Superfici a uso ufficio: mercato in ripresa e aumento delle esigenze relative agli uffici
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La domanda di superfici a uso ufficio è in aumento. Così come le esigenze.

Il mercato delle superfici a uso ufficio in Svizzera è in fase di ripresa. Tuttavia l'offerta di uffici è ancora superiore alla domanda. E la digitalizzazione comporta nuove sfide per chi offre edifici a uso ufficio.

La domanda di superfici a uso ufficio è in aumento

L'occupazione e quindi anche la domanda di superfici a uso ufficio in Svizzera sono aumentate nel corso dell'ultimo anno. Il merito è della buona congiuntura. Sebbene la crescita dell'occupazione abbia registrato un ritardo temporale, in un anno sono stati creati 68 400 nuovi posti di lavoro, la maggior parte in relazione al settore dei servizi con 49 600 posti di lavoro, pari a una crescita dell'1,7 per cento.

La crescita dei posti di lavoro in ufficio è stata frenata dal calo dell'occupazione presso banche, assicurazioni, commercio all'ingrosso e telecomunicazioni, che negli ultimi 12 mesi hanno ridotto il numero di impiegati di oltre 10 000 unità. Nonostante questo, però, la domanda di uffici è risultata tutto sommato positiva. Secondo le stime dello studio sul mercato immobiliare di Credit Suisse, la domanda supplementare di superfici a uso ufficio dello scorso anno era pari a 596 000 metri quadri. Nel 2017 le cifre erano pari a 325 000 metri quadri, mentre nel 2016 ammontavano a 215 000 metri quadri. Anche quest'anno la domanda supplementare dovrebbe essere considerevole, anche se un po' più bassa.

I settori dei servizi hanno bisogno di più uffici

I servizi alle imprese creano nuovi posti di lavoro

Crescita annua dell'occupazione (a tempo pieno) in una selezione di settori di servizi (alla fine del 3° trimestre 2018)

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse 

Nonostante ciò aumenta l'offerta di uffici

Di pari passo con l'aumento della domanda cresce anche l'offerta di superfici a uso ufficio, nonostante gli investitori siano un po' più prudenti per via dell'elevata quantità di mancate locazioni sul mercato degli uffici. Ma il perdurare del contesto di tassi bassi, abbinato alle limitate alternative d'investimento, rende ancora sempre interessante la costruzione di immobili e anche di superfici a uso ufficio. Di conseguenza, nel 2018 le superfici a uso ufficio offerte online sono aumentate ulteriormente. Nel 2° trimestre 2018 le superfici a uso ufficio offerte online in tutta la Svizzera sono aumentate a 2,65 milioni di metri quadri, pari a una quota di offerta del 4,9 per cento.

L'offerta di superfici a uso ufficio cresce

L'offerta di superfici a uso ufficio sale a 2,65 milioni di m2

Somma delle superfici offerte trimestralmente su Internet (proprietà esistenti e nuove costruzioni), in m2

Fonte: Meta-Sys AG, Credit Suisse

Aumento del mercato ombra per gli edifici a uso ufficio

L'effettiva offerta di superfici a uso ufficio dovrebbe tuttavia essere ancora maggiore. È lecito supporre che non tutti gli immobili disponibili per la locazione siano resi noti al pubblico. Questo perché a causa dell'elevata percentuale di mancate locazioni, sempre più immobili non appaiono più sulle piattaforme per non essere considerati "fondi di magazzino". Soprattutto i grandi immobili di oltre 2000 metri quadri sono meno richiesti e restano vuoti a lungo. Per questi immobili vengono pubblicate inserzioni solo in maniera episodica e sotto forma di superfici parziali. Gli autori dello studio sul mercato immobiliare ritengono che almeno 430 000 metri quadri spariscano in questo mercato ombra.

L'aumento delle mancate locazioni riguarda tuttavia principalmente il mercato medio ed esterno degli uffici. Nei centri urbani come Zurigo e Berna, invece, la domanda di uffici è aumentata grazie alla buona congiuntura. Nel 2018, per esempio, le mancate locazioni nella città di Zurigo sono diminuite per la quarta volta di seguito. Oggi sono inferiori del 36 per cento rispetto ai valori massimi del 2014.

La terziarizzazione aumenta il fabbisogno di superfici a uso ufficio

L'offerta e la domanda di superfici a uso ufficio non sono tuttavia influenzate soltanto dalla congiuntura, ma anche dai cambiamenti strutturali. In molti settori aumenta il peso dei servizi. Le aziende non acquistano soltanto più macchinari e impianti, ma offrono anche i relativi servizi. Per questo motivo è in aumento il numero di impiegati proprio nelle imprese industriali, ma anche in altri settori. La progressiva digitalizzazione contribuisce inoltre a far sì che nascano nuovi profili professionali che necessitano di un posto di lavoro in ufficio.

Fabbisogno di uffici in crescita in molti settori

Aumento della percentuale di posti di lavoro in ufficio in molti settori

Percentuale delle attività eseguite in ufficio, settore per settore

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse

La digitalizzazione cambierà gli uffici

La digitalizzazione però non crea soltanto posti di lavoro in ufficio con nuovi profili professionali, bensì cambia anche i metodi e i processi di lavoro. Nuove forme di lavoro come job sharing, lavoro a tempo parziale e telelavoro sono favorite dalla digitalizzazione; i rapporti di lavoro cambiano e integrano sempre più lavoro a tempo determinato, orari di lavoro flessibili o lavoro su piattaforma.

La tendenza va nella direzione del lavoro indipendente dalla posizione. Il secondo e il terzo posto di lavoro acquistano sempre più importanza. Particolarmente apprezzato è il telelavoro da casa. Nel 2017 già il 28 per cento di tutti gli occupati in Svizzera lavorava occasionalmente da casa anziché in ufficio. Inoltre, sempre più spesso si lavora in luoghi terzi come stazioni ferroviarie, aeroporti, caffè, biblioteche o aree di shopping.

I cambiamenti nel mondo del lavoro interessano anche gli uffici

I cambiamenti nel mondo del lavoro

Il mondo del lavoro tra ieri e domani; in crescita dall'interno verso l'esterno

Fonte: Credit Suisse

Gli edifici a uso ufficio devono diventare più flessibili e più efficienti

Gli immobili devono tenere conto di questi cambiamenti, offrendo efficienza e flessibilità. Possono essere strutture spaziali flessibili, che consentono ai collaboratori di adeguare l'infrastruttura ai loro processi di lavoro e di lavorare in base alle attività da svolgere. Le superfici a uso ufficio moderne permettono di cambiare la funzione degli immobili con poco sforzo. Il posto di lavoro classico perde così di importanza e viene sostituito a favore del desk sharing.

Questi modelli di posti di lavoro a superficie ridotta, insieme alla progressiva automazione e alla tendenza verso il lavoro indipendente dalla posizione, ridurranno il fabbisogno di superfici a uso ufficio. Un'evoluzione che tuttavia dovrebbe essere compensata dalla terziarizzazione, dalla progressiva digitalizzazione e dall'aumento della popolazione attiva.

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