Fredy Hasenmaile
Responsabile Analisi immobiliare, Credit Suisse
Sommario
- Mercato degli uffici in evoluzione
- Picco temporaneo nella domanda di spazi per uffici
- Maggiori esigenze in termini di qualità degli uffici
- A fronte di un numero sempre crescente di uffici vuoti, le ridestinazioni d’uso rappresentano un potenziale importante
- Possibili sfide e conseguenze in seguito alla ridestinazione d’uso
- Quanto costa una trasformazione da ufficio ad appartamento
- Ridestinazione ad uso scuola come interessante soluzione
- Nonostante il potenziale offerto, è probabile che le ridestinazioni d’uso rimangano
Mercato degli uffici in evoluzione
La trasformazione del mondo del lavoro, notevolmente accelerata dalla pandemia di COVID-19, sta mettendo sotto pressione il mercato immobiliare degli uffici. L’home office e il desk sharing riducono il fabbisogno di superfici ad uso ufficio. Anche se nel lungo termine questa tendenza sarà ampiamente compensata dalla crescita dell’occupazione, dalla digitalizzazione e dalla terziarizzazione, Credit Suisse prevede comunque una riduzione una tantum del fabbisogno di uffici di circa il 15% entro il 2026, a causa della costante riduzione della presenza in ufficio in molte aziende.
Picco temporaneo nella domanda di spazi ad uso ufficio
La domanda sul mercato svizzero degli spazi per uffici sta registrando un picco intermedio temporaneo. Ciò è dovuto all’effetto della ripresa dopo la pandemia di COVID-19 e alla forte crescita dell’occupazione. Per il 2022, si prevede che la domanda aggiuntiva ammonterà a un totale di 840 000 m² – nel 2023, tuttavia, si dovrebbe assestare su un livello nettamente inferiore, pari a circa 295 000 m².
Maggiori esigenze in termini di qualità degli uffici
I modelli di lavoro ibridi e la crescente digitalizzazione non solo influenzano la necessità di spazio, ma anche le esigenze di qualità di questi spazi. Ad esempio c’è una crescente richiesta di spazi moderni e in buone posizioni che rafforzino l’identificazione dei collaboratori con l’azienda e che possano essere utilizzati in modo flessibile in base alle esigenze. Dal momento che il lavoro individuale concentrato si svolge sempre più spesso da casa, l’ufficio diventa ancora più importante come luogo di comunicazione e di scambio. Anche se la domanda ciclica di spazi ad uso ufficio ha recentemente registrato una ripresa significativa, il cambiamento del mondo del lavoro sta causando il persistere delle mancate locazioni, in particolare per gli immobili che si trovano in micro-locazioni poco efficienti.
Troppi uffici, troppo pochi appartamenti
Mentre in molte città si registra un aumento del numero di uffici vuoti, per gli appartamenti si verifica il contrario. Per questo motivo, la questione della possibilità di trasformare gli uffici vuoti in nuovi appartamenti sta diventando sempre più interessante.
Di fronte agli uffici vuoti, una ridestinazione d’uso presenta un importante potenziale:
- Creazione di nuovi spazi abitativi
- Contributo alla densificazione dei centri cittadini
- La conservazione della sostanza edilizia esistente grazie alla ridestinazione d’uso riduce l’energia grigia
- Riduzione del consumo energetico per m² grazie agli standard energetici moderni
Possibili sfide di una ridestinazione d’uso
Nel caso di un potenziale progetto di ridestinazione, occorre chiarire sia le questioni legali che quelle strutturali ed economiche. La ridestinazione è conforme alle zone? Per chi si occupa dei progetti, questo problema è uno dei principali ostacoli a una più ampia ridestinazione d’uso degli edifici per uffici. Se sì, la localizzazione e l’edificio sono adatti a questo utilizzo? Ci sono alcune sfide da considerare nel caso di una ridestinazione d’uso:
- Molti uffici non sono adatti all’uso abitativo a causa dell’inquinamento acustico e ambientale.
- L’infrastruttura circostante dovrebbe essere adeguata a un edificio residenziale e includere, ad esempio, negozi e servizi ricreativi.
- Il tipo di costruzione deve permettere una ridefinizione della planimetria.
- Dal momento che gli edifici residenziali sono costituiti da unità più piccole rispetto ai complessi di uffici, per l’urbanizzazione sono necessarie scale aggiuntive.
- L’esposizione esterna più accentuata degli appartamenti rispetto agli uffici implica anche modifiche nell’illuminazione o l’aggiunta di balconi e logge.
- Dal momento che servono ulteriori scale, ascensori e vani di servizio all’interno della struttura, il rapporto tra superficie affittabile e superficie utile lorda è spesso peggiore in seguito a una ridestinazione d’uso rispetto all’edificio originale o ai nuovi edifici.
Quanto costa la ridestinazione d’uso da spazio ad uso ufficio a spazio abitativo?
Le modifiche strutturali necessarie per convertire uno spazio per uffici in uno spazio abitativo possono comportare costi elevati. A titolo indicativo, questo tipo di progetti spesso prevede circa il 75-80% dei costi di una nuova costruzione. Tuttavia ci sono studi che dimostrano che le spese possono essere altrettanto elevate, se non addirittura superiori, rispetto a quelle di un progetto analogo per una nuova costruzione.
Dal punto di vista dell’investitore, gli elevati costi di conversione non costituiscono di per sé un ostacolo, a condizione che la conversione consenta di generare proventi sufficienti. Oltre ai costi di ridestinazione d’uso specifici dell’immobile, sono quindi particolarmente importanti gli affitti e le mancate locazioni previsti nei rispettivi segmenti. Concretamente è necessario valutare di quanto si riduce la mancata locazione e di quanto deve essere più alto l’affitto al metro quadro per compensare i costi associati alla ridestinazione d’uso e ottenere almeno lo stesso rendimento su una superficie più piccola.
Fattori che influenzano le decisioni in merito a una ridestinazione d’uso
Ridestinazione ad uso scuola come interessante soluzione
Oltre alla conversione in appartamenti, anche la conversione in spazi scolastici è una variante sempre più diffusa in caso di mancate locazioni persistenti. La conversione in aule scolastiche non solo è molto meno costosa dal punto di vista della struttura, ma i tempi di conversione sono anche più brevi rispetto alle abitazioni. Le scuole, inoltre, sono generalmente locatari interessanti, con una prospettiva piuttosto a lungo termine e un basso rischio di inadempienza.
Nonostante il potenziale offerto, è probabile che le ridestinazioni d’uso rimangano
In Svizzera, Berna e Zurigo sono tra i pionieri delle ridestinazioni d’uso da uffici ad abitazioni. Nel complesso, tuttavia, le ridestinazioni d’uso sono ancora piuttosto rare su tutto il territorio svizzero. La causa non sono tanto gli ostacoli strutturali, ma la redditività spesso insufficiente, da un lato a causa degli elevati costi di conversione, dall’altro a causa della bassa differenza di affitto tra abitazioni e uffici. Tuttavia, alla luce del forte aumento dei prezzi delle materie prime e dei materiali da costruzione e del crescente rilievo della sostenibilità, sta diventando sempre più importante chiedersi se il risanamento di un edificio esistente sia conveniente rispetto alla demolizione e alla nuova costruzione.