Härtere Zeiten für den britischen Immobilienmarkt
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Härtere Zeiten für den britischen Immobilienmarkt

Das Ja des britischen Stimmvolks zum Austritt aus der Europäischen Union (EU) könnte nicht nur für die Wirtschaft des Landes, sondern auch für den Immobilienmarkt weitreichende Konsequenzen haben. Insbesondere der Londoner Büromarkt dürfte eine geringere Flächennachfrage zu spüren bekommen. Aber auch die Preise für Wohnimmobilien werden kurz- bis mittelfristig wohl unter Druck geraten.

Wirtschaftlicher Ausblick getrübt

Die Briten haben für einen Austritt aus der EU gestimmt und damit trotz knapper Umfrageergebnisse im Vorfeld der Abstimmung für eine Überraschung gesorgt. Eine anhaltende Phase politischer und wirtschaftlicher Unsicherheit dürfte sich negativ auf die Investitionen und das Beschäftigungswachstum auswirken. Die spürbare Verunsicherung dürfte auch negative Konsequenzen für den privaten Konsum der Haushalte haben. Entsprechend hat das Team der Division International Wealth Management der Credit Suisse seine Prognosen für das jährliche BIP-Wachstum Grossbritanniens für 2016 von 1,9 auf 1,5 Prozent und für 2017 von 2,0 auf 0,2 Prozent gesenkt. Angesichts der schwächeren wirtschaftlichen Aussichten geht es ausserdem davon aus, dass die britische Nationalbank das Zinsniveau in den kommenden Monaten auf null senken wird.

Geringere Nachfrage nach neuen Büroflächen

Der getrübte wirtschaftliche Ausblick dürfte negative Konsequenzen für den heimischen Immobilienmarkt nach sich ziehen. Im kommerziellen Sektor könnte insbesondere der Londoner Büromarkt unter Druck geraten. Dort macht die klassische Bürotätigkeit im nicht-öffentlichen Sektor rund 40 Prozent aller Arbeitsplätze aus. Hinzu kommt, dass viele international tätige Unternehmen sowie die Finanzindustrie stark in London vertreten sind. Die ökonomische Unsicherheit könnte zu einer grossen Zurückhaltung der Unternehmen bei Investitionen und Neueinstellungen führen, was wiederum die Nachfrage nach Büroflächen dämpfen würde.

Vermietungserwartungen für britische Büroflächen

Vermietungserwartungen für britische Büroflächen

Anteil der Vermieter, welche positive Erwartungen bezüglich künftiger Vermietungsmöglichkeiten haben, abzüglich solcher mit negativen Erwartungen (letzter Datenpunkt: 31.03.2016)

Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors, Credit Suisse

Anhaltende Unsicherheit

Die Unsicherheit hat sich bereits im ersten Quartal 2016 bemerkbar gemacht, sowohl auf den Nutzer- als auch den Investitionsmärkten. Auf der Vermieterseite haben sich die Erwartungen bezüglich des künftigen Vermietungspotenzials von Büro- und Einzelhandelsflächen deutlich verschlechtert. Auch bei den Investoren hat sich eine zunehmende Zurückhaltung breitgemacht. So lagen die Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien im ersten Quartal des Jahres rund 43 Prozent unter dem Vorjahreswert. Etliche Geschäfte wurden gestoppt oder aufgeschoben. Mit EUR 14,4 Mrd. war dies ausserdem der niedrigste Wert seit Mitte 2014. Der negative Trend dürfte sich  in den kommenden Quartalen fortsetzen.

Erste Anzeichen einer Abkühlung des Büromarktes

Hinzu kommt, dass sich insbesondere der Büromarkt in London in einem späten Stadium des Immobilienzyklus befindet. In Londons West End ist die Leerstandsquote für Top-Flächen innerhalb eines Quartals um knapp 200 Basispunkte auf 6,4 Prozent (1. Quartal 2016) gestiegen. Gleichzeitig ist das Jahresmietwachstum in den letzten zwölf Monaten von über 10 Prozent auf nur noch 0,4 Prozent zurückgegangen. Erschwerend kommt hinzu, dass mehr Flächen verbaut werden. Die Zahl der Baubeginne für neue Büroflächen in Central London bewegt sich auf einem Zwanzig-Jahres-Hoch. In weniger zentralen Lagen Londons sowie in einigen kleineren Städten wie beispielsweise Birmingham oder Edinburgh, ist eine solche Abkühlung noch nicht evident. Ein Blick auf die Anfangsrenditen zeigt, dass die Immobilienpreise noch nicht auf diese Veränderung der Fundamentaldaten reagiert haben. Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die Anfangsrenditen für Top-Büroflächen sowohl in London als auch den weiteren grossen Büromärkten des Landes nochmals gesunken oder zumindest konstant geblieben.

Leerstandsquoten britischer Büroimmobilien

Leerstandsquoten britischer Büroimmobilien

Leerstände in Prozent der Bestandsflächen (Top-Objekte)

Quelle: PMA, Credit Suisse

Mieten und Kapitalwerte könnten deutlich korrigieren

Die Kombination Konjunkturzyklus aus ökonomischer Unsicherheit und fortgeschrittenem Zyklus wird sich wahrscheinlich negativ auf die Miet-und Kapitalwertentwicklung auswirken. In zentralen Lagen Londons könnten die Mietpreise bis Ende 2018 zwischen 5 Prozent und 15 Prozent korrigieren, bei den Kapitalwerten wird mit einem Abwärtspotenzial von bis zu 30 Prozent gerechnet. Bei den Anfangsrenditen ist bis Ende 2018 ein Anstieg von bis zu 100 Basispunkten möglich (Quelle: PMA). Für Einzelhandelsflächen wird von weniger starken Korrekturen ausgegangen. Angebotsseitig dürften die schwächeren Vermietungsaussichten den Appetit der Investoren auf spekulative Entwicklungsprojekte dämpfen und so den relativ hohen erwarteten Neuzugang an Flächen etwas nach unten korrigieren, was dereinst eine stützende Wirkung haben wird.

Regionale Hauspreise in Grossbritannien

Regionale Hauspreise in Grossbritannien

Hauspreise nach Region, Indizes: 1.Q 2005 =100

Quelle: Nationwide Building Society, Credit Suisse

Steigende Preise für Wohnimmobilien

Die Implikationen für den Wohnimmobilienmarkt sind zum jetzigen Zeitpunkt schwierig abzuschätzen. Fakt ist, dass sich der Häusermarkt seit Anfang 2013 in einem starken Aufwärtstrend befindet. Positives reales Lohnwachstum, dank einer expansiven Geldpolitik niedrige Finanzierungskosten sowie Engpässe auf der Angebotsseite gehören zu den Haupttreibern. Auf nationaler Ebene liegen die nominalen Hauspreise 35 Prozent über ihren Werten Ende 2008. In London zahlen Käufer durchschnittlich 80 Prozent mehr. Das Preiswachstum in der britischen Hauptstadt hat sich zuletzt zwar verlangsamt, betrug aber immer noch +10 Prozent im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2016. Londons Spitzensegment hingegen war zuletzt weitaus weniger dynamisch. In den letzten zwei Jahren sind die Preise um lediglich 2,4 Prozent gestiegen. Grund hierfür sind unter anderem eine Reihe regulatorischer Massnahmen. Die Reform der Stempelabgabe im Dezember 2014 hat die Transaktionskosten für das obere Preissegment erhöht. Hinzu kommt eine zusätzliche Abgabe in Höhe von 3 Prozent des Kaufpreises für Zweitwohnungen sowie «Buy-to-let»-Objekte.

Entwicklung des britischen Hypothekarmarktes

Entwicklung des britischen Hypothekarmarktes

Anzahl der genehmigten Hypotheken (in tausend); Hypothekarzinssatz (rechte Skala)

Quelle: Bank of England, Credit Suisse

Jobunsicherheit gegenüber niedrigen Zinsen

Der Entscheid zum EU-Austritt beeinflusst den Häusermarkt über mehrere Kanäle. Die ökonomische Unsicherheit zieht gleichzeitig Job- und Einkommensunsicherheit nach sich, was tendenziell negativ für die Nachfrage nach Eigenheimen ist. Andererseits deuten mögliche weitere Zinssenkungen durch die englische Notenbank darauf hin, dass die Finanzierungskosten auf ihrem niedrigen Niveau verbleiben. Insgesamt werden die Zeiten für den britischen Häusermarkt voraussichtlich unsicherer und volatiler, wobei auch die Preise kurz- bis mittelfristig unter Druck geraten dürften.