs à ceux des placements alternatifs, stimulent fortement les investissements. En conséquence, l'extension des surfaces utiles se poursuit quasiment au même rythme. Durant l'année en cours, 24'000 logements locatifs supplémentaires devraient être achevés. Au vu de la dynamique intacte de la demande de permis de construire, une diminution de l'activité de construction n'est pas attendue de sitôt. La forte extension prévue du parc locatif va également augmenter de plus de 4000 le nombre de logements vacants en 2016. La hausse des prix des loyers en Suisse devrait donc quasiment s'arrêter cette année.

Les différentiels de rendement des placements immobiliers dopent la construction

Les différentiels de rendement des placements immobiliers dopent la construction

Différence entre les rendements de distribution des fonds immobiliers et des emprunts d'État; demandes de permis de construire pour les logements locatifs (échelle de droite)

Sources: Credit Suisse, Datastream, dernier rapport annuel des fonds immobiliers, batimag

Les réfugiés soutiennent la demande de logements – uniquement dans le segment de prix le plus bas

Le recul de l'immigration économique, et donc de la demande, est responsable de l'arrêt attendu de la hausse des loyers. Après une baisse de près 10% du nombre de migrants en 2015, nous tablons en 2016 sur une baisse encore plus importante de l'afflux de personnes actives, car la croissance de l'emploi devrait faiblir en cours d'année. En termes purement quantitatifs, la diminution de la main-d'œuvre devrait toutefois être largement compensée par l'afflux de réfugiés. Dans les chiffres officiels de la population résidente permanente, ces derniers n'apparaissent que partiellement (uniquement réfugiés reconnus selon le Secrétariat d'État aux migrations) ou avec un retard d'un an (selon l'Office fédéral de la statistique). L'arrivée de 17'000 réfugiés en 2015 selon le Secrétariat d'État aux migrations et un afflux tout aussi important attendu en 2016 ne sont saisis, par conséquent, que de manière imprécise ou avec un certain décalage. La demande supplémentaire de logements en location émanant des réfugiés augmentera encore les tensions, notamment dans le segment de prix bas, qui est déjà disputé.

Vue d'ensemble de l'immigration nette de la population résidente étrangère

Vue d'ensemble de l'immigration nette de la population résidente étrangère

Somme glissante sur 12 mois, corrections de registre incluses

Sources: Secrétariat d'État aux migrations, Credit Suisse

Les marchés des surfaces commerciales sous le signe du changement numérique

La demande de surfaces devrait être extrêmement faible sur le marché de l'immobilier de bureau. Tandis que des acteurs importants tels que les prestataires de services financiers sont en proie à une mutation structurelle, l'ensemble du secteur tertiaire fait face à de nouveaux défis en raison de la révolution numérique. La délocalisation de fonctions d'assistance administrative dans les pays à bas salaire (offshoring) est aujourd'hui facilitée par la numérisation. Après une stabilisation de la suroffre l'année dernière, une expansion prévue des surfaces supérieure à la moyenne historique devrait accentuer à nouveau les déséquilibres sur le marché de l'immobilier de bureau en 2016. Au cours des prochains trimestres, on ne peut donc escompter un revirement de tendance ni du côté des surfaces vacantes en hausse, ni du côté des loyers en baisse.

Le marché des surfaces de vente, tourmenté par le commerce en ligne, est également tombé sous la coupe de la numérisation. Sa mutation semble avoir tout juste commencé, car en comparaison avec l'étranger, le commerce en ligne en Suisse, avec une part de marché d'à peine 6%, est encore dans une phase de développement précoce. Un ajustement progressif des parts de marché vers un niveau de 10%, tel qu'on le connaît dans des pays dotés d'infrastructures Internet semblables, devrait mettre davantage sous pression la productivité des surfaces dans le commerce stationnaire et réduire la demande. Aujourd'hui déjà, la hausse des surfaces vacantes, un record de l'offre de surfaces et des loyers en baisse signalent une grande prudence de la part des locataires. Une planification des nouvelles surfaces de vente largement inférieure à la moyenne, en dépit du niveau bas des taux d'intérêt, montre l'ampleur des incertitudes sur le rôle du commerce stationnaire dans le monde numérique.

Un fossé grandissant entre les générations dans le secteur de la propriété du logement

L'offre et la demande restent dans l'ensemble équilibrées uniquement sur le marché du logement en propriété. Le bas niveau des taux d'intérêt et l'augmentation modérée des revenus réels constituent une situation de départ fondamentalement positive pour la demande dans ce segment immobilier. Celle-ci est également soutenue par l'aspiration des personnes immigrées, ces dernières années, à l'accession à la propriété. En revanche, les mesures d'(auto)régulation et l'augmentation concomitante des exigences financières pour l'acquisition d'un logement ont un fort effet d'amortisseur. L'apaisement du marché des logements en propriété devrait se poursuivre en 2016. À l'échelle nationale, il devrait certes se traduire par une augmentation de prix, mais dans des proportions faibles, puisque celle-ci devrait s'élever à moins de 1%. La correction des prix en Suisse romande devrait se poursuivre, mais sans s'accentuer, car les conditions-cadres pour la propriété du logement restent attractives.

La demande émanera de plus en plus de personnes se trouvant dans la seconde moitié de la vie. Les propriétaires ont aujourd'hui en moyenne déjà 57 ans. Avec le vieillissement de la génération du baby-boom jouissant d'une situation financière confortable et d'une plus longue durée de vie, les ménages âgés dominent de plus en plus le marché. Les jeunes ménages par contre restent plus longtemps dans les logements locatifs en raison aussi des prix élevés de la propriété et du durcissement de la réglementation. Ainsi, un fossé se creuse entre les générations. En conséquence, le marché de la propriété du logement sera soumis à un test de résistance, au plus tard lorsque les classes d'âge à faible natalité suivront les baby-boomers. À partir de 2018, il faut s'attendre à une demande plus faible, induite par des facteurs démographiques, qui pourrait, dans quelques années, baisser jusqu'à un tiers du niveau actuel.

Nombre de propriétaires de logement en fonction de l'âge

Nombre de propriétaires de logement en fonction de l'âge

Nombre de ménages propriétaires par tranches d'âge des personnes interrogées

Sources: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse