Gli investitori svizzeri rimangono fedeli agli investimenti immobiliari

Quando nel 2020 dalla diffusione del coronavirus si è sviluppata una pandemia mondiale, gli investimenti immobiliari quotati non sono riusciti a sottrarsi a consistenti correzioni di mercato. Lo studio immobiliare 2021 di Credit Suisse spiega per quale motivo gli immobili commerciali sono particolarmente esposti a questi sviluppi e quali sono le conseguenze per gli investitori.

I timori degli investitori di una recessione nel mercato immobiliare

La pandemia da COVID-19 ha causato gravi turbolenze sui mercati globali degli investimenti immobiliari, soprattutto nel settore degli immobili commerciali. Da un lato, gli investitori temevano una lunga e profonda recessione, che avrebbe colpito anche il mercato immobiliare. Dall’altro, i lockdown imposti a livello globale hanno temporaneamente impedito ai locatari di realizzare fatturati sufficienti sulle superfici locate.

Permane l’incertezza nel settore degli investimenti immobiliari

Nonostante le ampie misure di sostegno fiscale e la rapida disponibilità dei vaccini, permane l'incertezza riguardo gli effetti a lungo termine della pandemia. Ciò si riflette sulla performance globale degli investimenti immobiliari quotati. Alcuni indici settoriali come, ad esempio, quelli relativi alle superfici di vendita (meno 17,8 per cento) e alle superfici a uso ufficio (meno 14,2 per cento), il 18 marzo 2021 erano ancora ben al di sotto del livello registrato a inizio dello scorso anno. Gli investitori ritengono, invece, che il segmento degli immobili per la logistica abbia tratto vantaggio dalla crisi (più 18,9 per cento).

Anche in Svizzera gli investitori hanno abbandonato gli immobili commerciali all’inizio della pandemia. Questa tendenza si è tradotta in una performance negativa delle azioni immobiliari (meno 8,0 per cento) e dei fondi immobiliari commerciali (meno 3,9 per cento) dal 1° gennaio 2020. I fondi immobiliari residenziali, invece, hanno registrato un rendimento positivo. Anche gli investimenti diretti negli immobili residenziali e negli immobili da investimento misti (basati su transazioni) nel 2020 hanno realizzato un rendimento assoluto del 3,2 per cento.

Fuga dagli immobili commerciali indotta dal COVID-19

Rendimenti totali degli indici globali REIT (MSCI) per settore rispetto agli investimenti immobiliari svizzeri dal 1° gennaio 2020
Fonte: Datastream, CIFI, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 18.3.2021

Limitati i danni causati dalla riduzione degli affitti

Il perdurare del clima di scetticismo nei confronti degli immobili commerciali è da ascrivere anche al fatto che molti proprietari hanno dovuto far fronte a richieste di riduzione degli affitti. Ciò ha riguardato soprattutto le superfici commerciali dei settori colpiti dal lockdown, come il commercio al dettaglio, la gastronomia e il comparto alberghiero.

Secondo i rapporti annuali e semestrali dei fondi immobiliari quotati e delle società anonime immobiliari, nel 2020 hanno dovuto rinunciare a redditi locativi per circa CHF 36 milioni di franchi svizzeri, pari all’1,7%. Per i fondi immobiliari commerciali le riduzioni degli affitti sono state in media pari al 3%.

Ulteriore margine per aumenti di valore degli investimenti immobiliari

Tuttavia, queste perdite temporanee dovrebbero avere un impatto minimo sui valori commerciali degli immobili. Saranno più decisive le ripercussioni a lungo termine dell’accelerazione del progresso del commercio online, della costante espansione dell’home office o del crollo del turismo d'affari sugli utili da locazione.

I primi effetti di questo cambiamento sono già percepibili nel mercato delle transazioni. L’anno scorso i rendimenti iniziali lordi delle superfici a uso ufficio sono nuovamente aumentati, per la prima volta dal 2015. Al contrario, i rendimenti iniziali delle case plurifamiliari nei centri (2,7%) e anche al di fuori di quest’ultimi (3,7%) hanno raggiunto nuovi minimi. Secondo il CIFI, nel 2020 sono calati anche i rendimenti netti del cash flow delle società di immobili da investimento. Nell'attuale contesto di tassi d'interesse negativi, tuttavia, questi rendimenti generati dagli utili da locazione rimangono interessanti, il che assicura ancora rendimenti positivi da plusvalenze proprio per gli immobili da investimento residenziali meno interessati dal COVID-19.

Calano per gli investitori i rendimenti iniziali delle case plurifamiliari

Rendimenti iniziali lordi basati sulle transazioni (mediane), investitori istituzionali; città: grandi centri più Lucerna, Lugano, San Gallo, Bellinzona e Chiasso
Fonte: REIDA, Meta-Sys, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 12/2020

Gli investitori si concentrano sulle società di immobili residenziali da investimento

La pandemia ha prodotto grande incertezza per quanto concerne la futura domanda di superfici commerciali. Pertanto, un attento monitoraggio delle tendenze della domanda e il corrispondente adeguamento delle strategie d’investimento individuali saranno cruciali per il successo degli investitori immobiliari nei prossimi anni.

L’incertezza induce gli investitori a concentrarsi ancora di più sulle società di immobili residenziali da investimento. In futuro, gli aumenti di valore saranno probabilmente inferiori rispetto agli ultimi anni. Ciò è dovuto, tra l’altro, ai crescenti rischi di eccesso di offerta sul mercato degli appartamenti in affitto. Quindi nel 2021 si prevede un rendimento assoluto pari al 4-4,5 per cento.

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