Häuser für Milliarden
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Häuser für Milliarden

Ist der Boden knapp und teuer, baut man einfach nach oben. Doch so einfach ist es nicht. Von der Ökonomie des Wolkenkratzerbaus.

Die Nachfrage nach Nutzfläche führt in Städten zu einem enormen Druck auf die Bodenpreise und zum Zwang, höher zu bauen. Dennoch wachsen nicht alle Grosszentren gleichermassen nach oben. Wenn der Hochhausbau nicht regulatorisch begrenzt ist, bestimmen ihn zwei Faktoren: die Bauökonomie und die Zahlungsbereitschaft der Nutzer.

2014 wurden weltweit 97 Wolkenkratzer mit über 200 Metern Höhe fertiggestellt – ein neuer Rekord. Was ist der Anreiz, nach oben statt seitwärts zu bauen? Ein Hochhaus kann – verglichen mit einem tiefergeschossigen Gebäude – auf der gleichen Fläche Land mehr Mietfläche anbieten. Entsprechend sinkt der Anteil der Land- an den Gesamtkosten. Je knapper und dementsprechend teurer der Boden ist, desto grösser ist der Anreiz, die Nutzfläche durch Hochbauten zu vergrössern. Doch wie verhalten sich die Baukosten mit zunehmender Gebäudehöhe? Gibt es hier weitere Skaleneffekte, die den Hochhausbau ökonomisch erstrebenswert machen? Im Gegenteil: Je mehr Stockwerke, desto höher die Kosten für Struktur, Fassaden und Installationen.

Dabei stellt die Tragstruktur den grössten Kostenblock dar – mehr als ein Fünftel der Gesamtkosten. Mit wachsender Höhe steigt das Gewicht, das die unteren Stockwerke tragen. Entsprechend müssen Wände und Strukturen stabiler ausgestaltet sein. Die Windbelastung, die in 500 Meter Höhe auf das Sechzigfache ansteigt, erfordert widerstandsfähigere Konstruktionen. Im 508 Meter hohen Taipei 101 ist beispielsweise ein 660 Tonnen schweres Pendel angebracht, das durch Wind verursachte Bewegungen des Gebäudes kompensiert. In gefährdeten Gebieten muss zudem die Erdbebensicherheit in der Konstruktion berücksichtigt werden.

Sonnenlicht hat seinen Preis

Die Fassade trägt zu den Kosten fast ebenso viel bei wie die tragende Struktur. Sie ist Wind und Wetter ausgesetzt und wichtig für die Belüftung und Beheizung des Gebäudes. Diese Aspekte wie auch Sicherheitsanforderungen machen spezielle Fenster nötig. Zudem verlangt die Architektur oft ein spezifisches Fassadendesign. Um die Kosten der Fassade zu reduzieren, bietet es sich an, Stockwerke mit viel Geschossfläche zu bauen, um entsprechend den Fassadenanteil pro Stockwerk zu reduzieren. Das Bedürfnis der Nutzer nach Sonnenlicht steht dem aber entgegen. Bei Bürogebäuden liegt das Verhältnis von Fassaden- zu Geschossfläche unter 0,5. Wohn- und Hotelhochhäuser benötigen allerdings deutlich mehr Fensterfläche. Komplexe Grundrisse, wie der Y-förmige Burj Khalifa in Dubai, erhöhen das Verhältnis von Fassaden- zu Geschossfläche und sind dadurch kostenintensiver. Einfache quadratische Grundrisse, wie das frühere World Trade Center, sind aus Sicht der Kosteneffizienz optimal.

Wolkenkratzer stellen besonders hohe Anforderungen an die Haustechnik. Für den Transport von Wasser in die oberen Stockwerke braucht es Pumpen auf Zwischenstockwerken – auf Kosten vermietbarer Fläche. Heizung, Lüftung und Stromverteilung benötigen leistungsstarke Anlagen. Überproportional zur Gebäudehöhe steigen die Kosten für Aufzüge: Um Transport- und Wartezeiten zu begrenzen, sind viele und schnellere Lifte vonnöten.

Die Flächeneffizienz stellt neben den Baukosten die zweite Herausforderung dar. Jeder nicht vermietete Quadratmeter schmälert die Rendite. Besonders viel Platz wird durch Liftinstallationen beansprucht, die meist im Kern des Gebäudes untergebracht sind, auch wenn deren Flächenverbrauch durch das Stapeln von Liftschächten begrenzt werden kann. Einzelne Kabinen bedienen dann nur einen Block von Etagen und werden durch Expresslifte ergänzt. Auch Sicherheitseinrichtungen wie Fluchttreppen und Feuerwehraufzüge benötigen Fläche im Gebäudekern. Heizung, Kühlung sowie Elektrogeneratoren und Wasserpumpen werden meist in separaten Stockwerken installiert, doch auch das kostet Fläche. In modernen Hochhäusern machen diese Stockwerke rund 15 Prozent aus. Am Schluss resultiert eine Flächenausnutzung (Anteil der vermietbaren Fläche an der Gesamtfläche) von ungefähr 70 Prozent. Bei tiefergeschossigen Gebäuden kann diese hingegen bis zu 90 Prozent betragen.

Optimal: 50 bis 80 Stockwerke

Mit zunehmender Gebäudehöhe stehen sinkende Landkosten steigenden Baukosten gegenüber, woraus eine U-förmige Kostenstruktur resultiert. Je nach Preis für Land, Löhne und Material liegt das Optimum aus ökonomischer Sicht bei 50 bis 80 Stockwerken. Dennoch überschreiten viele Projekte diese Grenze. Das Prestige dürfte Bauherren oftmals wichtiger sein als die Kosteneffizienz. Der Bau des über 1000 Meter hohen Kingdom Tower in Dschidda (Saudi-Arabien) steht beispielhaft dafür – in einem Gebiet, wo Land nicht knapp ist.

Die geplanten Baukosten für den Kingdom Tower liegen bei über 1,2 Milliarden US-Dollar. Den Nachteilen müssen also entsprechend höhere Ertragsmöglichkeiten gegenüberstehen. Hochhäuser stehen im Wettbewerb mit tiefergeschossigen Flächen und müssen einen Mehrwert bieten. Der Wolkenkratzer als Signal von Finanzkraft und die damit verbundene Aufmerksamkeit können ein solcher sein. Wie bei den Petronas Towers in Kuala Lumpur, für die der Mineralölkonzern als Hauptmieter auch Namensgeber ist. Für Wohn- und Geschäftsliegenschaften ist eine gute Aussicht in höheren Stockwerken ebenfalls ein Mehrwert, und Mieter sind bereit, dafür entsprechende Preise zu zahlen. Höhe allein kann aber den Profit nicht garantieren. Eine gute Erreichbarkeit des Standortes ist entscheidend, und um sich von anderen Wolkenkratzern abzuheben, ist eine aussergewöhnliche Architektur – oder noch mehr Höhe – hilfreich.

Stimmt die Zahlungsbereitschaft der Mieter mit den erhöhten Baukosten überein und lassen es die Baugesetze zu, lohnt es sich durchaus, an Lagen mit hohen Landkosten verdichtet – sprich (sehr) hoch – zu bauen. Das Resultat sind Hochhauslandschaften wie in Manhattan, Hongkong und neuerdings in chinesischen Städten wie Shenzhen oder Guangzhou.