Dalla casa all'appartamento in condominio. Ecco come pianificare tutto al meglio.
Spesso gli anziani cercano un'alternativa quando la casa diventa troppo grande. Il trasloco da una casa unifamiliare in un appartamento proprio solleva questioni complesse circa il finanziamento, di cui bisogna essere consapevoli.
I figli sono usciti di casa, il pensionamento è sempre più vicino. Molte coppie in questa situazione desiderano lasciare la propria casa e cercare un appartamento in posizione centrale. Se si trova un immobile appropriato, tutto deve avvenire rapidamente perché le abitazioni interessanti sono molto ambite. Sorgono subito alcune domande. Potremo permettercelo anche dopo il pensionamento? Dobbiamo vendere subito la casa o è preferibile tenerla e affittarla? Quali possibilità ci sono per finanziare un nuovo immobile? Una consulenza finanziaria approfondita aiuta a non perdere la visione d'insieme nella complessità del tema.
Vendere o affittare?
Per quanto riguarda il cambiamento d’immobile, vi sono tre possibilità: vendere il vecchio immobile prima di acquistare quello nuovo. In questo modo i mezzi propri derivanti dalla vendita vengono imputati direttamente al nuovo immobile, evitando un doppio onere ipotecario. Se si preferisce aspettare a vendere per realizzare un prezzo migliore, sarà necessario ricorrere a un finanziamento transitorio. Infine, per l’acquisto dell’immobile servono temporaneamente ulteriori fondi liberi e – se non si dispone di sufficiente liquidità – di un’ulteriore ipoteca. Una terza possibilità consiste nel cedere l’immobile in affitto per ridurre l’onere della doppia ipoteca con i proventi della locazione.
Valutare tutti i rischi
Se si prevede di trasferire, un giorno, l’immobile ai propri figli, la terza variante appare quella più conveniente e può rivelarsi pagante anche sul lungo periodo. I proventi della locazione coprono all’incirca l’onere dell’ipoteca e delle spese accessorie sulla casa. Anche se la coppia va in pensione tra pochi anni e le entrate si riducono a 98 000 franchi, l’onere rimane al di sotto di un terzo del reddito (sostenibilità del 30,66%). Per quanto ciò appaia interessante sotto il profilo finanziario, occorre essere consapevoli del rischio di locazione e di sfitto nonché del fatto che la proprietà di due immobili ha conseguenze anche sul piano fiscale.
Esempio di calcolo della sostenibilità per il secondo immobile
In rapporto al reddito attuale, i costi ammontano al 21,46%, vale a dire che, in base al criterio del 33%, sono sostenibili. Nella terza età il reddito è più basso, ragion per cui la sostenibilità è stata calcolata in modo lungimirante anche per questa situazione. Con un reddito congiunto sotto forma di rendita pari a 98 000 franchi, si ottiene per la coppia una sostenibilità del 30,66%. Di conseguenza, entrambi gli immobili sono sostenibili anche in età di pensionamento.
| Situazione |
|
| Reddito annuo lordo totale |
CHF 140 000 |
| Ipotesi reddito lordo dopo il pensionamento (ca. 70%) | CHF 98 000 |
| Casa unifamiliare abitata finora |
| Valore commerciale della casa unifamiliare CHF 1 mio. |
| Ipoteca CHF 660 000 (66%, nei limiti della prima ipoteca, perciò nessun ammortamento) |
| Calcolo della sostenibilità | |
| Costo annuo degli interessi (calcolato a un tasso del 5%) |
CHF 33 000 |
| Spese accessorie annue: 1% del valore commerciale |
CHF 10 000 |
| Ammortamento annuo |
CHF 0 |
| Costi annui |
CHF 43 000 |
| Canone libero realizzabile CHF 3500 al mese |
CHF 42 000 annui |
| Totale costi annui al netto delle entrate da locazione |
CHF 1 000 |
| Appartamento in condominio nuovo (secondo immobile) |
| Valore commerciale del nuovo appartamento in condominio CHF 680 000 |
| Ipoteca CHF 445 000 (anticipo: 65,44%) |
| Calcolo della sostenibilità |
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| Costo annuo degli interessi (calcolato a un tasso del 5%) |
CHF 22 250 |
| Spese accessorie annue: 1% del valore commerciale |
CHF 6800 |
| Ammortamento annuo |
CHF 0 |
| Totale costi annui |
CHF 29 050 |
| Totale costi annui di entrambi gli immobili |
CHF 30 050 |
La questione dei mezzi propri
Se si opta per una vendita futura o una locazione occorre apportare sufficienti mezzi propri. In linea di massima, il capitale proprio vincolato all’immobile attuale può essere trasferito in quello nuovo. Ciò è possibile se l’onere del primo immobile è inferiore all’80%. È quindi possibile aumentare l’ipoteca, ma entro il pensionamento deve essere nuovamente ammortizzata al 66%. Naturalmente è possibile apportare anche altri mezzi propri, derivanti per esempio dalla liquidazione di titoli o da fondi previdenziali divenuti disponibili.
Nel caso di un cambiamento di una proprietà abitativa, il finanziamento può diventare complesso. Contattate il vostro consulente e fissate un appuntamento per analizzare accuratamente la vostra situazione.
