Le superfici a uso ufficio non sono più così richieste

Affittare nuovi uffici? Le aziende preferiscono aspettare.

A causa del lockdown, nell'ultimo anno la Svizzera sta sperimentando una forte tendenza verso l'home office. Ciò si riflette nella domanda di superfici a uso ufficio. Le aziende preferiscono aspettare prima di affittare nuovi uffici. Che cosa significa per il mercato degli uffici? Lo studio immobiliare 2021 di Credit Suisse fornisce la risposta.

Il mercato degli uffici è penalizzato dai lockdown e dall'home office

Durante il primo lockdown, la crisi del coronavirus ha spinto molte lavoratrici e molti lavoratori svizzeri a ricorrere all'home office. Quindi le superfici a uso ufficio sono temporaneamente sfitte. Poco meno di un anno dopo, la maggioranza degli svizzeri continua a lavorare da casa. Questo è dovuto in parte al fatto che il Consiglio Federale ha introdotto l'obbligo dell'home office nell'ambito di un nuovo lockdown parziale. Uno sviluppo che, secondo lo studio immobiliare 2021 di Credit Suisse, avrà un impatto significativo sulla domanda di superfici a uso ufficio.

La domanda di superfici a uso ufficio sta registrando un calo a lungo termine

Per il 2020 e il 2021 la domanda di superfici a uso ufficio dovrebbe diminuire bruscamente di circa 700 000 m2. Il motivo principale è da attribuirsi al fatto che, dallo scoppio della crisi, le aziende si sono concentrate sul risparmio dei costi anziché sulla crescita. Molte aziende sono in attesa di vedere fino a che punto l'home office si ripercuoterà sul loro fabbisogno di uffici e se, di conseguenza, si potrà risparmiare sulle superfici a uso ufficio nel lungo termine.

Nel medio termine, tuttavia, l'importanza dell'ufficio dovrebbe tornare ad aumentare, dato che l'elevata produttività iniziale dell’home office potrebbe diminuire nel tempo a causa della mancanza di contatti sociali e di comunicazione. Considerando i vantaggi offerti sia da uffici in ubicazioni centrali sia dall'home office, in futuro probabilmente prevarranno forme miste. È probabile che questo si traduca nei prossimi dieci anni in un calo a lungo termine della domanda di superfici a uso ufficio pari al 15 per cento.

La crisi del coronavirus fa diminuire la domanda di superfici a uso ufficio

La domanda di superfici a uso ufficio è in calo

Aumento della domanda stimato in confronto al trimestre dell'anno precedente in 1000 m2;

previsioni per il 4° trimestre 2020 e per il 2021

Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica

Ultimo aggiornamento: T3/2020

Nei grandi centri la quota di offerta di superfici a uso ufficio è elevata

D'altra parte, la quota di offerta di superfici a uso ufficio continua a essere alta nonostante il buon assorbimento di superfici negli ultimi anni. Se si tiene conto anche delle superfici che sono disponibili da tempo, le superfici offerte sull'intero territorio elvetico hanno raggiunto nell'estate 2020 un livello simile a quello del 2019.

Nel raffronto nazionale, tuttavia, Ginevra in particolare si distingue con una quota di offerta dell'11,5 per cento. Anche nei grandi centri di Losanna (7,9 per cento) e Basilea (7,7 per cento), la quota di offerta è elevata per effetto dello svilupparsi di molte superfici nuove e del liberarsi di superfici esistenti. Al contrario, a Zurigo (7 per cento) e Berna (5,7 per cento) l'offerta è scarsa, soprattutto nel centro città, mentre in periferia i possibili locatari possono beneficiare di un'ampia offerta di superfici.

L'offerta di superfici a uso ufficio è simile a quella del 2019

L'offerta di superfici a uso ufficio continua a essere alta

Somma delle superfici offerte trimestralmente (su Internet) (proprietà esistenti e nuove costruzioni), in m2

Fonte: Credit Suisse, Meta-Sys

Ultimo aggiornamento: T2/2020

I punti di attrazione rendono interessanti le superfici a uso ufficio nel centro città

Mentre l'offerta di superfici a uso ufficio nei centri città è spesso scarsa, i mercati degli uffici esterni con molte superfici in eccesso devono affrontare le conseguenze della crisi del coronavirus. L'attenzione nei confronti di ubicazioni centrali dipende dalla presenza di un'alta densità di punti di attrazione (POI - Point of Interest).

Se, oltre a una buona accessibilità, gli immobili ad uso ufficio offrono anche un'elevata qualità ambientale con una vasta gamma di servizi, è più facile per le aziende attirare nuovamente i dipendenti in ufficio, allontanandoli dall'home office. Di conseguenza, si registra spesso un'offerta sproporzionata di superfici a uso ufficio in località con pochi punti di attrazione, considerando che la loro domanda è inferiore.

Affittare uffici sta diventando più economico a causa dell'aumento di superfici sfitte

Nonostante l'elevata quota di offerta e la bassa domanda nei mercati degli uffici esterni, non si intravede ancora un aumento significativo delle superfici sfitte a uso ufficio. Solitamente gli effetti di una crisi si ripercuotono sul mercato degli uffici in modo ritardato. Nella città di Zurigo (meno 23 per cento) e nel cantone di Vaud (meno 19 per cento) nel 2020 le superfici sfitte sono addirittura diminuite.

Le superfici a uso ufficio sfitte sono pressoché invariate

Le superfici sfitte a uso ufficio sono ancora invariate rispetto al 2019.

Superfici a uso ufficio sfitte al 1° giugno, in migliaia di m2

Fonte: vari uffici di statistica, Credit Suisse

Ultimo aggiornamento: 6/2020

A causa dell'aumento delle licenze edilizie, è probabile che il divario tra l'offerta e la domanda di superfici a uso ufficio tuttavia aumenti ulteriormente nell'anno in corso, portando a un maggior numero di superfici sfitte e a una riduzione degli affitti a causa di una capacità eccedentaria. In questo modo, nei prossimi anni si accentuerà ulteriormente il già crescente divario tra i centri e le periferie dei mercati degli uffici in termini di offerte di superfici, superfici sfitte e canoni locativi.

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