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Mercati degli uffici in ripresa dall’interno verso l’esterno

Il contesto di mercato per gli immobili ad uso ufficio si presenta positivo. Sulla scia della ripresa economica, l'occupazione è cresciuta in modo vigoroso, determinando l'aumento della domanda di superfici ad uso ufficio. Mentre si registra una ripresa soprattutto nei mercati degli uffici interni dei grandi centri, dai mercati degli uffici esterni non giungono praticamente ancora segnali.

La crescita economica provoca un aumento della domanda di superfici ad uso ufficio

Nel 2018 l'economia svizzera ha registrato una performance superiore alla media. Ciò si riflette sul tasso di occupazione in Svizzera. Quest'anno è stata registrata una forte crescita dell'occupazione in particolare nelle aziende che forniscono servizi alle imprese, ma anche nel settore dei servizi sanitari e dell'informatica. Anche nel settore industriale si evidenzia un aumento del tasso di occupazione. Per contro si rileva una riduzione dell'occupazione nei classici settori di attività d'ufficio, come i servizi finanziari, il commercio all'ingrosso o le telecomunicazioni.

In questi settori, che detengono una grande percentuale di superfici ad uso ufficio, lo scorso anno l'occupazione ha registrato un calo di oltre 10`000 posti di lavoro. Di conseguenza in questi settori è diminuita la domanda di superfici ad uso ufficio. Al contempo, la domanda di superfici ad uso ufficio è sostenuta da diversi settori con grande fabbisogno di posti di lavoro in ufficio. I cambiamenti strutturali sul mercato del lavoro e una crescita occupazionale ciclica generano in ultima analisi una maggiore domanda di superfici ad uso ufficio.

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Aumento della domanda di superfici ad uso ufficio

Aumento della domanda stimato in confronto al trimestre dell'anno precedente in 1000 m²; previsioni per il 4° trimestre 2018 e 2019
Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica

In periferia vengono costruiti più uffici

Uno scenario costante di bassi tassi d'interesse, ridotti costi di finanziamento e limitate alternative di investimento rende ancora interessante la costruzione di nuovi immobili. Tuttavia, il volume delle licenze edilizie per superfici ad uso ufficio nei centri urbani di grandi e medie dimensioni è calato. In periferia, invece, i comuni registrano un aumento dell'attività di costruzione. Le licenze edilizie rilasciate in periferia, pari a 753 milioni di franchi svizzeri, superano addirittura la somma di quelle dei grandi centri urbani.

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Previsto ampliamento delle superfici ad uso ufficio in base al tipo di locale

Licenze edilizie, somma mobile (12 mesi), in mio. di CHF
Fonte: Baublatt, Credit Suisse

Ripresa ancora limitata al cuore dei mercati degli uffici

La ripresa si registra soprattutto nei mercati degli uffici interni dei grandi centri, dove la disponibilità di superfici ad uso ufficio in affitto è diminuita già di quasi un quinto. A Ginevra e Zurigo, l'andamento positivo si è già riflesso anche sui mercati degli uffici medi. Tuttavia, complessivamente le quote d'offerta sono ulteriormente aumentate, in quanto la ripresa non è ancora quasi emersa sui mercati degli uffici esterni - ad eccezione di Losanna. A causa dei bassi tassi d'interesse sono state sviluppate molte nuove superfici nell'agglomerato. A seconda del grande centro viene quindi a mancare dal 50% all'80% dell'offerta di superfici sui mercati degli uffici esterni, dove si genera un aumento delle mancate locazioni.

I canoni di locazione per gli uffici sono scesi nel 2018

Gli effetti dell'elevata offerta di superfici ad uso ufficio nei mercati degli uffici esterni emergono nei prezzi di locazione. Nella maggior parte delle regioni della Svizzera gli affitti sono leggermente scesi rispetto all'anno precedente. La ripresa della domanda dovrebbe tuttavia portare a medio termine a una fine della flessione dei canoni locativi. Un'eccezione a questa regola è costituita da Ginevra, dove a causa del cambiamento strutturale e del forte aumento delle mancate locazioni soprattutto nel mercato degli uffici esterno è probabile un calo dei canoni di locazione.

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Canoni di locazione regionali

Indice delle pigioni edonistico sulla base delle stipulazioni di contratti, indice: 2005 = 100
Fonte: Wüest Partner, Credit Suisse
 

Il mercato immobiliare è in fase di ripresa

Le previsioni per il mercato immobiliare degli uffici per il 2019 indicano che il prossimo anno si dovranno fare i conti con un rallentamento dell'economia svizzera e del tasso di crescita. La situazione del mercato del lavoro svizzero dovrebbe tuttavia ancora migliorare, ragion per cui la ripresa del mercato degli uffici dovrebbe continuare. Non è tuttavia ancora chiaro se la ripresa congiunturale sarà sufficiente per garantire un assorbimento delle numerose superfici disponibili nei mercati degli uffici esterni. D'altro canto, nelle buone posizioni si prevedono delle carenze, con un conseguente nuovo aumento degli affitti, che dovrebbe far aumentare chiaramente il divario dei canoni locativi tra centro e periferia.