Entreprise Press Release

Press Release

Autrefois: des montagnes de beurre et des lacs de lait; aujourd'hui: des montagnes de logements

Le Credit Suisse publie le «Moniteur de l’immobilier suisse, 3e trimestre 2018»

Après les montagnes de beurre et les lacs de lait d'autrefois, la Suisse présente désormais un excédent de logements vacants. En 2018, leur nombre a de nouveau progressé de 8020 unités, soit la taille d'une petite ville. Contrairement à la surproduction agricole des années 1980, cette situation n'est pas due à un système de subventions, mais uniquement à l'action de l'économie privée. Les investisseurs qui construisent inlassablement de nouveaux logements locatifs ont un comportement rationnel: ils s'assurent les rendements nets intéressants promis par les placements immobiliers. Dans un environnement où il est devenu très difficile d'obtenir un rendement positif moyennant un risque réduit, ceux-ci constituent une alternative attrayante. L'augmentation des surfaces vacantes met certes les revenus locatifs sous pression, mais ne trouble pas réellement les perspectives de rendement.

En Suisse, la vigueur de la reprise économique a longtemps été sous-estimée, du moins statistiquement. Ainsi, les données ne révèlent que maintenant que l'économie suisse est en plein essor, qu'elle affiche une dynamique nettement supérieure à la croissance potentielle, et qu'elle fait même de l'ombre à l'embellie conjoncturelle en Europe. Actuellement, les chiffres du produit intérieur brut (PIB) sont nettement revus à la hausse de façon rétrospective jusqu'en 2016, laissant apparaître les évolutions de l'époque sous un jour quelque peu différent. La demande immobilière profitera sans aucun doute de cette relance vigoureuse.

Accélération de la hausse du taux de logements vacants
Sur le marché du logement locatif, la hausse conjoncturelle de la demande ne suffira pas à combler l'écart par rapport à l'offre. Avec 8020 logements vacants, la plus récente progression a même été supérieure à celle observée au cours de chacune des 20 dernières années. Le parc des logements vacants a donc plus que doublé ces neuf dernières années pour s'établir à 72 294 unités, un nouveau record. Comme lors des années précédentes, ce sont surtout des logements locatifs qui restent inoccupés. Sur ce segment, le taux de vacance atteint désormais 2,51%.

Pour l'année à venir, nous tablons sur une nouvelle hausse de ce taux. Celle-ci devrait cependant être un peu plus modérée, comme le donnent à penser le regain de croissance, l'arrêt du recul de l'immigration et la stagnation des autorisations de construire. Un revirement de tendance vers une baisse des logements vacants n'est toutefois pas prévu. Les projets en attente restent nombreux, et le contexte économique continuera de soutenir la demande de placements immobiliers. Par ailleurs, compte tenu de la récente appréciation du franc suisse, il est devenu moins probable que la Banque nationale suisse renonce prochainement aux taux négatifs, lesquels stimulent indirectement l'activité de construction. Ces taux négatifs ne devraient pas disparaître avant 2020, de sorte que cette intense activité de construction ne s'affaiblira que progressivement. 

Les prix des logements en propriété en hausse presque partout
La forte reprise conjoncturelle et la baisse du chômage soutiennent la demande de logements en propriété. En outre, les coûts de financement restent modérés du fait de la faiblesse persistante des taux d'intérêt. La diminution continue du nombre de nouveaux objets en propriété arrivant sur le marché maintient également les prix, de sorte que l’augmentation de ces derniers est – conformément à nos prévisions – de 2% à 3%. Cette hausse devrait se ralentir quelque peu au cours des prochains trimestres. En effet, les exigences financières élevées et l'admissibilité imposée par la réglementation restreignent la demande potentielle, faisant ainsi obstacle à une progression supplémentaire.

Lent retournement de tendance sur le marché de l'immobilier de bureau
C'est sur l'immobilier de bureau que la reprise économique devrait avoir le plus fort impact. Par expérience, la demande de locaux professionnels est un peu plus volatile que, par exemple, celle de surfaces habitables. Ce facteur devrait favoriser le retournement de tendance en cours dans ce secteur et pourrait contribuer à absorber les surfaces supplémentaires qui arriveront sur le marché en 2019/2020. Les surfaces de bureaux vacantes continuent de reculer dans les centres-villes, sauf à Genève et à Neuchâtel. Dans la ville du bout du lac Léman, elles ont même tellement augmenté en 2018 qu'elles ont induit une remontée à l'échelle de la Suisse.

Immobilier logistique: plus qu'une niche
Le marché suisse de l’immobilier logistique est en pleine ébullition. Le commerce en ligne, l’urbanisation et la numérisation sont les grandes tendances qui marquent son développement. Bien que la Suisse ne soit pas un centre international de la logistique en raison de coûts salariaux et fonciers élevés, le secteur logistique local gère des flux déjà conséquents et de plus en plus importants de marchandises. En croissance constante, le volume du commerce en ligne exerce de loin la plus grande influence. Les consommateurs qui ont recours à ce dernier privilégient en effet les fournisseurs offrant la livraison la plus simple et la plus rapide. Le statut de la logistique est ainsi passé de celui d’activité purement exécutrice à celui de prestation de service d'importance stratégique. L'immobilier logistique est donc aussi d'une grande valeur stratégique. Son emplacement et ses équipements sont déterminants pour la qualité de la prestation de service qu'un logisticien est en mesure d'offrir. Rien d'étonnant donc à ce que les immeubles logistiques commencent, en Suisse aussi, à attirer petit à petit l'attention des investisseurs.

Illustration: La hausse des logements vacants est la plus forte dans le nord-est de la Suisse et au Tessin
Taux de logements vacants 2018, flèches: variation par rapport à l'année précédente

Source: Credit Suisse, Datastream

L'étude complète «Moniteur de l'immobilier suisse, 3e trimestre 2018» est disponible sur Internet en allemand, anglais, français et italien à l'adresse: www.credit-suisse.com/moniteurimmobilier