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Damals Butterberge und Milchseen, heute Wohnungsberge

Credit Suisse veröffentlicht Schweizer Immobilienmonitor 3. Quartal 2018

Nach Butterbergen und Milchseen in früheren Jahren hat die Schweiz jetzt Berge von leeren Wohnungen. Diese sind 2018 erneut um die Grösse einer kleinen Geisterstadt mit 8020 Wohnungen gewachsen. Im Unterschied zur landwirtschaftlichen Überproduktion in den 1980er-Jahren ist diese Fehlentwicklung jedoch nicht durch eine Subventionspraxis bedingt, sondern durch rein privatwirtschaftliches Agieren. Die Investoren, die unermüdlich noch mehr Mietwohnungen bauen, handeln grundsätzlich rational: Sie sichern sich die attraktiven Nettorenditen, die Immobilienanlagen versprechen. In einem Umfeld, in dem es sehr schwierig geworden ist, mit begrenztem Risiko eine positive Rendite zu erzielen, bieten Immobilienanlagen eine ansprechende Alternative. Die steigenden Leerstände setzen zwar die Mieterträge unter Druck, vermögen die vorteilhaften Renditeperspektiven aber nicht wirklich einzutrüben.

Die Kraft der wirtschaftlichen Erholung wurde in der Schweiz während längerer Zeit unterschätzt, zumindest statistisch. Erst spät wird jetzt in den Daten sichtbar, dass die Schweizer Wirtschaft in voller Blüte steht, eine Dynamik weit über dem Potenzialwachstum aufweist und sogar die kräftige Konjunktur in Europa in den Schatten stellt. Derzeit werden die Zahlen zum Bruttoinlandprodukt (BIP) bis zurück ins Jahr 2016 substanziell nach oben revidiert, sodass die damalige Entwicklung plötzlich in etwas anderem Licht erscheint. Die Immobiliennachfrage wird von diesem kräftigen Aufschwung ohne Zweifel profitieren.

Beschleunigter Anstieg der Leerwohnungsziffer
Auf dem Mietwohnungsmarkt wird die konjunkturbedingte Mehrnachfrage dennoch nicht ausreichen, um die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schliessen. Die jüngste Zunahme fiel mit 8020 leeren Wohnungen gar stärker aus als in jedem der vergangenen 20 Jahre. Der Leerwohnungsbestand hat sich damit in den letzten neun Jahren mehr als verdoppelt – auf den neuen absoluten Höchststand von 72‘294 Wohneinheiten. Wie schon in den Vorjahren handelt es sich hauptsächlich um Mietwohnungen, die leer bleiben. Im Mietwohnungssegment steigt damit die schweizweite Leerwohnungsziffer auf 2,51 %.

Für das kommende Jahr rechnen wir mit einem weiteren Anstieg der Leerwohnungsziffer. Dieser dürfte jedoch etwas geringer ausfallen. Dafür sprechen das erstarkte Wirtschaftswachstum, kein weiterer Rückgang der Zuwanderung und eine Seitwärtsentwicklung bei den Baubewilligungen. Eine Trendwende hin zu sinkenden Leerwohnungszahlen ist jedoch nicht in Sicht. Die Projektpipeline bleibt prall gefüllt, und das wirtschaftliche Umfeld stützt die Nachfrage nach Immobilienanlagen auch künftig. Mit der jüngsten Aufwertung des Schweizer Frankens ist zudem eine baldige Abkehr der Schweizerischen Nationalbank von den Negativzinsen, die indirekt die Bautätigkeit ankurbeln, unwahrscheinlicher geworden. Die Negativzinsen dürften nicht vor 2020 verschwinden, so dass die hohe Bautätigkeit erst mit der Zeit abklingen wird.

Wohneigentumspreise fast überall im Plus
Die kräftige Konjunkturerholung und die sinkende Arbeitslosigkeit stützen die Nachfrage nach Wohn-eigentum. Zudem hält das nach wie vor sehr tiefe Zinsniveau die Finanzierungskosten niedrig. Preis-stützend wirkt auch die kontinuierlich sinkende Zahl neu auf den Markt kommender Eigentumsobjekte, so dass sich das Preiswachstum im von uns erwarteten Rahmen von 2 % bis 3 % bewegt. Der Preisanstieg dürfte in den kommenden Quartalen etwas an Dynamik verlieren, da die hohen Kapitalanforderungen und die regulatorisch vorgeschriebene Tragbarkeit das Nachfragepotenzial beschränken und sich dämpfend auf weitere Preisanstiege auswirken.

Langsame Trendwende auf dem Büroflächenmarkt
Am stärksten dürfte sich der konjunkturelle Aufschwung auf die Büroflächenmärkte auswirken. Die Nachfrage seitens der Nutzer von Büroräumlichkeiten ist erfahrungsgemäss einiges volatiler als etwa die Nachfrage nach Wohnflächen. Dies dürfte die in Gang befindliche Trendwende auf dem Büroflächenmarkt unterstützen und könnte dazu beitragen, die zusätzlichen Flächen zu absorbieren, die 2019/2020 auf den Markt kommen. Die Leerstände setzen in den Innenstädten ihren Rückgang fort mit Ausnahme von Genf und Neuenburg. Die Calvinstadt musste 2018 einen derart markanten Anstieg hinnehmen, dass sogar auf Stufe Schweiz ein Wiederanstieg der leerstehenden Büroflächen resultiert.

Logistikimmobilien – Mehr als eine Nische
Der Schweizer Logistikimmobilienmarkt ist in Bewegung. Onlinehandel, Urbanisierung und Digitalisierung sind dabei die Megatrends, welche die Marktentwicklung prägen. Obwohl die Schweiz aufgrund hoher Lohn- und Landkosten keine internationale Logistikdrehscheibe ist, bewältigt die hiesige Logistikbranche erhebliche und zunehmende Güterströme. Der mit Abstand grösste Einfluss geht dabei vom stetig wachsenden Onlinehandelsvolumen aus. Im Onlinehandel entscheiden sich die Konsumenten bevorzugt für den Anbieter, der die einfachste und schnellste Zustellung bietet. Der Stellenwert der Logistik hat sich daher von einer einst rein ausführenden Tätigkeit zu einer strategisch bedeutsamen Dienstleistung emporgeschwungen. Von hoher strategischer Bedeutung ist entsprechend auch die Logistikimmobilie. Ihr Standort und ihre Ausstattung sind entscheidend für die Dienstleistungsqualität, welche ein Logistiker erbringen kann. Insofern erstaunt es wenig, dass auch in der Schweiz Logistikimmobilien allmählich die Aufmerksamkeit der Anleger und Investoren gewinnen.

Abbildung: Stärkster Anstieg der Leerstände in der Nordostschweiz und im Tessin
Leerwohnungsziffer 2018, Pfeile: Veränderung gegenüber dem Vorjahr

Quelle: Credit Suisse, Datastream

Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 3. Quartal 2018» auf Deutsch, Englisch, Französisch und Italienisch finden Sie im Internet unter: www.credit-suisse.com/immobilienmonitor