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Ungebremster Schweizer Immobilienmarkt

Credit Suisse veröffentlicht ihre Studie zum Schweizer Immobilienmarkt 2011

Das tiefe Zinsniveau lässt die Preise im Schweizer Immobilienmarkt vor allem bei Wohneigentum und Renditeliegenschaften weiterhin ungebremst ansteigen. In einigen Regionen öffnet sich dabei die Schere zwischen Immobilienpreisen und Haushaltseinkommen bedrohlich. Die Frage nach einer Überhitzung gewinnt deshalb weiter an Brisanz. Weniger der Gefahr von Überhitzungen ausgesetzt sind hingegen die Geschäftsflächenmärkte, die im Gegensatz zum Wohnungsmarkt eine rezessionsbedingt verminderte Nachfrage zu spüren bekamen. Im Büroflächenmarkt rechnen die Ökonomen der Credit Suisse aufgrund der robusten Beschäftigungsentwicklung für 2011 mit einer anziehenden Nachfrage, auch wenn vorderhand noch Überkapazitäten den Markt prägen. Ausserdem zeigt die Studie, dass der Verkaufsflächenmarkt die Krise relativ unbeschadet überstanden hat und nun die Auswirkungen des Strukturwandels wieder in den Vordergrund treten. Das kommt vor allem hochfrequentierten Lagen zu gute und setzt zweitklassigen Flächen zu.

In einzelnen Schweizer Regionen kann das erreichte Preisniveau bereits jetzt als überhöht bezeichnet werden. Eine Rückkehr der Zinsen zum langfristigen Mittelwert würde in diesen Hochpreisregionen nicht mehr nur die untersten Einkommensschichten, sondern auch Haushalte aus dem Mittelstand finanzielle Probleme bereiten. In diesem Fall würden die dortigen Immobilienpreise zwangsläufig unter Druck geraten. Geht der Preisanstieg ungebremst weiter, könnte dies in Kombination mit selbstverstärkenden Mechanismen - wie beispielsweise dem Glauben an stetig steigende Immobilienpreise - letztlich zu einer flächendeckenden Blasenbildung führen. Preiskorrekturen sind vorerst jedoch nicht zu erwarten, da die Nachfrage intakt bleibt und die weiterhin tiefen Zinsen den Markt beflügeln.

Gefragtes Wohneigentum
Ein detaillierter Vergleich der Kosten von Eigentum versus Miete zeigt, dass Wohneigentum derzeit rund ein Drittel günstiger ist. Die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus allen Schichten der Bevölkerung bestätigt diesen Befund. Als Folge davon ist der Markt für neue Mietwohnungen ins Stottern geraten, wie höhere Leerstände und ein gebremstes Mietpreiswachstum belegen. Besitzer von Renditeliegenschaften sehen sich zudem einer Margenerosion ausgesetzt: denn einerseits sind dem weiteren Wachstum der Mieten Grenzen gesetzt und andererseits können Zinsanstiege aufgrund des neuen Referenzzinssatzes erst mit grosser Verzögerung auf die Mieter überwälzt werden. Dies verdeutlichen die Modellrechnungen der Credit Suisse-Ökonomen zum Referenzzinssatz.

Büroflächenmärkte: Exodus von Grossunternehmen aus den Stadtzentren
Erfreulich robuste Beschäftigtenzahlen konnten den jüngsten Abschwung im Büroflächenmarkt zwar etwas abfedern, aber den markanten Anstieg des Flächenangebots nicht verhindern. Neuerdings steigen auch die Leerstände. Verhalten positive Signale lassen fürs 2011 eine grössere Nachfrage erwarten, was die anstehende Absorption der zahlreichen noch in der Hochkonjunktur geplanten Flächen erleichtern dürfte. Besonders in den Zentren der Grossstädte ist der Büroflächenmarkt von Standortoptimierungen grosser Unternehmen gekennzeichnet, welche aus Effizienz-, Prozess- oder auch Kostengründen vor allem Backoffice-Arbeitsplätze aus den Zentren abziehen. Gründe dafür sind die bis um die Hälfte günstigeren Mietkosten ausserhalb der Zentren, tiefere Bewirtschaftungskosten in grossflächigen Verwaltungsgebäuden und modernste Gebäudetechnik. Dieser Strukturwandel hat schon vor Jahren eingesetzt, entfaltet neuerdings aber eine kräftige Breitenwirkung, die Lücken in den zentralen Geschäftsvierteln hinterlassen dürfte.

Nur noch wenige weisse Flecken in der Einkaufszentren-Landschaft
Bereits weiter fortgeschritten ist die Erholung im Verkaufsflächenmarkt, wo das stark gestiegene Angebot an Flächen bereits seit Mitte des Vorjahres wieder im Sinken begriffen ist. Die Finanzkrise hat insofern Spuren hinterlassen, als dass sie der jahrelangen Flächenexpansion in der Schweiz den Schwung geraubt hat. Die verringerte Verkaufsflächenplanung lässt sich anhand der Entwicklung neuer Einkaufszentren gut beobachten: Nach einer Dekade, in welcher beständig neue Konsumtempel ihre Tore öffneten, zieht sich der Baubeginn weiterer Vorhaben immer mehr in die Länge. Dafür verantwortlich ist die mittlerweile hohe Dichte an Einkaufszentren, welche die Ökonomen der Credit Suisse erstmals mit einem neuen Indikator nachweisen. So stehen Überkapazitäten rund um St. Gallen und im Westschweizer Chablais nur noch wenige weisse Flecken beispielsweise in der Region Thun gegenüber.