Wohneigentum: Das Ende einer Ära
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Wohneigentum: Das Ende einer Ära

Die fast eineinhalb Jahrzehnte dauernde Ära steigender Wohneigentumspreise scheint beendet. In den nächsten Quartalen ist insgesamt eine Seitwärtsbewegung zu erwarten. Einfamilienhäuser dürften beim Preiswachstum gegenüber Eigentumswohnungen die Nase vorn haben.

Fast eineinhalb Jahrzehnte kannten die Preise von Wohneigentum nur eine Richtung: nach oben. Die hohen Preise sowie eine wirksame Verschärfung der Regulierung haben das Preiswachstum in den letzten Jahren abgekühlt und jüngst sogar ganz zum Erliegen gebracht. Vor dem Hintergrund happiger Preissprünge in der Vergangenheit und der ab 2010 immer lauter geäusserten Ängste vor einer erneuten Immobilienkrise in der Schweiz entspricht die jüngste Entwicklung dem Wunschergebnis der Regulatoren. In der Mehrheit der Regionen sind die Wohneigentumspreise derzeit leicht rückläufig. Die Preise dürften in der nächsten Zeit mehr oder weniger stagnieren. Gegen stärkere Preiskorrekturen sprechen die nach wie vor sehr tiefen Zinsen sowie die gedrosselte Neubautätigkeit. Weil immer mehr Haushalte die erhöhten regulatorischen Anforderungen an die Finanzierung nicht mehr erfüllen, sind aber auch kräftige Preisanstiege in den nächsten Quartalen sehr unwahrscheinlich. In den letzten Quartalen haben insbesondere Regionen mit noch überschaubaren Preisniveaus ein starkes Preiswachstum an den Tag gelegt. Dies hatte zur Folge, dass auch in diesen Regionen Haushalte ohne überdurchschnittliche Einkommen die Tragbarkeitskriterien beim Erwerb von Wohneigentum vermehrt nicht mehr erfüllen.

Preisentwicklung: Einfamilienhäuser im Vorteil

Die Preise haben sich zuletzt je nach Wohnform unterschiedlich entwickelt. Während die Eigentumswohnungen in den letzten vier Quartalen einen Rückgang der Preise von 4.1 Prozent hinzunehmen hatten, sind die Preise von Einfamilienhäusern mit 0.4 Prozent im positiven Bereich geblieben. In fast allen Regionen schnitten die Einfamilienhäuser bezüglich Preiswachstum besser ab.

Eigentumswohnungen

Quelle: Wüest Partner, Geostat

Bloss in Zug und Genf sind die Preise von Eigentumswohnungen stärker angestiegen beziehungsweise weniger stark gesunken als diejenigen von Einfamilienhäusern. Während vieler Jahre war das der Normalfall, weil der Fokus der Nachfrage sehr stark auf Wohneigentum im urbanen Raum lag, wovon Eigentumswohnungen profitierten. Seit dem zweiten Halbjahr 2014 schneiden nun aber Einfamilienhäuser bezüglich Preisentwicklung besser ab. Dahinter stecken verschiedene Gründe, die wir nachstehend näher beleuchten.

Nachfragedruck konzentriert sich auf preiswerte Häuser in peripheren Regionen

Wohneigentum ist in peripheren Regionen noch erschwinglicher. Entsprechend vermögen mehr Haushalte aus diesen Regionen Wohneigentum nachzufragen. Zu dieser lokalen Nachfrage gesellt sich die Nachfrage von Haushalten aus anderen, teuren Regionen auf der Suche nach erschwinglichem Eigentum. Weil in diesen eher peripheren Regionen das Einfamilienhaus dominiert und Eigentumswohnungen unterrepräsentiert sind, drückt die aggregierte Nachfrage hauptsächlich die Preise von Einfamilienhäusern hoch. Hingegen hat in den urbanen Räumen die Nachfrage nach Wohneigentum nachgelassen, insbesondere seitens der Schwellenhaushalte. Darunter leiden vor allem die Eigentumswohnungen, da sie in den Städten zahlenmässig dominieren.

Einfamilienhäuser sind in den urbanen Räumen sehr rar geworden

In den urbanen Räumen dagegen werden Einfamilienhäuser immer seltener. Aufgrund der hohen Bodenpreise werden nur noch wenige Einfamilienhäuser erstellt. Viele bestehende verschwinden, weil sie in der Regel einem Ersatzneubau mit mehreren Eigentumswohnungen Platz machen. Einfamilienhäuser in urbanen Räumen besitzen daher Seltenheitswert, was deren Preise spezifisch stützt.

Das neue Raumplanungsgesetz hat ausserdem die Anforderungen an die Einzonung von Bauland stark erhöht. Bestehendes Bauland wird damit – auch ausserhalb der Zentren – vergleichsweise knapper. Der Siedlungsdruck wird in Zukunft verstärkt auf bestehende Baulandparzellen einwirken. Die wachsende Knappheit wie auch die Erwartung von höheren Ausnutzungen aufgrund des Zwangs zur Verdichtung lässt die Baulandpreise ansteigen. Weil Einfamilienhäuser typischerweise einen grösseren Landwertanteil aufweisen, ist ihre Wertentwicklung zur Zeit stärker als diejenige von Eigentumswohnungen.

Sinkende Zinsen werten Einfamilienhäuser stärker auf

Im letzten Jahr sind die Zinsen überraschenderweise abermals gesunken. Tiefere Zinsen erhöhen den Wert von Einfamilienhäusern stärker, weil diese wertbeständiger sind. Die Wertbeständigkeit rührt vom höheren Landanteil her, der im Gegensatz zum Gebäudewert keiner Altersentwertung ausgesetzt ist. Der Wert der Einfamilienhäuser ist folglich «zukunftslastiger»: Je weiter bestimmte Werte in der Zukunft liegen, umso grösser ist der Einfluss der Zinsen. Das zeigen simple Barwertberechnungen. Die niedrigeren Zinsen schlagen sich daher in grösseren Wertsteigerungen bei Einfamilienhäusern im Vergleich zu Eigentumswohnungen nieder.

Welcher der obigen Faktoren ausschlaggebend ist, ist schwierig zu beurteilen. Die Tatsache, dass Zinssenkungen schon länger zu beobachten sind, deutet darauf hin, dass eher das Ausweichen der Nachfrage in Räume, wo das Einfamilienhaus dominiert, oder dann die Verknappung an Bauland Treiber der Entwicklung sind.