Mercato immobiliare 2022: la pandemia frena l’urbanizzazione
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Mercato immobiliare svizzero 2022: la pandemia frena l’urbanizzazione

La pandemia di COVID-19 sta comportando conseguenze più a lungo termine rispetto a quanto si pensasse all'inizio: i confini sfumati tra lavoro e casa stanno spostando la domanda di coloro che cercano un immobile verso zone meno centrali. Anche se questo non segna la fine dell’urbanizzazione, è probabile che la rallenterà nei grandi centri. Lo studio immobiliare 2022 mostra quali altri effetti ha il cambiamento dell’andamento della domanda sul mercato immobiliare svizzero.

Dallo studio immobiliare emerge che le città perdono attrattiva

Prima o poi, questa pandemia sarà superata e il coronavirus diventerà un virus come tanti altri. Le misure restrittive sono quindi destinate a scomparire, lentamente ma in modo costante. Ma alcuni cambiamenti comportamentali messi in moto dalla pandemia probabilmente rimarranno anche in futuro. Tra questi c’è ad esempio il desiderio della popolazione di avere più possibilità di lavorare da casa. Di conseguenza è aumentata la domanda di più spazio abitativo e di abitazioni in zone meno centrali.

Mercato immobiliare: la crescita demografica crolla

L’urbanizzazione in Svizzera rallenta

Crescita annua della popolazione residente permanente, 1981 - 2020

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 2020

In altre parole, il saldo delle migrazioni interne delle regioni è cambiato a causa della pandemia. Questo è quanto emerge dallo studio di Credit Suisse sul mercato immobiliare 2022. Mentre la popolazione residente in Svizzera è cresciuta dello 0,75 per cento nel 2020, è cresciuta solo dello 0,3 per cento nei grandi centri. Allo stesso tempo, questi ultimi continuano a perdere abitanti a favore delle aree circostanti. Nel 2020, l’emigrazione netta dai cinque centri principali è stata di circa 14.200 persone: il numero più elevato degli ultimi 40 anni. La crescita della popolazione è invece accelerata nelle zone di agglomerazione dei grandi e medi centri dei comuni rurali.

Mercato immobiliare: i grandi centri registrano migrazioni

L’emigrazione dai grandi centri ha avuto effetti positivi altrove. I comuni periurbani che si trovano nel bacino d’utenza degli agglomerati urbani, ma che per altri aspetti sono per lo più rurali, sono cresciuti maggiormente. La migrazione interna è aumentata anche nelle comunità rurali fuori dagli agglomerati e nelle comunità suburbane dei grandi e medi centri.

Nel 2020, le regioni rurali e turistiche hanno inoltre potuto registrare un saldo delle migrazioni interne migliore rispetto agli anni precedenti. Ad esempio, l’entroterra glaronese, i Grigioni centrali e anche diverse regioni del Vallese.

Studio immobiliare 2022: Il divario dei prezzi rende l'esodo dai centri urbani più allettante

A trarre il maggior vantaggio dell'esodo dai grandi centri urbani sono i comuni limitrofi. A causa del forte divario dei prezzi, coloro che sono alla ricerca di un'abitazione possono risparmiare molto sui costi già allontanandosi di pochi chilometri. Ad esempio, i canoni di locazione di un appartamento di 4 locali a Winterthur in media sono più bassi del 26 per cento rispetto a Zurigo. Per la proprietà abitativa, il divario dei prezzi è ancora maggiore. La differenza di prezzo tra i centri urbani e i comuni circostanti più popolari, per un appartamento di quattro locali in condominio di nuova costruzione, può arrivare fino al 40 per cento.

Tuttavia, soprattutto per gran parte degli abitanti di Zurigo o di entrambi i grandi centri sul Lago di Ginevra, anche nei comuni limitrofi l'acquisto di un'abitazione di proprietà potrebbe risultare proibitivo. Di conseguenza per molte persone allontanarsi ulteriormente dalle città, soprattutto a seguito delle possibilità di lavoro più flessibili, rappresenta una nuova opzione. Nella scelta del proprio domicilio, adesso le grandi distanze pesano molto meno se non occorre più coprirle così spesso. Il risparmio sui costi consente pertanto la scelta di un'abitazione più grande.

La domanda di abitazioni proprie nel mercato immobiliare sta cambiando

Si prevede che la domanda di abitazioni proprie si assesterà a un livello più alto rispetto a prima della pandemia. Questo è dovuto principalmente ai bassi interessi ipotecari. Altri fattori che influenzano la domanda sono gli interessi negativi e la tendenza a lavorare di più da casa.

Un importante propulsore del desiderio di avere un’abitazione propria è la pandemia di COVID con i suoi effetti: da un lato, l’importanza maggiore di un’abitazione di buona qualità ha aumentato il desiderio di avere le proprie quattro mura; dall’altro, la crescente diffusione dell’home office permette a molte famiglie di espandere il proprio perimetro di ricerca a regioni periferiche e più convenienti. L’acquisto di un’abitazione di proprietà è quindi una tematica sempre più ricorrente.

Mercato immobiliare: regioni periferiche sempre più richieste

Mercato immobiliare: regioni periferiche sempre più richieste

Andamento del numero di abbonamenti di ricerca per appartamenti di proprietà, indice gennaio 2016 = 100

Fonte: Realmatch 360
Ultimo aggiornamento: 12/2021

Urbanizzazione rallentata: l’indice delle disponibilità abitative parla chiaro

I primi effetti dei cambiamenti nelle decisioni relative alla posizione delle famiglie dovuti alla pandemia di COVID-19 sono già visibili sul mercato immobiliare. Ad esempio, il miglioramento del saldo migratorio, insieme a una minore attività edilizia al di fuori dei centri principali, ha comportato una diminuzione dell’indice delle disponibilità abitative e ha determinato un forte calo dei tempi di inserzione, soprattutto nelle regioni periurbane, rurali e turistiche. Si può osservare che il divario tra città e zone rurali sul mercato immobiliare è diminuito leggermente a causa della pandemia.

La perdita di interesse verso i centri nel primo anno di COVID descritta sopra si può notare anche nel 2021. I dati dei primi tre trimestri del 2021 indicano una dinamica demografica ancora debole con un calo della popolazione in tre dei cinque grandi centri. Il bilancio della popolazione svizzera è di nuovo peggiorato rispetto al 2020 in tutte e cinque le città.

Mercato immobiliare: la dinamica della popolazione dei grandi centri rimane debole

Urbanizzazione: la dinamica della popolazione dei grandi centri rimane debole

Crescita della popolazione residente nei grandi centri, annualizzata

Fonte: organismi di statistica ufficiali, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: T3/2021

Ancora non si intravede la fine dell’urbanizzazione

Diciamoci la verità, la pandemia di COVID-19 annuncerà la fine del megatrend dell’urbanizzazione? È ancora presto per poter rispondere. Le città rimangono i fulcri della vita economica, sociale e culturale. Per questo motivo, molte persone continueranno a voler vivere in città anche in futuro e usufruire della vasta offerta. Di conseguenza, è probabile che l’urbanizzazione continui grazie all’immigrazione dall’estero e a una qualità di vita notevolmente più alta, anche se continuerà più lentamente.

E mentre ancora non è ben chiaro fino a che punto le aziende si affideranno in futuro al lavoro a domicilio e a forme flessibili di lavoro, sembra evidente che la tendenza a una maggiore sedentarizzazione e a meno spostamenti dei pendolari sarà sostenuta anche dalla politica. Potrebbe infatti trattarsi di un grande contributo per la riduzione dell’impronta ecologica.

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