L’aumento della domanda di superfici a uso ufficio torna a perdere slancio
Lo scorso anno, l’effetto di ripresa dopo la pandemia e il forte aumento dell’occupazione hanno favorito una domanda supplementare di superfici a uso ufficio: nel 2022, la domanda di superfici supplementari ammontava a circa 840·000 metri quadrati. L’aumento della domanda è dovuto soprattutto all’andamento dell’occupazione in attività d’ufficio. A causa della crescente digitalizzazione, la quota dell’occupazione in attività d’ufficio in tutti i settori è in costante aumento, pertanto questo settore cresce più dell’occupazione complessiva.
Tuttavia, l’enorme crescita del 2022 dovrebbe restare un’eccezione. Per il 2023 è attesa una stabilizzazione della domanda supplementare, che dovrebbe attestarsi a un livello nettamente inferiore di circa CHF 130·000 metri quadrati.
Vengono mantenute le forme di lavoro ibride
Dopo la pandemia, molte aziende stanno tornando in ufficio e affittando nuovi spazi. Allo stesso tempo, le forme di lavoro ibride saranno mantenute. A beneficiarne sono soprattutto le aree dei centri cittadini che, sulla scia della tendenza ad adottare modelli di lavoro flessibili, hanno migliori opportunità di assorbimento rispetto alle sedi esterne dei grandi centri.
Al tempo stesso, il rientro dall’home office e l’aumento della domanda hanno causato una contrazione della domanda di superfici per nuove costruzioni a uso ufficio. Tuttavia, sta emergendo la disponibilità di nuove superfici esistenti, i cui locatari hanno dato disdetta e devono essere riaffittate: le superfici disponibili si stanno in parte spostando da un immobile all’altro.
Le nuove costruzioni sono poche, ma ferve l’attività di ristrutturazione
Negli ultimi anni l’offerta di nuove costruzioni a uso ufficio è diminuita: attualmente le domande di costruzione sono inferiori del 13 per cento rispetto alla media a lungo termine dell’intera Svizzera. Anche le autorizzazioni edilizie sono inferiori dell'11 per cento rispetto alla media dal 1995. Negli ultimi dodici mesi sono state autorizzate superfici a uso ufficio per un volume d’investimento di soli 1710 milioni di franchi svizzeri.
Il motivo è, da un lato, l’incertezza in merito alla futura necessità di superfici a causa dei modelli di lavoro ibridi e dell’home office. Dall'altro, l’aumento dei costi di finanziamento e l’inflazione immobiliare non favoriscono un volume di investimenti più elevato.
Per i lavori di restauro, invece, il trend è in aumento: il volume delle domande di ristrutturazione è del 23 per cento superiore alla media a lungo termine. A causa dell’aumento dei costi accessori, i risanamenti energetici stanno diventando sempre più rilevanti e le mutate esigenze dovute ai modelli di lavoro ibridi comportato anche la necessità di ristrutturazioni. Anche le ridestinazioni d’uso dovute alla scarsità di terreno edificabile e di abitazioni contribuiscono a una maggiore attività di ristrutturazione.
Aumento dei canoni finali per superfici a uso ufficio nei grandi centri
Per quanto riguarda gli affitti di mercato, si evidenziano differenze regionali. Nei grandi centri, nel 2022 i canoni di mercato sono aumentati di oltre il due per cento. Per quanto riguarda la totalità delle superfici pubblicizzate, la situazione è molto diversa. Questo è evidenziato dal calo medio dei canoni locativi all’offerta del 2,6 per cento rispetto all’anno precedente.
Questo andamento può essere giustificato dal fatto che molte aziende mostrano una maggiore disponibilità a pagare per superfici di alta qualità, a elevata efficienza energetica e in posizione centrale.
Il volume delle superfici sfitte totali misurate attualmente rimane a un livello relativamente elevato. Va detto, tuttavia, che alcune città come Ginevra e Basilea attualmente registrano cali più consistenti, intorno al 15 per cento. Questa situazione, tuttavia, non è sostenibile, poiché gli effetti dell’aumento dell’offerta probabilmente si rifletteranno con un certo ritardo.
Ridestinazione d’uso: trasformazioni di uffici in abitazioni
A causa della scarsità di spazi abitativi nelle città e della presenza di uffici a volte vuoti, la ridestinazione d’uso sarebbe una soluzione logica. Tuttavia, non sempre è di facile attuazione. Nella maggior parte dei casi, la redditività rappresenta un problema centrale, poiché i costi di costruzione in caso di ridestinazione d’uso in genere ammontano a oltre la metà di quelli relativi a nuovi edifici. I rendimenti attesi dei nuovi appartamenti, pertanto, devono superare in modo significativo quelli delle superfici adibite a uso ufficio.
Di conseguenza, spesso si ha disponibilità di condomini o appartamenti in affitto nel segmento di prezzo elevato. Queste condizioni rendono difficili le ridestinazioni d’uso, nonostante la disponibilità in parte elevata di superfici sfitte a uso ufficio e la scarsità di appartamenti. Per questo motivo, vengono realizzate sporadicamente, ma è improbabile che diventino un fenomeno di massa.
Le prospettive sul mercato degli uffici dipendono dalla qualità e dalla posizione
L’attuale forte crescita occupazionale dovrebbe garantire un aumento della domanda degli spazi a uso ufficio almeno fino al 2023. Tuttavia, la crescente affermazione di modelli di lavoro flessibili lascerà il segno anche nel lungo termine e renderà più difficile la situazione del mercato. Questo vale in particolare per le aree periferiche, per le aree esistenti inefficienti dal punto di vista energetico e per gli immobili con planimetrie rigide, che rendono più difficile l’adeguamento dei locali a nuove forme di lavoro.
Anche in vista del prossimo rallentamento economico, si prevede un aumento delle superfici sfitte al di fuori dei centri. Nelle posizioni centrali, invece, le superfici sfitte dovrebbero continuare a diminuire. Per i canoni di locazione si ipotizza un movimento laterale.