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Une croissance continue des prix du marché immobilier suisse

Le Credit Suisse publie son étude sur le marché immobilier suisse 2011

Sous l'effet du faible niveau des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier suisse augmentent sans discontinuer, en particulier pour la propriété du logement et les immeubles de rendement. Dans certaines régions, l'écart entre les prix immobiliers et les revenus des ménages se creuse dangereusement. La question d'une surchauffe est donc de plus en plus d'actualité. En revanche, les marchés des surfaces commerciales sont moins concernés, car à la différence du marché du logement, la demande y a diminué sous l'effet de la récession. Dans l'immobilier de bureau, les économistes du Credit Suisse tablent pour 2011 sur une hausse de la demande au vu de la solide évolution de l'emploi, même si le marché affiche encore de surcapacités. Cette étude montre également que le marché des surfaces de vente a été relativement épargné par la crise et que les retombées de la mutation structurelle se font à nouveau sentir. Ce phénomène profite avant tout aux sites très fréquentés, au détriment des surfaces de second ordre.

Dans certaines régions suisses, le niveau de prix atteint peut d'ores et déjà être qualifié d'excessif. Un retour des intérêts à la moyenne à long terme y engendrerait des problèmes financiers non seulement pour les revenus les plus bas mais aussi pour les ménages de la classe moyenne. Dans ce cas, les prix des marchés immobiliers correspondants seront obligatoirement sous pression. Une augmentation continue des prix, conjuguée à des mécanismes autoalimentés (tels que la croyance en une hausse constante des prix immobiliers), pourrait mener à la formation d'une bulle sur tout le territoire. Toutefois, il ne faut pas s'attendre dans un premier temps à des corrections des prix, car la demande est intacte et les taux encore bas stimulent le marché.

La propriété du logement a le vent en poupe
Une comparaison détaillée des coûts de la propriété et de la location révèle qu'être propriétaire est actuellement un tiers plus avantageux. La forte demande en appartements en propriété dans toutes les couches de la population confirme cette constatation. En conséquence, le marché des nouveaux appartements locatifs connaît des à-coups illustrés par la progression des taux de vacance et par une croissance modérée des loyers. Les propriétaires d’immeubles de rendement sont en outre confrontés à une érosion des marges: d'une part, la possibilité de nouvelle augmentation des loyers est limitée et d'autre part, les hausses d'intérêts sous l'effet du nouveau taux de référence ne pourront être répercutées sur les locataires qu'avec beaucoup de retard. C'est aussi ce que montrent les modèles de calcul des économistes du Credit Suisse pour ce qui est du taux d'intérêt de référence.

Immobilier de bureau: un exode des grandes entreprises hors des centres-villes
Les chiffres de l'emploi solides et réjouissants ont certes un peu amoindri le récent ralentissement dans l'immobilier de bureau, mais ils n'ont pas évité la hausse évidente de l'offre de surfaces. A présent, les surfaces vacantes augmentent également. Les signaux légèrement positifs permettent d'escompter pour 2011 une demande supérieure qui devrait faciliter l'absorption des nombreuses surfaces planifiées durant la haute conjoncture. Dans les centres des grandes villes en particulier, l'immobilier de bureau se caractérise par des optimisations des sites de grandes entreprises qui, pour des raisons d'efficience, de processus ou de coûts, se retirent des centres, surtout pour leurs postes de travail de back-office. Ce phénomène s'explique par des loyers jusqu'à deux fois moins chers hors des centres, des coûts de gestion inférieurs dans les grands immeubles administratifs et par une technique de bâtiment ultramoderne. Cette mutation structurelle a déjà débuté il y a de nombreuses années, mais elle se propage fortement ces derniers temps, ce qui devrait faire apparaître des trous dans les quartiers des affaires centraux.

Plus que quelques taches blanches dans le paysage des centres commerciaux
Le redressement dans le marché des surfaces de vente est déjà plus avancé. L'offre de surfaces, qui avait fortement augmenté, a commencé son recul dès le milieu de l'année dernière. La crise financière a laissé des traces en privant de sa dynamique l'expansion des surfaces longtemps observable en Suisse. Le recul de la planification des surfaces de vente est aisément identifiable lorsque l'on examine l'évolution des nouveaux centres commerciaux: après une décennie durant laquelle de nouveaux temples de la consommation n'ont cessé d'ouvrir leurs portes, le lancement des travaux d'autres projets traîne en longueur, ce qui s'explique par la forte densité de centres commerciaux, exprimée pour la première fois par les économistes du Credit Suisse à l'aide d'un nouvel indicateur. Ainsi, les surcapacités enregistrées autour de Saint-Gall et du Chablais suisse ne sont guère compensées par le petit nombre de taches blanches restant dans la région de Thoune notamment.