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Was vermag den Immobilienmarkt zu bremsen?

Credit Suisse veröffentlicht ihre Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 2013

Weniger die aktuelle Situation starker Preisanstiege als die Aussicht auf weitere Jahre ungebremsten Preisauftriebes im Wohnimmobilienmarkt haben regulatorische Bremsversuche provoziert. Mit Ausnahme der verschärften Selbstregulierung dürften die Auswirkungen der Bremsversuche allerdings beschränkt sein und sie können den Immobilienmarkt nicht wunschgemäss abkühlen. Dazu bleibt die Nachfrage zu dynamisch. Erst ein markanter Zinsanstieg dürfte zu einer Umkehr der Preisentwicklung führen. Herausfordernd, wenn auch anders gelagert, ist zunehmend auch die Situation auf den kommerziellen Immobilienmärkten. Investoren müssen die Zeichen der Zeit zu lesen verstehen, um sich richtig zu positionieren. Vor dem Hintergrund einer hohen Ausweitung von Büroflächen gewinnt der Trend zu flächensparenden neuen Arbeitswelten an Brisanz. Nicht minder einschneidend dürften sich langfristig die Auswirkungen des Online-Handels auf den derzeit noch recht stabilen Verkaufsflächenmarkt auswirken.

Seit Jahren begleiten Diskussionen um die Überhitzung den Immobilienmarkt, ohne dass diese das Preiswachstum gestoppt hätten. Nach wie vor wirken die Fundamentalfaktoren stark nachfragetreibend. Aufgrund der tiefen Zinsen, die ein weiteres Jahr Bestand haben dürften, der nur leicht geringeren Zuwanderung und der intakten Einkommenssituation wird sich die Nachfrage nach Wohnflächen im laufenden Jahr nur geringfügig abschwächen. Die nur marginal schwächere Nachfrage wird nicht ausreichen, um das Preiswachstum zum Erliegen zu bringen. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen in diesem Jahr mit einem positiven und nur leicht gedämpften Preiswachstum von 3-5% – damit steigt das Risiko von Rückschlägen. Sie erwarten, dass mit Ausnahme einer unerwarteten Rezession, erst ein markanter Zinsanstieg das Preiswachstum zum Halten bringen wird.

Der Immobilienmarkt im Banne regulatorischer Bremsversuche
Der Immobilienmarkt hat auf dem Weg in die Überhitzung noch nicht die letzte und vielfach entscheidende Stufe erreicht, die erfahrungsgemäss die verheerendsten Auswirkungen mit sich bringt. Drei Dämme halten noch. Erstens halten sich spekulative Transaktionen nach wie vor in Grenzen. Die Kreditvergabe wurde zweitens von vielen Instituten vor dem Hintergrund verschärfter Überwachung und wachsender Risiken gedrosselt. Drittens herrscht noch kein Angebotsüberhang auf dem Wohnflächenmarkt, weil strukturelle Schwächen es der Bauwirtschaft verunmöglichen, mehr Wohnungen zu produzieren, obwohl die Angebotspipeline übervoll ist. Zu diesen drei stabilisierenden Faktoren kommen die jüngsten regulatorischen Bremsversuche hinzu. Der antizyklische Kapitalpuffer trägt in erster Linie zur Finanzstabilität bei. Die Wirkung auf den Preisauftrieb im Immobilienmarkt dürfte dagegen nur marginal ausfallen. Die bescheidene Verteuerung der Hypotheken verpufft vor dem Hintergrund der tiefen Zinsen, welche Wohneigentum aus kurzfristiger Perspektive trotz der hohen Preise als die finanziell eindeutig vorteilhaftere weil kostengünstigere Wohnform erscheinen lässt. Viel eher zeigt die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien Wirkung, wenn auch vorerst nur im gehobenen Wohneigentumssegment. Viele angehende Wohneigentümer erfüllen die verschärften Kapitalanforderungen im Falle teurer Immobilien nicht mehr und wenden sich notgedrungen einem Objekt tieferer Preisklasse zu, was das Preiswachstum im gehobenen Segment gebremst hat. Noch sind aber die Zinsen so tief, dass die finanzielle Belastung trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre faktisch kein Problem darstellt . Das würde sich mit einem markanten Zinsanstieg schlagartig ändern. Erst ein Zinsanstieg wird die hohen Immobilienpreise auf die laufenden Kosten durchschlagen lassen, die Nachfrage abklemmen und Leerstände provozieren. Aktuell machen sich wachsende Leerstände erst in peripheren und ländlichen Regionen bemerkbar, wohingegen in den Zentren die angespannte Wohnraumsituation anhält.

Wenig Abkühlung ist auch auf dem Markt für Renditeliegenschaften zu erwarten. Die Renditedifferenz zu alternativen Anlagen ist unverändert hoch und lässt anlagesuchendes Kapital in das Immobiliensegment strömen. Angesichts der hohen Preise von Bestandesobjekten konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf Neubauprojekte. Der jüngste Anstieg auf Seiten der Baugesuche ausserhalb der Tourismusregionen ist ein deutliches Zeichen dafür.

Büroflächenmarkt: Die Revolution am Arbeitsplatz verschärft den Angebotsüberhang
Im Gegensatz zur Nachfrageüberhitzung im Wohnsegment ist der Büroflächenmarkt von wachsenden Leerständen gekennzeichnet. Mit tiefen Zinsen finanzierte Dienstleistungsflächen locken reihenweise grosse Unternehmen an kostengünstige und dennoch gut erschlossene Lagen ausserhalb der Innenstädte. Die Unternehmen nutzen solche Wegzüge zur kostensparenden und effizienten Zusammenlegung mehrerer Standorte. Die Lücken, welche diese Entwicklung in den Innenstädten hinterlässt, können zwar mit der Zeit wieder geschlossen werden, aber zumeist nur unter Preiszugeständnissen. Verschärfend auf die Situation wirkt sich der wachsende Trend zu neuen Arbeitsplatzkonzepten aus. Insbesondere das sogenannte Desksharing eröffnet Unternehmen eine hohe Flexibilität in der Steuerung des Flächenbedarfs. Die Loslösung vom stationären Arbeitsplatz zum mobilen Arbeiten revolutioniert die Arbeitsweise – möglich gemacht und begleitet von modernsten Informations- und Kommunikationstechnologien. Funktionale Flächen unterstützen die Mitarbeitenden darin, stets die für ihre Tätigkeit optimale Arbeitsumgebung wählen zu können. Mit Desksharing können durchschnittlich 10-20% der Flächen eingespart werden. Die Vorteile dieses Konzepts sind derart überzeugend, dass es von immer mehr Unternehmen angewendet wird mit spürbaren Auswirkungen auf die gesamtwirtschaftliche Nachfrage nach Büroflächen. In Kombination mit der gut gefüllten Angebotspipeline dürften die gestiegenen Angebotsquoten gegen Ende 2012 erst die Vorläufer drohender künftiger Angebotsüberhänge und steigender Leerstände auf dem Büroflächenmarkt sein. Gelindert werden die Überangebote durch die anhaltende Tertiarisierung innerhalb der Industrie. Die zunehmende Dienstleistungsorientierung der Industrieunternehmen lässt diese verstärkt Büroflächen nachfragen.

Online-Handel als Bedrohung für Verkaufsflächen
Die Stimmung bei den Detailhändlern präsentiert sich weniger gut, als es die Erholung der letztjährigen Detailhandelsumsätze vermuten lassen. Vor dem Hintergrund des anhaltenden Strukturwandels sowie der Bedrohungen durch Einkaufstourismus und Online-Handel ist der Detailhandel vorsichtig geworden. Entsprechend bleibt die Verkaufsflächennachfrage unter Druck und dürfte sich nur verhalten entwickeln. Angebotsseitig ist die Zurückhaltung bei der Planung neuer Flächen ebenfalls deutlich spürbar. Bei den derzeit zahlreich geplanten Verkaufsflächen in Mischbauten setzen die Ökonomen der Credit Suisse gewisse Fragezeichen. Diese klassischen Erdgeschossnutzungen dürften in den kommenden Jahren verstärkt dem Strukturwandel zum Opfer fallen. Die Nachfrage dürfte sich zunehmend auf hochfrequentierte Lagen und Einkaufzentren konzentrieren. Den übrigen Flächen dürfte nicht zuletzt auch der wachsende Online-Handel zusetzen. Dessen Vorteile in Bezug auf Transparenz, Flexibilität und tiefere Transaktionskosten sorgen dafür, dass wachsende Umsatzanteile in den digitalen Vertriebskanal abwandern. Denn dank mobiler Internetnutzung sind dem Online-Shopping keine Grenzen mehr gesetzt. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen damit, dass innerhalb der nächsten 15 Jahre bis zu einem Drittel der heutigen Flächen vom Online-Handel bedroht ist.