Real estate market in Switzerland: What's ahead in 2017?
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Immobilien Schweiz: Was bringt das Jahr 2017?

Immobilienrenditen bleiben attraktiv und werden die Flächenausweitung unverändert ankurbeln.

Die Politik dürfte 2017 für weiteren Wirbel sorgen. Die Wahlen in Frankreich im Mai sowie diejenigen im Herbst in Deutschland werden zeigen, ob die etablierten Parteien den Unwillen im Volk noch in geordnete Bahnen zu lenken vermögen oder nicht. Marine Le Pen hat aus ihrer Absicht, dem französischen Volk die Frage der Mitgliedschaft in der EU vorzulegen, keinen Hehl gemacht, sollte sie die französischen Präsidentschaftswahlen gewinnen – was nicht völlig abwegig scheint. Ein Austritt der Franzosen wäre das Ende der EU. Allein dieses Szenario macht deutlich, dass für 2017 mit Unwägbarkeiten zu rechnen ist. Das gilt auch mit Blick nach Übersee, wo eine volatile Persönlichkeit zum Präsidenten gewählt wurde. In der Schweiz kommt es im Februar zu einer wegweisenden Abstimmung über das Steuersystem. Falls die Unternehmenssteuerreform III Zustimmung erhält, dürfte ein schwerwiegender Unsicherheitsfaktor beseitigt sein, der in den letzten Jahren Ansiedlungen erschwert und besonders in der Westschweiz den Wirtschaftsmotor gedrosselt hat.

Zinsen bleiben tief …

Neben der Politik wird 2017 auch die Frage interessieren, wie die Zentralbanken den Ausstieg aus ihrer wenig erfolgreichen ultraexpansiven Geldpolitik bewerkstelligen. Wir rechnen damit, dass sich das Zinsumfeld nach dem jüngsten merklichen Anstieg im nächsten Jahr wieder etwas entspannt. Denn an der Grosswetterlage – weltweit wird zu viel gespart und zu wenig investiert – dürfte sich nicht allzu viel ändern. Das bedeutet fortgesetzt tiefe Realzinsen. Der Anlagenotstand dürfte demnach auch 2017 das Los der Investoren sein, da künftig Anleihen kaum noch positive Beiträge zur Portfoliorendite liefern werden. Die Suche nach Rendite dürfte noch ausgeprägter werden. In dieser Situation bieten Immobilien unverändert äusserst interessante Perspektiven.

… und Immobilien begehrt

Nach dem jüngsten Ausverkauf indirekter Immobilienanlagen im November sind Schweizer Immobilienfonds wieder fair bewertet bei einem Agio von 24.8 Prozent. Allein mit der Ausschüttungsrendite erzielen Anleger eine Rendite von 2.8 Prozent. Die Dividendenrendite von Immobilienaktiengesellschaften liegt bei 3.9 Prozent, bei allerdings höherem Risiko. Die Nettoanfangsrenditen von direkt gehaltenen Immobilienobjekten liegen zumeist in einer Bandbreite von 2.5 Prozent bis 4.5 Prozent, je nach Lage.

Wachsende Herausforderungen auf den Nutzermärkten

Während Schweizer Immobilienanlagen derzeit viel Oberwasser haben, präsentiert sich die Ausgangslage auf den Nutzermärkten weit weniger überzeugend. Die Mieten sind sowohl im Geschäftsflächenmarkt wie neuerdings auch auf dem Wohnungsmarkt rückläufig. Die Ursache dafür liegt weniger auf der Nachfrageseite, sondern vielmehr bei einer zinsbedingt zu grossen Flächenausweitung. Dies kontrastiert beispielsweise mit der Situation in vielen anderen europäischen Märkten, wo das Mietpreiswachstum praktisch durchs Band positiv ist. Die Schweiz wird auch 2017 rückläufige Mieten aufweisen. Aus der Situation des Angebotsüberhangs wird es 2017 kein Entrinnen geben.

Umnutzungen drängen sich vermehrt auf

Solange das Tiefzinsniveau anhält und die Renditespreads von Immobilienanlagen zu risikolosen Schweizer Staatsanleihen weiterhin so gross bleiben, dürfte die kontinuierliche Ausweitung des Flächenbestandes nicht abreissen. Leerstände lassen sich demnach nur individuell mittels geschicktem Agieren und Preisnachlässen reduzieren. Auf Ebene des Gesamtmarktes werden diese weiter zunehmen. Wir dürften daher im Jahr 2017 verstärkt erzwungene Umnutzungen beobachten. Das heisst Umnutzungen, die sich mit Blick auf die Sollrendite zwar nicht rechnen, aber der Perspektive langanhaltender Leerstände dennoch vorgezogen werden.

Ein geruhsames Jahr für Wohneigentümer

Für Wohneigentümer dürfte das Jahr 2017 relativ geruhsam werden. Wir rechnen landesweit mit Preisbewegungen, die sich nicht gross von einem Nullwachstum unterscheiden. In der Deutschschweiz rechnen wir mit einer fortgesetzten Preisberuhigung, welche immer mehr auch in den preiswerteren Regionen Schule macht. In der Westschweiz, wo die Eigentumspreise bereits rückläufig sind, dürfte sich der Preisrückgang verlangsamen. Interessanter werden die Bewegungen auf der Hypothekenzinsseite ausfallen. Wir empfehlen Hypothekenkreditnehmern, welche zu Fixhypotheken tendieren, allfällige Zinsrückgänge für das Anbinden von langen Laufzeiten zu nutzen. Die Zinswende in den USA scheint Tatsache zu werden, was es schwierig machen dürfte, die vor Kurzem in der Schweiz erreichten absoluten Tiefststände nochmals zu unterbieten.

Durchzogen für die Eigentümer, positiv für die Nutzer und Produzenten

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Jahr 2017 für die Immobilienbesitzer ein Jahr mit Licht und Schatten werden dürfte. Aus Anlegersicht sorgen die Renditen nach wie vor für Zufriedenheit, und eingezontes Bauland wird mit Blick auf die Entwicklung der Raumplanung inskünftig weiter an Wert gewinnen. Doch der Verdrängungskampf auf den Mietermärkten wird schärfer und dürfte sich negativ in den Erträgen niederschlagen. Freuen dürften sich dagegen die Mieter in praktisch allen Segmenten. Sie sitzen 2017 an einem nochmals längeren Hebel, sowohl in Bezug auf die Mietpreisentwicklung als auch mit Blick auf die Auswahl. Die Wohnungsknappheit dürfte nur noch in den grossen Zentren ein Thema darstellen. Zu den Gewinnern kann sich auch die Baubranche zählen, die einem weiteren Jahr mit höheren Umsätzen und vollen Büchern entgegensehen kann.