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Le marché suisse de l'immobilier de bureau sur la voie de la reprise

Le Credit Suisse publie l’étude «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019»

L’environnement de marché de l’immobilier de bureau se révèle positif. L’expansion économique a stimulé la croissance de l’emploi et ainsi dynamisé la demande en surfaces, qui était longtemps restée morose. Le rythme de la reprise diffère cependant selon la composition sectorielle des grands marchés de l’immobilier de bureau. Celui de Lausanne, par exemple, se présente dans une bien meilleure forme que le marché genevois, pourtant très proche. En revanche, tous les marchés ont en commun une reprise qui part des centres et un rétablissement qui se fait de l’intérieur vers l'extérieur. Telle est la conclusion de la dernière étude des économistes du Credit Suisse sur le marché immobilier suisse.

Selon l’étude «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019» publiée aujourd’hui, l’embellie remarquable sur le marché de l’immobilier de bureau est presque passée inaperçue, masquée par l'augmentation du taux de vacance des logements en location. Grâce à la vigoureuse reprise de l’économie, les entreprises embauchent du personnel supplémentaire, ce qui se traduit par une solide croissance de l’emploi et stimule la demande en surfaces de bureaux. Cette croissance est portée par le secteur tertiaire, notamment par les services aux entreprises, le secteur informatique et les pouvoirs publics, mais aussi par la reprise de l’industrie, qui demande de plus en plus de places de travail de bureau. La numérisation génère en outre une solide demande supplémentaire car la part des activités de bureau progresse dans toutes les branches. La hausse soutenue de la demande (plus de 600 000 m2 de surfaces de bureaux) prévue pour 2018 devrait laisser place en 2019 à une nouvelle expansion, qui sera toutefois légèrement moins forte.

Amélioration du marché des surfaces de bureaux depuis les centres urbains
Au cœur des marchés de bureaux des grands centres (central business districts, CBD), les surfaces de bureaux proposées en location ont déjà diminué de près d’un cinquième. À Genève et à Zurich, la reprise a même déjà atteint le marché intermédiaire de l’immobilier de bureaux. Les centres-villes en particulier ainsi que les emplacements bien desservis des marchés intermédiaires bénéficient d’une affluence croissante de sociétés souhaitant se positionner comme des employeurs attrayants pour la main-d’œuvre qualifiée. Cette stratégie peut parfaitement être interprétée comme une réponse des entreprises au faible niveau de chômage et au risque d’une intensification future de la pénurie de main-d’œuvre spécialisée.

Cela étant, les taux d’offre ont globalement continué d’augmenter car on ne relève pas encore de véritable rebond dans les marchés extérieurs – à l’exception de Lausanne. Les faibles taux d’intérêt ont favorisé la construction de nouvelles surfaces dans les agglomérations. Par conséquent, les marchés extérieurs concentrent aujourd’hui entre 50% et 80% de l’offre de surfaces, selon les centres considérés. Cela se traduit par des vacances et par le fait que jusqu’à un sixième des surfaces à louer n’apparaissent plus de manière constante sur les grandes plateformes immobilières.

Une demande en mutation
D’importants utilisateurs de surfaces de bureaux – dont les prestataires de services financiers (banques et assurances), le commerce de gros et le secteur des télécommunications – connaissent des bouleversements structurels et ne sont aujourd’hui plus les moteurs de la demande. De ce fait, la demande restante est plus hybride, plus fragmentée et moins stable. La flexibilité dans l’agencement des bureaux a donc gagné en importance. Le besoin d’utiliser des surfaces de bureaux «en tant que service», rapidement, en toute flexibilité et avec un minimum de conventions contraignantes, prend rapidement de l'ampleur, comme en témoigne la tendance aux espaces de co-working. Les prestataires de surfaces de bureaux doivent donc s'adapter à une demande imposant de nouvelles exigences en matière d’espace, de flexibilité et de modalités contractuelles.

La structure sectorielle détermine le rythme de la reprise
Selon l’emplacement, la reprise est favorisée à moyen terme par une augmentation plutôt timide des surfaces (Zurich, Berne) ou ralentie par une hausse plus marquée (Bâle, Genève, Lausanne). De manière générale, les fonds investis dans les bâtiments de bureaux ne sont jamais clairement passés sous la moyenne à long terme depuis la forte vague de projets des années 2011/2012. Par conséquent, le parc de surfaces de bureaux a progressé de façon continue ces dernières années. L’évolution future de la demande – donc en premier lieu la durée et la composition de la croissance de l’emploi – est déterminante pour une reprise complète jusqu’à la périphérie des marchés de bureaux. Dans ce contexte, la diversification sectorielle d’un centre économique joue un rôle non négligeable: il définit dans quelle mesure un marché de bureau régional peut tirer profit de l’expansion. La structure sectorielle locale explique par exemple les écarts surprenants entre les grands centres de Suisse romande: tandis que le mix sectoriel genevois, marqué par les banques privées, les négociants de matières premières et les organisations internationales, fait face à des bouleversements structurels, le mix plus diversifié de Lausanne profite plus que la moyenne de l’expansion conjoncturelle générale et a déjà entraîné des pénuries dans certains segments du marché de l’immobilier de bureau.

Les centres moyens proposent des alternatives d’investissement
Dans les grands centres, la part des surfaces de bureaux proposées se situe entre 4,8% et 9,5%. À l’inverse, les centres moyens à quelques exceptions près (Schaffhouse, Lugano) sont plus convaincants grâce à la baisse des taux d’offre et à une expansion des surfaces plutôt timide. Ces derniers devraient également profiter de la croissance de l’emploi et de la tendance en faveur des postes de travail de bureau. Mais dans les centres moyens plus qu’ailleurs, les investissements fructueux requièrent une certaine expertise locale car la demande en surfaces de bureaux y est étroite et davantage fluctuante.

Les bureaux constituent actuellement une alternative de placement intéressante
Par rapport à l’immobilier résidentiel, les surfaces de bureaux se situent à un stade plus avancé du cycle du marché immobilier: celui de la reprise. Toutefois, les investisseurs immobiliers ne devraient pas faire trop de compromis en termes de qualité d’emplacement dans les moyens et grands centres. Il est en effet encore difficile de savoir si l’essor conjoncturel sera suffisant pour absorber les surfaces de bureau disponibles à l’extérieur des centres. En revanche, sur les bons emplacements, des pénuries sont susceptibles de se produire et les loyers pourraient croître de nouveau, de sorte que l’écart entre les loyers des centres et de la périphérie devrait clairement augmenter.

Illustration: situation des marchés immobiliers de bureaux dans les grands et moyens centres

Expansion prévue et taux d’offre en % du parc

L’étude complète «Marché suisse de l’immobilier de bureau 2019» est disponible en français, allemand, anglais et italien à l’adresse Internet:
www.credit-suisse.com/moniteurimmobilier