Forte domanda sul mercato delle locazioni abitative. Nonostante la pandemia.
La domanda di appartamenti in affitto si è dimostrata immune alla pandemia. E anche nel 2022 molti locatori riscontreranno probabilmente un vivo interesse sul mercato delle locazioni abitative. Le nuove costruzioni di appartamenti in affitto sono invece in calo. L’offerta rimane pertanto inferiore alla domanda.
L’immigrazione stabile influisce sul mercato delle locazioni abitative
Dopo una breve fase di arresto all’inizio della pandemia, si è avuta una rapida ripresa della domanda nazionale di appartamenti in affitto. I motivi sono da attribuire a una migrazione netta che si mantiene elevata a causa del minor numero di partenze, e alla stabilità del mercato del lavoro svizzero. Di conseguenza, nel 2020 il saldo migratorio è cresciuto di quasi il 25 per cento fino ad arrivare a 66 400 unità e anche lo scorso anno ha superato il livello pre-crisi. Con il proseguimento della ripresa economica, questa cifra dovrebbe rimanere elevata, attestandosi a circa 60 000 anche nel 2022.
Il mercato delle locazioni abitative registra cambiamenti strutturali nella domanda
Anche se la domanda si mantiene sostenuta, si può comunque osservare un cambiamento: a causa dell’home office sono sempre più richiesti gli appartamenti grandi. Questo andamento si è delineato con chiarezza anche l’anno scorso. Inoltre, nel 2019 un’alta percentuale delle economie domestiche in affitto non disponeva ancora di una stanza in più per l’home office. Nelle abitazioni occupate da almeno due persone, tale quota era pari ad almeno il 40 per cento. È probabile che questi cambiamenti nella struttura della domanda perdurino anche dopo la pandemia.
La nuova costruzione di appartamenti in affitto rimane inferiore alla domanda
Nel 2021 in tutta la Svizzera sono state autorizzate quasi 2000 abitazioni in affitto in meno rispetto all’anno precedente. L’effettiva attività edilizia ha probabilmente avuto un calo ancora maggiore: da un lato a causa delle misure igieniche e di distanziamento e dall’altro per una carenza di materiali da costruzione dovuta alle difficoltà di approvvigionamento a livello globale. Quando vengono effettivamente realizzati dei progetti, sempre più spesso non sorgono su prati verdi, ma su edifici già esistenti, in seguito a restauri, ampliamenti, sopraelevazioni, demolizioni o nuove costruzioni sostitutive.
E anche se la tendenza riguardante l’attività edilizia punta verso il basso per i prossimi due anni, per lo meno a lungo termine si intravedono i primi segnali di una stabilizzazione: l’anno scorso, il numero di unità abitative di nuova progettazione non è ulteriormente sceso. E si ritiene improbabile un nuovo calo nella produzione di alloggi per la locazione. Almeno finché non si profila un’inversione di tendenza nella politica monetaria anche in Svizzera.
Mercato delle locazioni abitative: licenze edilizie ai minimi dal 2013
Mercato delle locazioni abitative: licenze edilizie ai minimi dal 2013
Mercato delle locazioni abitative: licenze edilizie ai minimi dal 2013
In molte regioni al di fuori dei centri, l’erosione del potere di mercato dei locatari si è fermata, e questo sembra progressivamente riflettersi sull’andamento della struttura dei prezzi. Secondo le analisi di Homegate, l’anno scorso i cantoni d’impostazione più rurale o turistica hanno registrato un netto aumento dei canoni di locazione.
A livello nazionale gli indici delle pigioni continuano a presentare andamenti diversi in base al criterio di misurazione. I diversi indici hanno tuttavia una cosa in comune: i tassi di crescita hanno recentemente segnalato una tendenza al rialzo.
Mercato delle locazioni abitative: l’aumento dei prezzi si sposta verso i cantoni rurali
Canoni di locazione offerti: tassi di crescita annua per cantone
Fonte: Baublatt, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 12/2021
2022: la ripresa del mercato delle locazioni abitative dovrebbe continuare
La ripresa dei canoni di locazione al di fuori dei centri dovrebbe proseguire nell’anno in corso. Gli importi dei canoni potrebbero tuttavia subire un ulteriore lieve calo (-1,0 per cento) dovuto a un allentamento della pressione sui prezzi degli affitti nei centri e al fatto che in molte località fuori città vi sono tuttora eccessi di offerta significativi.
Nel complesso, il mercato delle locazioni abitative sembra aver superato il peggio. Sia l’eccesso di offerta che le differenze fra città e campagna si sono leggermente ridotti, sebbene siano ancora lontani dall’essere eliminati. La mancanza di una svolta nella politica monetaria potrebbe inoltre portare nel breve periodo a una ripresa dell’attività edilizia e, soprattutto in presenza di una congiuntura debole, a un nuovo accumulo di eccedenze nell’offerta.
