Investitionen in Auslandsimmobilien
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Investitionen in Auslandsimmobilien

Im derzeit von Ungewissheit, niedrigen Renditen und Null- oder Negativzinsen geprägten Finanzmarktumfeld suchen Anleger zunehmend nach Chancen jenseits der traditionellen Anlageklassen. Immobilien stehen dabei dank ihrer stabilen Ertragsrenditen besonders im Fokus.

Im ersten Quartal 2016 gab es nach Angaben von Preqin1 492 private Immobilienfonds – ein historischer Höchststand. Das steigende Interesse an internationalen Immobilienanlagen beruht darauf, dass das Segment Anlegern helfen kann, ihre Anlagebedürfnisse und -ziele zu erreichen.

Das anhaltende Umfeld mit Zinsen nahe null in den meisten Industrieländern stellt Anleger vor verschiedene Herausforderungen. Traditionelle festverzinsliche Anlagen bieten nicht mehr das gewohnte Renditeniveau. Ein Anlageportfolio sollte sich aber auch in einem Umfeld weniger grosszügiger monetärer Liquidität robust entwickeln, selbst wenn die aktuelle Situation noch eine Weile andauern würde.

Darüber hinaus wird die Demografie die Vermögensverwaltungsbranche nachhaltig beeinflussen. Mit steigendem Medianalter verlangen die Kunden nach mehr ertragsgenerierenden Anlagen. Eine kürzlich von PwC durchgeführte Umfrage unter Vermögensverwaltern ergab, dass risikoarme Renditeprodukte der wichtigste Produkttyp sind.2

Angesichts eines geschätzten weltweiten Marktvolumens von USD 28'200 Mia.3 und einer anhaltend hohen Nachfrage sind Immobilien eine wichtige Anlageklasse. Bisher jedoch legen Immobilieninvestoren ihren Schwerpunkt in der Regel auf den jeweiligen Inlands- oder sogar lokalen Markt. Engagements in ausländische Immobilien machen in vielen Portfolios nur einen kleinen Teil des gesamten Investitionsvolumens aus.

Umfrage unter 59 Pensionskassen in %

Umfrage unter 59 Pensionskassen in %

Quelle: European Institutional Real Estate Survey (EIRES) 2013, Credit Suisse

Dies liegt vor allem daran, dass sich die Märkte von Land zu Land stark unterscheiden und Investoren den eigenen Markt oft am besten kennen. Durch eine Investition in internationale Immobilienmärkte können Anleger aber nicht nur von Entwicklungen ausserhalb der eigenen Landesgrenzen profitieren, sondern auch ihr Portfolio diversifizieren und ihr Rendite-Risikoprofil verbessern.

Vorteile der Internationalisierung – marktübergreifende Wertschöpfung

Immobilienmärkte unterscheiden sich deutlich, etwa in puncto Transparenz und Besteuerung, doch die grössten Unterschiede betreffen das Stadium des Immobilienzyklus, in dem sie sich befinden. Eine erfolgreiche Investition und Expansion ins Ausland ist daher zeitaufwändig und erfordert einerseits sehr spezialisierte Kenntnisse und andererseits eine globale Plattform. «Selbst in einem kleinen Land wie der Schweiz gilt: Wenn man in Zürich sitzt, ist es nicht leicht, in Genf zu investieren. Man muss über Änderungen bei Regulierung und Besteuerung oder Flächennutzung informiert sein. Wendet man dann dieselbe Logik auf der internationalen Ebene an, vergrössern sich die Unterschiede angesichts der verschiedenen lokalen Standards, Kulturen, gesetzlichen und makroökonomischen Rahmenbedingungen», sagt Ulrich Braun, Leiter Strategy and Advisory im Real Estate Investment Management der Credit Suisse.

Selbst in einem kleinen Land wie der Schweiz gilt: Wenn man in Zürich sitzt, ist es nicht leicht, in Genf zu investieren.

Dies hat zwei Konsequenzen: Zum einen ist das Immobilien-Research bei einer Auslandsanlage unverzichtbar – erst recht, wenn man den geografischen Rahmen erweitert und von einem nationalen zu einem internationalen Ansatz übergeht. Zum anderen ist es auch wichtig, Experten vor Ort zu haben, weshalb Fondsmanager eng mit lokalen Fachleuten zusammenarbeiten.

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, in internationale Immobilien zu investieren – über direkt oder indirekt investierte internationale Immobilienfonds, REITs und Immobilienaktien, über massgeschneiderte Immobilienmandate sowie über Clubstrukturen.

Direkte und indirekte Anlagefonds

Direkte Fonds investieren direkt in ein breites Spektrum von Gebäuden, während indirekte Immobilienfonds primär in Immobilienfonds und Aktien (börsenkotierte Unternehmen aus der Immobilienbranche) investiert sind. Das Spektrum der direkten internationalen Anlageprodukte erstreckt sich von marktspezifischen – etwa auf Europa oder die USA beschränkten – bis zu global diversifizierten Produkten. Viele dieser Produkte weisen einen starken Fokus auf jährliche Ausschüttungen auf. «Mit einer Investition in direkte internationale Fonds profitieren Anleger von Renditen, die in unterschiedlichen Zyklen generiert werden, sowie von Gewinnsteigerungen durch die internationale Diversifikation», so Braun. Die ideale Anlagedauer für diese Produkte beträgt in der Regel mehr als fünf Jahre.

Wie die direkten Fonds sind indirekte Portfolios breit über die Regionen und Liegenschaftsarten – Büro- und Einzelhandels- sowie Wohngebäude – diversifiziert. Investoren in indirekten Immobilienfonds profitieren davon, dass sich hier mit einer einzelnen Anlage eine breite Diversifikation erzielen lässt. Laut Christoph Bieri, Leiter des Teams Indirect Real Estate im Credit Suisse Asset Management, ist ein weiterer Vorteil indirekter Anlagen die Möglichkeit des aktiven Managements. Wenn die Fondsmanager das Engagement in einem Marktsegment erhöhen und in einem anderen reduzieren wollen, können sie die Portfolioallokation leichter ändern als bei anderen Arten von Anlagefonds.

Anlagen in Immobilienfonds werden laut Braun als besonders attraktiv wahrgenommen, da sie durchschnittlich jährliche Ertragsrenditen von ca. drei Prozent erzielen können. «Klassische Anlagestrategien werfen etwa 1,8 Prozent für Anleger ab, somit sprechen direkte und indirekte Anlagen in Immobilienfonds ganz klar für sich.» Die höheren Renditen widerspiegeln jedoch auch das höhere Risikoniveau, das potenzielle Anleger berücksichtigen sollten.

Liquidität, Zinsen und Risiken

Ein Aspekt, den Anleger bedenken sollten, wenn sie eine Anlage in einen indirekten Immobilienfonds in Betracht ziehen, ist die Liquidität, die laut Bieri etwas begrenzt ist: Bei börsenkotierten Zielfonds sei tägliche Liquidität im Allgemeinen kein Problem, doch bei nicht kotierten Fonds «können Anleger nur einmal im Quartal oder mitunter nur halbjährlich Anteile zurückgeben oder kaufen», sagt er. Der Anlagehorizont beträgt wie bei direkt investierenden Fonds mindestens fünf Jahre.

Laut Bieri sollten Anleger auch die möglichen Auswirkungen steigender Zinsen auf Immobilienanlagen kennen. «Wenn die Zinsen weiterhin niedrig bleiben, bietet diese Strategie ein Aufwärtspotenzial. Sollten die Zinsen jedoch schnell steigen, was nicht unser Hauptszenario ist, wären Immobilienbewertungen gefährdet. Unser Hauptszenario besteht jedoch in einer moderaten wirtschaftlichen Erholung, die mit einem sehr langsamen Anstieg der Zinsen einhergehen würde. So könnten die Immobilienverwalter diese Entwicklung in die Mieten einpreisen und damit den Anstieg der Kapitalisierungssätze ausgleichen. »

Attraktive potenzielle Lösung in einem schwierigen Marktumfeld

Angesichts zunehmend negativer Obligationenrenditen und des längerfristigen demografischen Ausblicks, der sich weiterhin auf die Vermögensverwaltungsbranche der Zukunft auswirken wird, steigt die Nachfrage nach ertragsgenerierenden Anlagen. Für Anleger, die bereit sind, die potenziellen Risiken - einschliesslich Währungsrisiken - einzugehen, können Immobilien dank ihrer Fähigkeit zur Erzielung von Vermögenszuwachs und Renditen eine attraktive Anlageklasse darstellen. Zu den Optionen in dieser Anlageklasse zählen sowohl direkte als auch indirekte Anlagen – beide können effektive Lösungen bieten, um ein Portfolio zu diversifizieren und attraktive Renditen zu erzielen.

[1] Preqin Q1 2016 Quarterly Update Real Estate.
[2] PwC Asset Management 2020: A Brave New World 2014.
[3] FTSE EPRA/NAREIT Monthly Statistical Bulletin Dezember 2015.