Gibt es etwas Persönlicheres als das Eigenheim?
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Gibt es etwas Persönlicheres als das Eigenheim?

Der Credit Suisse Experte Fredy Hasenmaile über die «Fata Morgana» Immobilienbesitz, sinkende Mieten, selbstfahrende Autos, getrennte Wohnungen in Beziehungen, Digitalisierung im Bau und über das Erbe für seine Kinder.

Herr Hasenmaile, es ist ein urmenschliches Bedürfnis, die eigenen vier Wände zu besitzen – warum eigentlich?

Unser Zuhause ist unser Rückzugsort und daher sehr wichtig. Dort, wo sich der Mensch eingerichtet hat, möchte er gerne allein das Sagen haben. Und er möchte vor allem auch selbst bestimmen, wann er sein Refugium wieder verlässt. Eine Wohnungskündigung ist ähnlich traumatisch wie der Verlust der Arbeitsstelle.

Ist dieser Wunsch aus ökonomischer Sicht rational?

Ja, wenn jemand über genügend Einkommen und Vermögen verfügt. Dann kann man zyklische Schwankungen, die bei Immobilien vorkommen, aussitzen und über die Zeit an der Aufwertung seines Landes partizipieren. Wohneigentum ist für die meisten Haushalte ein Klumpenrisiko, das man durch Hypotheken zusätzlich vergrössert. Da braucht es Reserven.

In Singapur wird Wohneigentum subventioniert, weil Besitzer die besseren Bürger seien, wie der singapurische Finanzminister im Bulletin sagte (1/2014). Sehen Sie diesen soziopolitischen Vorteil einer hohen Eigentumsquote auch?

Wohneigentümer sind zumindest die glücklicheren Bürger, das bestätigen Umfragen. Ausserdem sparen sie mehr und stecken ihr Erspartes in den Unterhalt des Wohneigentums oder in die Rückzahlung der Hypothek. Beides ist weitsichtig und sorgt dafür, dass Hausbesitzer im Alter meist ein gutes finanzielles Polster haben.

In der Schweiz geschieht genau das Umgekehrte wie in Singapur, Hausbesitzer werden benachteiligt, die Steuerbelastung aus dem Eigenmietwert ist höher als die Steuerabzüge für die Hypotheken.

Sollte der Staat das Eigentum mehr fördern?

Kein Steuersystem hat nur Freunde, das ist unmöglich. Die Wohneigentümer haben in den letzten Jahren jedoch stark von den sinkenden Zinsen profitiert. Insofern schafft der ungeliebte Eigenmietwert einen gewissen Ausgleich zugunsten der Mieter.

Es irritiert mich, dass Menschen heute allein wohnen wollen, sogar wenn sie in einer Beziehung sind.

In San Francisco werden Wohnungen teilweise per Auktion vermietet, in Stockholm ist der Immobilienmarkt praktisch zugrunde reguliert. Woran sollte sich die Schweiz orientieren?

Regulierungen und Subventionen haben mittel- und langfristig schwere Folgeeffekte. Die letzte Finanzkrise hatte ihren Ursprung in der Immobilienkrise in den USA, wo Eigentum so stark gefördert wurde, dass man praktisch ohne Eigenmittel ein Haus erwerben konnte. Auf der anderen Seite ist ein eng abgesteckter Mieterschutz unbestritten. Ich finde, das Schweizer System ist gut austariert. Es hat einen funktionierenden Wohneigentums- und Mietwohnungsmarkt hervorgebracht. Das ist international gesehen sehr selten.

Doch auch dieser Markt verändert sich, die Besitzer werden mehr, die Mieter weniger.

Die Bedingungen für Wohneigentum waren in den letzten 25 Jahren sehr günstig. In den neunziger Jahren wurde Wohneigentum wieder erschwinglich und seit 1995 dürfen auch Vorsorgemittel für den Erwerb von Wohneigentum eingesetzt werden. Parallel dazu sind seither die Zinsen massiv gesunken.

Unerschwingliches Wohneigentum

Unerschwingliches Wohneigentum

Kalkulatorische Einkommensbelastung für Durchschnittshaushalt in % des Bruttoeinkommens unter folgenden Parametern: 5% Zins, 1% Unterhalt, 80% Belehnung, Amortisation auf 2⁄3 innert 15 Jahren.

Quelle: Credit Suisse Schweizer Immobilienmarkt 2017

Trotz historisch tiefer Zinsen nennen Sie den Erwerb von Wohneigentum heute eine «Fata Morgana». Warum?

Wohnungen und Häuser sind wahnsinnig teuer geworden. Die verlockend tiefen Zinsen sind für die meisten Menschen irrelevant, denn die Finanzinstitute müssen prüfen, ob sie auch ein Zinsniveau von 4,5 oder 5 Prozent stemmen können – nur dann bekommen sie einen Kredit. Wohneigentum zu erwerben ist derzeit eine Illusion bis weit in die Mittelschicht hinein.

Ist es für die Gesellschaft problematisch, wenn sich der Durchschnitt die eigenen vier Wände nicht leisten kann?

Volkswirtschaftlich gesehen ist es wichtig, dass man eine Überhitzung des Marktes verhindert. Immobilienkrisen sind sehr schädlich, wie wir in der Schweiz aus eigener Erfahrung wissen. Heute gibt es hier zwar keine Immobilienblase, aber unschön ist, dass die Mittelschicht und die Hypothekarkreditinstitute die Nachteile der Regulierungsmassnahmen schultern müssen: Die Ersten können nicht kaufen, die Zweiten weniger Kredite verleihen.

Haben Sie eine Antwort auf die wohl ewig gleiche Frage: Wann steigen die Zinsen an?

Dafür braucht es Inflation. Nur dann werden die Zentralbanken die Zinsen erhöhen. Digitalisierung, Globalisierung und demografische Alterung halten jedoch die Inflation tief, weshalb die Zinsen noch lange niedrig bleiben werden. Wir werden zwar von den ultratiefen Zinsen etwas wegkommen, aber eine Rückkehr zu den hohen Zinsen der Vergangenheit halte ich für geraume Zeit für ausgeschlossen. Ein Nebeneffekt der extrem tiefen Zinsen ist die übermässige Bautätigkeit.

Will man heute sein Geld langfristig anlegen, sollte man überhaupt noch auf Immobilien setzen oder auf etwas anderes wie Aktien oder Anleihen?

In den letzten zwanzig Jahren haben Immobilien die anderen Anlageklassen geschlagen – und dies erst noch bei tieferem Risiko. Es wäre aber fahrlässig, diese Performance einfach für die nächsten Dekaden zu extrapolieren. Der unglaubliche Sinkflug der Zinsen befeuerte die Rendite der Immobilien, das wird sich nicht noch einmal wiederholen – die Zinsen können nicht noch viel weiter in den negativen Bereich rutschen. Da gibt es Grenzen. Die Rangliste in zwanzig Jahren wird sehr wahrscheinlich anders aussehen, ich könnte mir vorstellen, dass Aktien dann wieder die Spitze der Rangliste anführen.

Will man trotzdem eine Immobilie kaufen, so muss man vor allem auf drei Dinge achten, sagt der Volksmund: Lage, Lage, Lage. Stimmt das noch?

In einem abschwingenden Markt gewinnt diese Faustregel noch mehr an Relevanz. Doch die spannendere Frage ist: Was ist das, eine gute Lage? Die Antwort darauf verändert sich laufend, so ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr in den letzten Jahren wichtiger geworden, die Nähe zu Einkaufsgeschäften dagegen hat wegen dem Onlineshopping an Bedeutung eingebüsst.

Wird das selbstfahrende Auto die Lagequalitäten nochmals neu definieren?

Garantiert. Heute ist für viele Orte die Erreichbarkeit der limitierende Faktor. Das wird sich dann fundamental verändern. Lagen werden profitieren, die bis zu 30 Autominuten vom Zentrum entfernt und nicht oder nur suboptimal an den öffentlichen Verkehr angeschlossen sind.

Sie prognostizieren, dass langfristig die Nachfrage nach Wohneigentum in der Schweiz einbrechen wird. Warum?

Die Demografie hat eine unheimlich grosse Wirkung. Der Effekt des Pillenknicks – also des markanten Einbruchs der Geburtenraten ab der zweiten Hälfte der 1960er Jahre – wird dank der Zuwanderung zwar erheblich abgeschwächt, aber heute absorbiert der Markt 20'000 Wohneinheiten pro Jahr, im Zeitraum 2030 bis 2040 werden es gemäss unseren Berechnungen weniger als 9'000 Einheiten sein.

Wohneigentum verliert an Bedeutung, Büroflächen stehen grossräumig leer und der Onlinehandel ersetzt Verkaufsflächen. Gibt es einen Immobilienbereich, der boomt?

Die Musik spielt in den Nischensegmenten: Logistikflächen, Wohnraum fürs Alter, Pflegeheime, Studentenwohnungen und Wohnraum für Alleinlebende.

Auch Ferienhäuser? Wer konnte, baute, bevor die Zweitwohnungsinitiative in Kraft trat. Das Angebot ist jetzt gross, die Preise tief.

Stimmt, dazu kommen noch die Frankenstärke und eine gewisse Rechtsunsicherheit aufgrund der neuen Bestimmungen. Alle diese nachteiligen Faktoren werden mit der Zeit abklingen. Der Zeitpunkt für den Erwerb einer Ferienwohnung ist daher tatsächlich günstig.

Wie hat sich das Wohnverhalten in der Schweiz über die Jahre verändert?

Einpersonenhaushalte sind heute mit 35 Prozent die häufigste Haushaltgrösse, 1960 machten sie erst 14 Prozent aus und waren damals die kleinste Gruppe.

Ungebrochener Bauboom von Mietwohnungen

Ungebrochener Bauboom von Mietwohnungen

Quelle: Credit Suisse Schweizer Immobilienmarkt 2017

Was ist passiert?

Ganz einfach: Wir sind reicher geworden – und müssen dadurch weniger Kompromisse eingehen. Das widerspiegelt sich im starken Trend zur Selbstverwirklichung.

Viele Menschen wollen heute allein wohnen, sogar wenn sie in einer Beziehung sind. Eine gute Entwicklung?

Dieses Phänomen ist bei Männern und Frauen gleichermassen zu beobachten und irritiert mich persönlich. Hier spreche ich nicht als Immobilienspezialist, sondern als Vertreter unserer Gesellschaft. Das Zusammenleben fördert Toleranz und die Fähigkeit, Kompromisse einzugehen. Diese sozialen Werte nehmen nach meiner Wahrnehmung bei Menschen ab, die längere Zeit allein gewohnt haben. Eigentlich schade, denn bringt nicht gerade das Zusammenleben unvergessliche Geschichten hervor? [Siehe Abb. 3]

Was sind die Konsequenzen der alternden Gesellschaften für den Immobilienmarkt?

Wir werden in Zukunft weniger Einfamilienhäuser benötigen, dafür mehr alterstaugliche Wohnungen. Neue Wohnformen bilden sich heraus, in denen ältere Menschen nur einen kleinen privaten Raum haben und dafür gewisse Räume und Dienstleistungen mit anderen teilen.

Wie kann ich als Mieter von der höchsten Leerwohnungsziffer seit Jahren profitieren?

Die Auswahlmöglichkeiten werden laufend grösser. Zudem wächst die Verhandlungsmacht gegenüber dem Vermieter. Die Mieten steigen nicht mehr ständig, im Gegenteil, bald dürften sie sogar da und dort sinken.

Sollte ich meinen Vermieter um eine Mietreduktion angehen?

Ja, aber nur wenn der Referenzzinssatz erneut sinkt. Läuft der Mietvertrag schon länger, dann bezahlt man vermutlich eine Miete unter dem Marktniveau. Da gibt es nicht viel nachzuverhandeln.

Bis jetzt betrifft der Leerstand nicht die grossen Städte. Wird sich das ändern?

Auch in den Zentren wird die bessere Verfügbarkeit von Mietwohnungen spürbar. In einer Umfrage in der Stadt Zürich hat jüngst nur noch eine Minderheit der Befragten die Wohnungssuche als schwierig bezeichnet.

Sie reden von einer «digitalen Revolution» auf der Baustelle. Was bringt das?

Digitales Bauen erlaubt unglaubliche Effizienzsteigerungen. Die Produktivität im Bau ist in den letzten Jahrzehnten praktisch nicht vom Fleck gekommen, was auch die Chefs der grossen Bauunternehmen bestätigen. Sie prophezeien, dass Bauen über das nächste Jahrzehnt 30 Prozent billiger wird. Bauen ist eine komplexe Sache mit vielen involvierten Parteien. Genau für solche Prozesse bietet die Digitalisierung dank Vernetzung ideale Lösungen.

Trotz Beziehung allein wohnen: Beziehungsstatus Mann/Frau nach Alter, Anteil in %, 2013.

Trotz Beziehung allein wohnen: Beziehungsstatus Mann/Frau nach Alter, Anteil in %, 2013.

Quelle: Credit Suisse Schweizer Immobilienmarkt 2017

Wie wohnen Sie eigentlich selbst?

Mir ist ein kurzer Arbeitsweg wichtig, deshalb wohne ich mitten in der teuren Stadt Zürich. Das hat auch damit zu tun, dass ich Kinder habe, die ich trotz langer Arbeitstage jeden Tag sehen will, und wir in einem Quartier leben, wo man sich kennt und hilft – fast wie in einem Dorf. Das ist mir viel wert und wiegt auf, dass ich meinen Wunsch nach Eigentum bisher nicht erfüllen konnte.

Möchten Sie Ihren Kindern lieber ein Haus oder ein grosses Vermögen hinterlassen?

Falls meine Kinder das Finanzwissen und viel Disziplin mitbringen, dann bietet ein Vermögen eine grosse Flexibilität. Falls nicht, ist ein Haus zehnmal besser.