Vertreibung aus dem Paradies
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Vertreibung aus dem Paradies

Über zehn Jahre lang haben an den Schweizer Immobilienmärkten schon fast paradiesische Zustände geherrscht: kontinuierlich steigende Preise und Mieten, eine boomende Nachfrage und geringe Leerstände im Umfeld tiefer Zinsen. Seit einigen Jahren verdichten sich aber die Anzeichen, dass andere, weniger positive Zeiten anbrechen. Die Renditen fallen den Immobilieninvestoren nicht mehr so einfach in den Schoss. In Zukunft werden vermehrt Eigenleistungen gefordert sein, um auf dem Immobilienmarkt die erhofften Renditen zu erzielen.

Die Negativzinsen haben den Bewertungen von Immobilien 2015 nochmals und möglicherweise ein letztes Mal einen kräftigen Schub verliehen. Aufgrund der tiefen Zinsen konnten die Diskontsätze nochmals um 20-30 Basispunkte gesenkt werden, was den Investoren hohe Neubewertungsgewinne bescherte. Je heller der Blick in den Rückspiegel aber ausfällt, umso herausfordernder präsentiert sich der Ausblick auf den Immobilienmarkt. Die glänzenden Resultate auf dem Anlagemarkt kontrastieren mit Signalen wachsender Ungleichgewichte auf den Nutzermärkten. Auf dem Mietwohnungsmarkt etwa steigen die Leerstände trotz robuster Nachfrage seit 2014 um mehr als 4000 Wohnungen pro Jahr. Die Vermarktung gestaltet sich zunehmend schwieriger, was an einer um 4 Tage auf 28 Tage angestiegenen Insertionsdauer von Mietwohnungen sichtbar wird. Trotzdem lösen die im Vergleich zu alternativen Anlagen hohen Immobilienrenditen eine starke Investitionstätigkeit aus. Entsprechend entwickelt sich die Ausweitung der Nutzflächen weitgehend ungebremst. Im laufenden Jahr dürften erneut 24'000 Mietwohnungen fertiggestellt werden. Ein Abebben der Bautätigkeit ist mit Blick auf die ungebrochene Dynamik bei den Baugesuchen so rasch nicht zu erwarten. Die hohe geplante Ausweitung von Mietwohnungen wird auch 2016 die Zahl leerstehender Wohnungen um über 4000 erhöhen. Der Mietpreisauftrieb in der Schweiz dürfte folglich 2016 fast vollständig zum Erliegen kommen.

Hohe Renditedifferenzen von Immobilienanlagen kurbeln die Bautätigkeit an

Hohe Renditedifferenzen von Immobilienanlagen kurbeln die Bautätigkeit an

Differenz zwischen Ausschüttungsrenditen von Immobilienfonds und Staatsanleihen; Baugesuche für Mietwohnungen (rechte Skala)

Quelle: Credit Suisse, Datastream, letzter Jahresbericht Immobilienfonds, Baublatt

Flüchtlinge stützen die Wohnungsnachfrage – aber nur im untersten Preissegment

Verantwortlich für den erwarteten Stopp des Mietpreiswachstums ist der Rückgang der Zuwanderung von Arbeitsmigranten auf der Nachfrageseite. Nachdem deren Zahl schon 2015 um rund 10 Prozent abgenommen hat, rechnen wir 2016 mit einem noch grösseren Rückgang des Zustroms von Erwerbstätigen, denn das Beschäftigungswachstum dürfte im laufenden Jahr einbrechen. Rein zahlenmässig dürfte der Rückgang an Arbeitskräften allerdings durch den Zustrom von Flüchtlingen mehr als kompensiert werden. Letztere tauchen in den offiziellen Daten der ständigen Wohnbevölkerung entweder nur partiell (nur anerkannte Flüchtlinge, gemäss Staatsekretariat für Migration) oder erst mit einjähriger Verzögerung (gemäss Bundesamt für Statistik) auf. Das Plus von 17'000 Flüchtlingen im Jahr 2015 gemäss Staatsekretariat für Migration und ein nicht minder grosser, erwarteter Zustrom im Jahr 2016 werden folglich nur unscharf bzw. zeitlich verzögert wahrgenommen. Die Zusatznachfrage nach Mietwohnungen von Flüchtlingen wird hauptsächlich im untersten Preissegment, das bereits umkämpft ist, zu einer wachsenden Anspannung führen.

Gesamtbild der Nettozuwanderung der ausländischen Wohnbevölkerung

Gesamtbild der Nettozuwanderung der ausländischen Wohnbevölkerung

Gleitende 12-Monats-Summe, inklusive Registerkorrekturen

Quelle: Staatssekretariat für Migration, Credit Suisse

Kommerzielle Immobilienmärkte im Zeichen der digitalen Veränderung

Auf dem Büroflächenmarkt dürfte die Flächennachfrage äusserst schwach ausfallen. Während wichtige Akteure wie die Finanzdienstleister mit einem Strukturwandel kämpfen, sieht sich der gesamte Dienstleistungssektor aufgrund der digitalen Revolution neuen Herausforderungen ausgesetzt. Die Verlagerung administrativer Supportfunktionen in Niedriglohnländer (Offshoring) ist dank der Digitalisierung heute einfacher. Nach einer Stabilisierung des Überangebotes im letzten Jahr dürfte eine über das historische Mittel gestiegene geplante Flächenausweitung die Ungleichgewichte auf dem Büroflächenmarkt 2016 fraglos wieder verschärfen. Weder bei den steigenden Leerständen noch den sinkenden Mieten ist daher in den kommenden Quartalen mit einer Trendwende zu rechnen.

Fest im Griff der Digitalisierung befindet sich auch der vom Onlinehandel bedrängte Verkaufsflächenmarkt. Dessen Umbruch scheint erst begonnen zu haben, denn im Vergleich zum Ausland steckt der Onlinehandel hierzulande mit einem Marktanteil von knapp 6 Prozent noch in einer frühen Entwicklungsphase. Ein schrittweises Angleichen an Marktanteile um 10 Prozent, wie sie in Ländern mit ähnlicher Internetinfrastruktur üblich sind, dürfte die Flächenproduktivität im stationären Handel noch mehr unter Druck setzen und die Flächennachfrage reduzieren. Bereits heute signalisieren steigende Leerstände, ein rekordhohes Flächenangebot und sinkende Mieten eine grosse Zurückhaltung auf Mieterseite. Wie gross die Verunsicherung über die Rolle des stationären Handels in der digitalen Welt ist, zeigt eine trotz des tiefen Zinsniveaus weit unterdurchschnittliche Planung neuer Verkaufsflächen.

Wachsender Generationengraben im Wohneigentum

Einzig auf dem Wohneigentumsmarkt bleiben Angebot und Nachfrage weitgehend im Gleichgewicht. Tiefe Zinsen und ein moderates reales Einkommensplus bilden eine grundsätzlich positive Ausgangslage für die Nachfrage nach Wohneigentum. Hinzu kommt, dass das Streben nach Wohneigentum der in den letzten Jahren Zugewanderten die Nachfrage ebenfalls stützt. Eine stark dämpfende Wirkung üben dagegen die (Selbst-)Regulierungsmassnahmen und die damit einhergehenden höheren finanziellen Anforderungen für den Erwerb von Wohneigentum aus. 2016 dürfte sich die Beruhigung des Wohneigentumsmarktes fortsetzen. Diese dürfte sich landesweit in einem zwar positiven, aber nur noch schwachen Preiswachstum von weniger als 1 Prozent äussern. Die Preiskorrektur in der Westschweiz dürfte anhalten, allerdings nicht weiter verschärfen. Denn die Rahmenbedingungen für Wohneigentum sind immer noch attraktiv.

Die Nachfrage wird immer stärker von Personen getragen, die sich in der zweiten Lebenshälfte befinden. Wohneigentümer sind heute im Durchschnitt bereits 57 Jahre alt. Mit dem Älterwerden der finanziell gut situierten Babyboomer-Generation und deren längerer Lebensdauer dominieren immer mehr ältere Haushalte das Wohneigentum. Junge Haushalte dagegen verharren auch aufgrund der hohen Eigentumspreise und der verschärften Regulierung länger in den Mietwohnungen. Zwischen den Generationen tut sich demnach ein wachsender Graben auf. Als Folge davon wird spätestens, wenn hinter den Babyboomern die geburtenarmen Jahrgänge folgen, der Wohneigentumsmarkt einem Stresstest unterzogen. Ab 2018 ist mit einer demografiebedingt schwächeren Nachfrage zu rechnen, die nach einigen Jahren um bis zu einem Drittel tiefer ausfallen könnte als heute.

Anzahl Wohneigentümer nach Alter

Anzahl Wohneigentümer nach Alter

Anzahl Eigentumshaushalte nach Alter der befragten Person im Haushalt

Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse