Digitalizzazione: analizzare la domanda di immobili
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In che modo la digitalizzazione permette di analizzare la domanda di immobili.

Grazie alla digitalizzazione è possibile raccogliere e valutare più facilmente informazioni chiave, che consentono di analizzare meglio la domanda di immobili. Lo studio sul mercato immobiliare svizzero 2021 di Credit Suisse mostra quali tendenze ne derivano sul mercato degli alloggi.

Effetti dell'emergenza coronavirus visibili in tempo reale grazie alla digitalizzazione

La pandemia da COVID-19 ha messo in risalto quanto sia importante accedere ai dati nel minor tempo possibile per poter valutare la situazione sul mercato immobiliare. Fortunatamente gli attuali strumenti di elaborazione consentono di accelerare la rilevazione dei dati relativi alla domanda. Per esempio l'azienda svizzera proptech Realmatch360 analizza giornalmente in forma anonima gli abbonamenti di ricerca dei principali portali online svizzeri e mette i dati a disposizione dei suoi clienti in tempo reale.

Grazie alla preziosa analisi dei profili di ricerca, è possibile determinare sulla base dei dati se e in che forma l'emergenza coronavirus abbia modificato la domanda di abitazioni. Risulta evidente, per esempio, un incremento della domanda di appartamenti in condominio e case unifamiliari a discapito degli appartamenti in affitto. All'interno dei segmenti i più richiesti sono gli appartamenti di medie e grandi dimensioni. Questo dimostra che le esigenze sul fronte della situazione abitativa sono aumentate.

Sul mercato immobiliare sono più richiesti gli appartamenti di grandi dimensioni

Dall'inizio della pandemia da COVID-19 sul mercato immobiliare sono più richiesti gli appartamenti di grandi dimensioni

Cambiamento dell'indice della domanda: 2/2020 – 12/2020

Fonte: Realmatch360

Ultimo aggiornamento: 12/2020

Nessun allontanamento dai grandi centri nella domanda di immobili

Dall'inizio della pandemia è aumentato il numero di persone che cercano un alloggio in comuni più decentrati. Tuttavia non si può parlare di un allontanamento dai grandi centri. Infatti, negli ultimi anni, l'attrattiva dei grandi centri ha fatto registrare una forte crescita. Quindi molti continueranno ad ambire a un appartamento in affitto nei centri urbani.

Nel caso della proprietà di abitazioni, lo spostamento verso le regioni periferiche appare invece più marcato. Il motivo è attribuibile, tra l'altro, ai prezzi elevati degli immobili nelle zone centrali e al moltiplicarsi delle opportunità di lavoro in home office.

Tuttavia solo nei prossimi anni si vedrà quanto queste tendenze siano destinate a durare. Per questo è importante monitorare costantemente la domanda e non trarre conclusioni affrettate da un'istantanea.

Calcolare l'affitto ottimale sul mercato degli alloggi

Oltre alle preferenze sul fronte della domanda, gli abbonamenti di ricerca rivelano anche informazioni locali sulla disponibilità di pagamento di chi cerca un alloggio. Per proprietari, progettisti, venditori o intermediari è importante sapere perché anche uno scarto di pochi franchi al metro quadrato nel canone annuale può incidere sul successo nell'affitto di un immobile.

In presenza di informazioni aggiuntive sull'immobile, come per esempio età, stato, superficie, posizione e standard di finitura, si può calcolare l'affitto ottimale anche con l'ausilio di moderne applicazioni web.

La digitalizzazione facilita il calcolo dell'affitto ottimale

Determinazione dell'affitto ottimale 

Disponibilità di pagamento (affitto lordo in CHF/mese) per appartamenti di 4 locali a Bienne

Fonte: Realmatch360

Ultimo aggiornamento: 12/2020

Colmare le lacune con la digitalizzazione

In sintesi appare evidente che, oltre alle informazioni sull'offerta e ai dati di mercato, anche l'analisi digitale dei modelli di domanda contribuisce a colmare le lacune nelle conoscenze a livello di progettazione e commercializzazione. Questo è un grande passo in avanti, tanto più che alla luce delle crescenti sfide sul mercato delle superfici a uso ufficio e delle superfici di vendita diventa sempre più importante disporre di maggiori informazioni sui modelli di domanda anche in questi mercati.

«La ricerca sul mercato degli alloggi è più facile ed efficiente.»

Nell'intervista Thomas Rieder, esperto immobiliare di Credit Suisse e coautore dello studio sul mercato immobiliare svizzero 2021, parla della progressiva digitalizzazione sul mercato immobiliare svizzero.

Signor Rieder, nello studio sul mercato immobiliare svizzero 2021 il tema della digitalizzazione del settore immobiliare, con tutte le sue sfaccettature, viene affrontato in più capitoli. In che modo si ripercuote sui locatari e sui proprietari di abitazioni?

Thomas Rieder: Oggi si fa sentire fin dalla ricerca dell'appartamento. 20 anni fa gli annunci degli appartamenti si trovavano praticamente solo nei giornali. Oggi invece gli immobili sono pubblicizzati in primo luogo attraverso i grandi portali online.

Negli ultimi anni, la digitalizzazione ha determinato altri cambiamenti per locatari e proprietari: per esempio le ipoteche possono essere stipulate online o la comunicazione con il gestore avviene tramite una app.

Che cosa è cambiato per chi è alla ricerca di un appartamento?

La ricerca di un appartamento è diventata più semplice ed efficiente. Posso cercare appartamenti idonei in modo molto più mirato. E, grazie alla possibilità di salvare le mie ricerche sotto forma di abbonamenti, la disponibilità di nuovi immobili rispondenti ai requisiti mi sarà comunicata in modo rapido e semplice. Se mi interessa un immobile in particolare, in alcuni casi è possibile una visita virtuale che accelera ulteriormente il processo decisionale.

Ci sono anche svantaggi?

A causa del raggio di ricerca limitato, in tempi analogici era più facile aggiudicarsi un affarone. Oggi, quando viene pubblicizzata un'offerta vantaggiosa, richiama in un batter d'occhio un gran numero di interessati. Ciò accresce la concorrenza e non semplifica la ricerca di un appartamento, nonostante la maggiore rapidità di accesso alle informazioni.

Sui portali immobiliari online vengono generate enormi quantità di dati. Quali conclusioni si possono trarre da questi dati?

Grazie ai progressi in materia di analisi dei dati, è possibile analizzare in tempo reale i dati disponibili sulle piattaforme online. In questo modo si ottengono preziose informazioni sulla situazione di mercato regionale. Sulla base di questi dati siamo riusciti a scoprire rapidamente quali sono gli effetti dell'emergenza coronavirus sulla domanda di appartamenti in affitto e abitazioni di proprietà.

Nello studio ha anche esaminato a fondo l'area tematica dell'Internet of Things (IoT) in relazione alle superfici a uso ufficio. Nel settore residenziale si osserva qualcosa di paragonabile?

Sì, soprattutto negli appartamenti moderni si ricorre sempre più spesso all'IoT per rendere l'appartamento più smart. Si va dalla gestione delle veneziane e dell'impianto di riscaldamento fino all'illuminazione d'ambiente, al sistema d'allarme e alle serrature. In un numero crescente di economie domestiche si trovano anche robot aspirapolvere e tosaerba che svolgono automaticamente la loro funzione.

Inoltre, a livello di pianificazione urbana, l'IoT rappresenta il fondamento delle città intelligenti. Tra gli esempi di impiego figurano sistemi di parcheggio intelligenti, contatori dei consumi energetici smart o il monitoraggio della qualità dell'aria e indicatori di soglia all'aperto.

Sul fronte della digitalizzazione nel settore immobiliare quali altri sviluppi bisogna aspettarsi in futuro?

Nei prossimi anni prevediamo che subirà un forte impulso il ricorso a prodotti e processi innovativi già esistenti. Per esempio i nostri appartamenti saranno ancora più interconnessi a livello digitale. Ma la digitalizzazione guadagnerà terreno anche nell'edilizia. Già oggi, per esempio nei bandi dei progetti di costruzione, gli investitori istituzionali richiedono sempre più spesso la digitalizzazione del processo di progettazione e costruzione mediante Building Information Modeling (BIM).

La digitalizzazione diventa sempre più importante anche nel finanziamento degli immobili, in quanto è garanzia di maggiore efficienza e rapidità dei processi interni alla banca. E oggi l'ipoteca esistente può essere prorogata in modo rapido e semplice tramite l'online banking. Ciononostante, molto spesso il nuovo acquirente auspica ancora una consulenza personalizzata per il finanziamento dell'abitazione di proprietà.

Desiderate sapere come pianificare al meglio la ricerca di un'abitazione propria adatta?

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