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PropTech pflügt den Immobiliensektor um

Credit Suisse veröffentlicht Schweizer Immobilienmonitor für das 2. Quartal 2019

Auch vor der Immobilienwirtschaft macht die Digitalisierung keinen Halt. Für ihre Trägheit bekannt hätte dieser nichts Besseres passieren können als das Aufkommen von rund zweihundert technologieaffinen Startups und KMU, die sich zum Ziel gesetzt haben, herkömmliche Muster und bisherige Geschäftsmodelle zu revolutionieren. Die so genannten PropTechs sorgen zuweilen bei Exponenten der etablierten Immobilienfirmen für unruhige Nächte, eröffnen innovativen Unternehmen jedoch auch neue Chancen. Wie die aktuelle Ausgabe des Credit Suisse Immobilienmonitor zeigt, ist neben der PropTech-Branche auch viel Bewegung in der Bauwirtschaft auszumachen. Zudem werden die aktuellsten Entwicklungen im Bereich der Besteuerung von Wohneigentum beleuchtet.

Der Begriff PropTech, der für «Property Technology» steht, ist mittlerweile vielen geläufig und die entsprechende Branche steht in voller Blüte. Nach anfänglichem Zögern nutzt eine grosse Mehrheit der Immobilienwirtschaft die Dienste der PropTech Unternehmen in der einen oder anderen Form. Diese bieten ihre Dienstleistung entlang der gesamten Wertschöpfungskette der Branche an, von der Planung und Finanzierung über Bau, Vermittlung und Portfoliomanagement bis hin zum Gebäudemanagement (vgl. Abb. 1). Dies schlägt sich - ausgehend von tiefen Niveaus – in beeindruckenden Wachstumszahlen der PropTech-Branche nieder. Damit ist aber erst der Anfang getan, wie die Ökonomen der Credit Suisse in ihrer jüngsten Studie feststellen. Zwar ist das Ertragspotenzial der PropTech-Branche enorm, der Weg dahin allerdings noch weit.

Zweite schweizweite PropTech Umfrage
Der Hype der Gründungsphase der einzelnen Unternehmen neigt sich in vielen Fällen dem Ende zu: Das Wachstum erfordert kontinuierliche Mittelzuflüsse, und allfällige Fehler können immer weniger mit dem Enthusiasmus der Gründer und dem anfänglichen Startkapital wettgemacht werden. Insofern gilt es für die PropTech-Unternehmen, selbstkritisch die eigene Leistung zu hinterfragen und zeitnah allfällige Korrekturen an der Strategie oder der operativen Umsetzung vorzunehmen. Um diesen Prozess zu unterstützen, haben die Ökonomen der Credit Suisse zum zweiten Mal nach 2017 eine Umfrage durchgeführt. Bei der aktuellen Umfrage stand dabei das gegenseitige Verständnis von PropTech und etablierten Immobilienunternehmen im Vordergrund.

Gegenseitige Annäherung zwischen PropTechs und etablierten Immobiliendienstleistern
Beim wechselseitigen Verständnis besteht noch viel Potenzial: Das zeigt sich etwa darin, dass nur gerade 7% der befragten PropTech-Unternehmen die Immobilienwirtschaft als «sehr empfänglich» für die Lösungen von Jungunternehmen bezeichnen. Immerhin attestieren über die Hälfte der PropTech-Unternehmen der Immobilienwirtschaft, sie sei «einigermassen empfänglich». Zudem sind die Segmente der Immobilienwirtschaft, welche die PropTech-Branche als ihre Zielbereiche ansteuert, nur zum Teil deckungsgleich mit den Feldern, auf denen sich die Immobilienindustrie eine fruchtbare Zusammenarbeit erhofft (vgl. Abb. 1). Es wird interessant zu beobachten sein, ob mit weiterem Fortschreiten der wechselseitigen Kooperation die PropTech-Branche ihre Eigenständigkeit wird wahren können oder ob es zu einer Annäherung bzw. Verschmelzung der beiden Bereiche kommen wird. Bereits heute haben 11% der befragten Bau- und Immobilienunternehmen ein oder mehrere PropTech-Unternehmen akquiriert, und weitere 26% geben an, finanziell an einem oder mehreren PropTech-Unternehmen beteiligt zu sein. Zudem ist davon auszugehen, dass die Immobilienwirtschaft zusehends versucht, die entsprechenden Technologien intern selber zu nutzen. Dereinst dürfte es somit immer schwieriger werden, die beiden Branchen auseinanderzuhalten. Sollte das irgendwann nicht mehr möglich sein, wäre das Ziel der PropTech-Unternehmen, die Branche zu revolutionieren, erreicht.

Wohneigentum: Eigenmietwert vor Abschaffung?
Die Vorschläge der Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates für einen Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum befinden sich in der Vernehmlassung. Gleich fünf Varianten für die künftigen Abzugsmöglichkeiten der Schuldzinsen stehen zur Diskussion. Gemeinsam ist ihnen, dass der Eigenmietwert bei vom Eigentümer bewohnten Erstwohnungen nicht mehr besteuert würde und gleichzeitig die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten entfallen sollen. Die fünf Varianten unterscheiden sich jedoch darin, inwieweit Zinskosten weiterhin in Abzug gebracht werden dürfen. Die Varianten sind nicht einfach zu durchschauen und ihre Auswirkungen auf die effektive Steuerlast hängen unter anderem von der Vermögensstruktur des Eigentümers und vom aktuellen Zinsniveau ab.

Um hier für mehr Transparenz zu sorgen, haben die Ökonomen der Credit Suisse die möglichen Auswirkungen der Reform auf das steuerbare Einkommen eines Eigentümers anhand von Modellrechnungen aufgezeigt (vgl. Abb. 2). Dabei zeigt sich, dass der typische Eigentümer beim heutigen Zinsniveau in sämtlichen vorgeschlagenen Varianten besser wegkommen würde als im bisherigen System. Anders sieht die Situation dagegen aus, wenn die Hypothekarzinsen wieder steigen. Bei höheren Zinssätzen konnten die Eigentümer ihre Zinskosten bisher durch entsprechend höhere Abzüge teilweise kompensieren, da die Eigenmietwertbesteuerung insgesamt ihr steuerpflichtiges Einkommen senkte. Nach einem Systemwechsel wären Eigentümer bei hohen Zinsen in allen Varianten schlechter gestellt.

Bauwirtschaft: Umbauten und Sanierungen im Trend
Der bereits seit 15 Jahren andauernde Aufwärtstrend in der Bauwirtschaft wird früher oder später enden. Aktuell geben insbesondere die steigenden Überangebote auf dem Mietwohnungsmarkt Anlass zur Sorge. Spätestens dann, wenn die Zinsen dereinst wieder steigen, dürfte es hier zu einer Korrektur kommen und die Umsätze aus dem Wohnungsbau dürften deutlich nachlassen. Auch wenn die Ökonomen der Credit Suisse noch nicht von einer anhaltenden Trendwende ausgehen, ist in den kommenden Quartalen bereits mit einer gewissen Abschwächung des Wohnungsbaus zu rechnen, wurden doch seit dem zweiten Halbjahr 2018 deutlich weniger Wohneinheiten baubewilligt. Die mittel- bis längerfristig grössten Chancen im Hochbau sind derzeit beim Bauen im Bestand, d.h. bei Umbau, Sanierungen und Ausbau auszumachen. Der Anteil des Bauens im Bestand ist damit grösser als je zuvor in den vergangenen 25 Jahren. Einiges spricht für eine Fortsetzung dieses Trends. Dazu gehören der Nachhaltigkeitstrend, die geringere Zinssensitivität sowie die Baulandknappheit. Die sich mittelfristig abzeichnenden Rückgänge im Neubaugeschäft können damit aber nur teilweise kompensiert werden.

Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2019» auf Deutsch, Englisch, Französisch und Italienisch finden Sie im Internet unter:
credit-suisse.com/immobilienmonitor