陶冬 - 每月专栏 一线与三线城市房价出现周期性背离?

一线与三线城市房价出现周期性背离?

农历新年之后,北京、上海、深圳及个别二线城市房地产市场异常火爆,资金加速入市,房价蹿升得令人瞠目。上周末沪深汉宁连环推出楼市调控政策,新华社发文警惕房地产虚火,房市小阳春面临政策挑战。

这是一场流动性主导的楼市反弹,其背后是充裕的流动性和不多的投资出路,地产商在升市初期做了一点手脚,但是房价上涨后资金的涌入速度超出了所有人的想象。此轮升势集中在一线城市和个别二线城市,绝大多数三线城市并未受惠,部分地区更出现了资金的虹吸效应。

政府在房地产市场的如意算盘是,引导民间的高储蓄去化解住宅的高库存,但是中国房地产市场的一个突出问题是地域性不均衡。储蓄和购买力主要集中在沿海地区,尤其是超大城市,然而接近八成的住宅库存在三线或四线城市,那里的就业和收入增长都相对较弱。房地产市场有强烈的本土倾向,北京上海人在金融业赚到钱,杭州深圳人在IT业赚到钱,一般买的是当地的物业。但是这些城市的房价已经很贵,进一步飙升使得和打工族的工资收入严重脱节。这些城市的房价收入比率或租金回报比率,全部名列世界前茅,无论从社会安定还是从金融安全角度看,都是为政者的心病。

但是中国经济处在下行周期,逆周期刺激政策的边际效果越来越低,投资与出口疲弱,房地产政策是宏观控制键盘上唯一一个仍能够对实体经济有效操控的按钮。同时,房地产行业所牵连的上下游行业极多,对整体经济的撬动效应极大。卖地收入对于地方收入至关重要,目前地方政府的财政状况可谓捉襟见肘。相信政府此时此刻轻易不会对房市痛下杀手,让经济引擎死火。

笔者相信政府不反对房市上升的方向,但是不满意资金的狭隘流向。政府在房市调整中的意图,在于引导社会资金配合去库存,同时为经济注入活力。基于这个判断,笔者认为此次房地产市场小阳春应该可以横跨几个季度,属于流动性驱动的升市,间中多见政策干预。

不过必须认识到,政策并不是影响市场的唯一因素。与之前政府主导的下行周期不同,此次房地产市场调整是由高库存触发的,乃市场因素主导。房地产市场软着陆的前提是有效的去库存。目前中国已建成住宅的库存量超过七亿平方米,加上在建项目则超过十一亿平方米,绝大部分位于三线以下城市。化解库存压力仍是中国经济必须面临的考验。

笔者也不相信三线城市房价跌,一线城市房价可以照升的神话。从购买力和土地供应看,的确一线城市有优势,但是一线城市的估值(如租金回报比)明显存在泡沫的迹象。地产商多数同时经营一线和三线城市,一旦三线城市出现大幅调整,一线城市很难不受殃及。或许一线城市的调整幅度较小、下一周期反弹力度更高,但是笔者不相信一线与三线城市在房价上会出现周期性背离。

本文原载于今周刊 (2016年03月31日),为个人意见,并非投资建议或劝诱。