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Le zénith est dépassé, mais il est trop tôt pour lever l’alerte

Le Credit Suisse publie son étude sur le marché immobilier suisse en 2014

Les signes qui suggèrent que le cycle immobilier en Suisse a dépassé son zénith se multiplient, même si cette nouvelle passe presque inaperçue. Certes, les prix continuent d’augmenter dans quelques segments, mais la dynamique est enrayée. La situation se présente diversement selon les marchés. Les prix élevés des logements en propriété agissent de plus en plus comme un frein et, suite au renforcement de la réglementation, les exigences de fonds propres et la capacité financière constituent des obstacles importants. L’immobilier de bureau se dirige vers une offre excédentaire toujours plus importante. Celle-ci devrait se traduire cette année par des baisses des loyers et des corrections de prix des biens immobiliers. Inversement, le marché du logement pourra compter une fois de plus sur une demande robuste, mais il s’oriente dans la mauvaise direction en ce qui concerne l’aménagement du territoire, soulignent les économistes du Credit Suisse. Alors que la demande se focalise sur les centres, trop de capitaux sont injectés dans la construction de logements à la campagne – et ce en raison d’un manque d’opportunités dans les agglomérations. Les marchés immobiliers, qui deviennent plus complexes, recèlent toutefois de nouvelles opportunités et des niches de placement pour les investisseurs, telles que le domaine des immeubles logistiques. En effet, ces derniers gagnent en importance, dans la mesure où le commerce électronique exerce une pression sur les surfaces de vente.

Les investisseurs agissent de plus en plus avec réserve sur le marché immobilier suisse. Les segments de marché dynamiques ont été et sont de plus en plus tenus en échec par le renforcement des mesures de régulation. Ceci a eu pour effet de tasser la croissance des prix des logements en propriété et du volume de crédits octroyés. A cet égard, le niveau de prix élevé agit de plus en plus comme un frein et entraîne un déplacement de la demande vers les régions où la propriété du logement est moins chère. D’autres segments du marché, comme l’accès à la propriété pour les logements à prix élevés ou le marché des surfaces de bureau, sont déjà confrontés à des prix ou loyers en baisse. Le oui inattendu à l’initiative sur l’immigration limite à moyen terme le potentiel de demande sur le marché du logement locatif. Le tournant en matière de taux contribue également à un apaisement du marché qui se déroule pour ainsi dire parfaitement jusqu’à présent. La voie vers un atterrissage en douceur du marché immobilier ressemble toutefois à un numéro d’équilibriste: d’une part, il est trop tôt pour sonner la fin de l’alerte, les fondamentaux intacts continuant de pointer vers une demande élevée d’espaces habitables. D’autre part, des chocs conjoncturels inattendus, des mesures de régulation extrêmes ou d’éventuelles hausses brusques de taux présentent toujours le risque d’importantes chutes de prix ou de valeur.

Problèmes non résolus sur le marché du logement
Malgré le oui à l’initiative sur l’immigration, cette dernière devrait afficher cette année des taux nets presque aussi élevés que ceux de 2013. Comme le montre l’analyse des économistes du Credit Suisse, les créations d’emplois se situent avant tout dans les centres. La demande de logements continue ainsi de se concentrer fortement sur les régions urbaines et y conduit à un assèchement du marché du logement. Parallèlement, l’offre d’espaces habitables à la campagne croît de manière disproportionnée et renforce les migrations intérieures, une tendance dont la pertinence à long terme est en question. Les embouteillages, des coûts d’infrastructure exorbitants et le mitage continu du paysage en sont les conséquences, laissant apparaître de plus en plus au grand jour les carences en matière d’aménagement du territoire. Le net soutien à l’initiative sur l’immigration dans les zones rurales peut être, entre autres, interprété comme une opposition supplémentaire à la croissance débridée des surfaces de lotissement. Il trouve son origine d’une part dans les résistances continues à la densification et d’autre part dans la surrégulation des marchés du logement dans les villes. Dans le cas de Genève, les économistes du Credit Suisse montrent les conséquences non désirées des interventions sur la structure de prix du marché du logement sous la forme d’une explosion des prix dans les segments de marché libres, d’un mécontentement croissant de la population vis-à-vis de la situation du logement et d’une baisse de la qualité de la localisation. Ces interventions avaient pour but de rendre accessible le parc de logements. Au final, cet objectif n’a pas été atteint, car les conséquences du manque d’incitation à la création d’espaces habitables n’ont été que trop peu prises en compte.

Le manque d’adéquation entre l’offre et la demande devrait avoir pour conséquence de créer non seulement une pénurie persistante d’espaces habitables et, à court terme, de nouvelles hausses de loyer dans les centres, mais aussi de générer un nombre croissant de logements vacants et des problèmes d’absorption de logements en location dans les zones périphériques. Alors que l’initiative sur l’immigration a été approuvée, la probabilité d’une offre excédentaire à l’avenir a pris de l’ampleur. L’absorption de logements étant fortement tributaire de l’immigration, il convient d’être attentif à ce risque latent. Dans ce contexte, la qualité de l’emplacement occupe le premier plan eu égard à la complexité croissante des marchés immobiliers. S’appuyant sur une analyse des points chauds régionaux en matière de connectivité, les économistes du Credit Suisse arrivent à la conclusion que l’accessibilité est, dans notre société toujours plus mobile, un élément central de la qualité de la localisation. Elle explique les grandes disparités de prix entre la ville et la campagne. Dans la lutte pour les surfaces rares, les entreprises privilégient les emplacements jouissant d’une excellente connectivité. Les ménages sont en revanche disposés à accepter une moins bonne accessibilité en contrepartie de prix moins élevés.

Perspective d’années de vaches maigres dans l’immobilier de bureau sur fond de surproduction liée aux taux bas
Les taux bas continuent à faire apparaître un nombre relativement élevé de nouvelles surfaces, ce qui conduit à un accroissement du nombre de bureaux inoccupés. Comme cela ne retombe pas sur les investisseurs ayant financé de nouvelles surfaces, mais sur les propriétaires d’immeubles anciens plus chers en comparaison ou dont la qualité n’est plus satisfaisante, il en découle un rejet mutuel et sans fin des responsabilités, alors que de nouvelles surfaces continuent d’être prévues. Les économistes du Credit Suisse tablent d’ici à 2015 sur une augmentation de la surcapacité à plus d’un million de mètres carrés. Le problème est renforcé par le fait que la demande en surfaces est inhabituellement atone. A la différence de cycles antérieurs, le secteur des services financiers en tant que demandeur disparaît presque totalement. Dans un contexte de taux d’offre records, d’augmentation du nombre de bureaux vacants et de pouvoir de négociation croissant des locataires, le réservoir de projets toujours bien garni a de quoi surprendre. A présent, toutefois, même certains grands projets ont des difficultés à entrer dans la phase de réalisation, car ils n’atteignent pas le taux d’occupation antérieur. Malgré une croissance économique appréciable, les entreprises demeurent circonspectes compte tenu des perspectives incertaines de la conjoncture internationale. Le marché commence ainsi à s’autoréguler. La croissance de l’offre excédentaire devrait se traduire dans les prochains trimestres de plus en plus par une baisse des loyers et des corrections de prix. Seuls les emplacements d’excellente qualité devraient pour l’instant être épargnés par cette tendance.

Le commerce électronique, un défi pour les surfaces de vente et une opportunité pour les immeubles logistiques
Aux défis que connaît le commerce de détail (saturation, tourisme d’achat, remises de prix) vient s’ajouter un autre qui concerne spécifiquement les surfaces de vente: le commerce électronique. Dans le sillage de cette révolution technologique des achats, les concepts insuffisants et les emplacements médiocres apparaissent au grand jour. Les économistes du Credit Suisse constatent en outre un degré de succursalisation en hausse, ce qui reflète les difficultés croissantes des commerçants isolés sur le marché du commerce de détail. Le commerce électronique contraint les détaillants à investir aussi bien dans le canal électronique que dans les avantages comparatifs du commerce physique (conseil, expérience d’achat, etc.). Les fonds manquent ainsi pour l’expansion des surfaces. La demande de surfaces de vente baissera aussi à l’avenir parce que l’univers du commerce électronique a moins besoin de ces surfaces. Ce qui constitue une menace vitale pour les surfaces de vente accroît à l’inverse les opportunités des surfaces logistiques. Comme la qualité des services logistiques influe de plus en plus directement la décision d’achat du consommateur, les immeubles logistiques gagnent nettement en importance.