er le eredità immobiliari è consigliabile richiedere la consulenza di professionisti esperti.
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Quando ereditare un immobile diventa una sfida

Ereditare un immobile non è necessariamente solo una benedizione. Può anche sollecitare eccessivamente un erede in termini finanziari, come illustrato dal caso seguente.

L'improvviso decesso per incidente dei genitori Elsa e Peter è un autentico shock per i tre figli Andreas (48), Manuela (45) e Ulrich (38). Elsa e Peter hanno provveduto alla loro previdenza e regolato minuziosamente le loro finanze nell'eventualità del loro decesso. I fratelli conoscono il contenuto del testamento olografo e sanno dove i genitori lo custodiscono. Inoltrano il testamento all'autorità competente. 30 giorni dopo la ricezione della disposizione di apertura del testamento, possono richiedere un certificato di eredità che li legittima a disporre del patrimonio dei genitori defunti.

Il valore di mercato dell'immobile 

I genitori lasciano in eredità ai tre figli averi bancari per 150 000 franchi e l'abitazione in stile Liberty in città. Emerge che né Andreas né Ulrich sono interessati all'immobile, mentre Manuela ha sempre apprezzato l'appartamento di 3 locali, tant'è che spesso si è immaginata quanto sarebbe piacevole abitarci. Poiché lei e il marito non hanno figli, per la coppia la posizione vicina al centro città dell'appartamento è una soluzione ideale. Il marito di Manuela è d'accordo con il progetto di acquistare l'abitazione e di liquidare ai fratelli le rispettive quote. La banca ha recentemente stimato a un milione di franchi il valore di mercato dell'immobile. Siccome è ancora gravato da un'ipoteca di 400 000 franchi, la quota patrimoniale ammonta a 600 000 franchi, per cui ad Andreas e Ulrich spetterebbero 200 000 franchi ciascuno.

L'analisi della propria situazione patrimoniale

Ma ci sono dei punti interrogativi: il reddito lordo comune di Manuela e suo marito in ragione di 11 000 franchi al mese è sufficiente per sostenere l'ipoteca? E come dovrebbe apportare la coppia i 400 000 franchi necessari per liquidare le quote dei fratelli? Il loro patrimonio in contanti comune, comprensivo dei 50 000 franchi che Manuela ha ereditato dai genitori defunti, ammonta soltanto a 150 000 franchi. Lo specialista in comunicazione e la traduttrice si trovano all'improvviso confrontati con una serie di problemi complessi al di sopra delle loro capacità.

La banca consiglia sui mezzi propri

Nel verificare se Manuela e il marito sono in grado di sostenere gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione, emerge che con il 32,6% la sostenibilità è di poco inferiore a quella pari al 33% del reddito lordo. A un tasso d'interesse calcolatorio del 5% risultano costi d'interessi annui in ragione di 32 500 franchi come pure spese di manutenzione e accessorie annue (calcolate all'1% del valore commerciale) di 10 000 franchi. L'ammortamento annuo viene tuttavia a cadere, in quanto l'anticipo è riferito all'ipoteca di 1° grado. Con un reddito lordo di 130 000 franchi all'anno e questo anticipo ridotto nel quadro della prima ipoteca, la 45enne Manuela e suo marito potrebbero dunque permettersi un credito ipotecario dell'ammontare massimo di 650 000 franchi.

Sotto il profilo fiscale, l'immobile è vantaggioso per Manuela. Nei cantoni che non applicano l'imposta successoria per i discendenti diretti, questa transazione è esentasse. Poiché Manuela rileva l'immobile dai suoi fratelli in caso di divisione dell'eredità, l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene differita e sarà applicata solo nel momento in cui Manuela dovesse vendere l'immobile a un terzo. A seconda del cantone e/o comune dovrà inoltre prevedere in caso di vendita un'imposta sul passaggio di proprietà. Poiché nell'eventualità di una vendita futura l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare è calcolata sull'intero ricavo e deve essere sostenuta dalla sola Manuela, questo aspetto andrebbe opportunamente considerato in sede di definizione del valore dell'immobile determinante per la divisione dell'eredità.

Le eredità immobiliari possono essere assai complesse.