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Mercato immobiliare svizzero 2021: più ambita che mai la proprietà abitativa

Il COVID-19 non ha frenato la domanda di proprietà abitativa. Al contrario: nel corso dell'ultimo anno il desiderio delle proprie quattro mura ha raggiunto un nuovo massimo. Tuttavia, per effetto della crisi del coronavirus e del ruolo crescente assunto dall’home office, si registra un cambiamento in termini di preferenze. Lo studio sul mercato immobiliare svizzero 2021 di Credit Suisse illustra le implicazioni di questo cambiamento per il mercato immobiliare svizzero.

La pandemia non incide sulla domanda di proprietà abitativa

Lo scorso anno la domanda di proprietà abitativa è rimasta elevata, nonostante la crisi del coronavirus. Questo è quanto emerge dallo studio sul mercato immobiliare svizzero 2021 di Credit Suisse. Un motivo potrebbe essere riconducibile al maggior valore attribuito alla situazione abitativa per effetto della pandemia. Inoltre, i costi degli interessi ipotecari relativi al 2020 per gli attuali proprietari si sono ancora ridotti, in media, di 238 franchi all'anno e hanno raggiunto un nuovo livello minimo, pari a 4684 franchi. Per i nuovi acquirenti, ciò significa che i costi di sostenibilità effettivi sono ridotti, grazie a tassi ipotecari stabilmente molto bassi, rendendo l'acquisto di proprietà abitativa interessante in termini finanziari.

La sostenibilità effettiva della proprietà abitativa continua a non rappresentare un problema

Sostenibilità per un'economia domestica media in % del reddito (presupposti: nuova costruzione, manutenzione dell'1%, anticipo dell'80%, ammortamento a 2/3 entro 15 anni)
Fonte: Credit Suisse, UFAB, BNS
Ultimo aggiornamento: 2020

La sostenibilità calcolatoria ostacola l'acquisto di proprietà abitativa

L'acquisto di proprietà abitativa è sempre più fuori dalla portata di molti svizzeri. Infatti, per la concessione di ipoteche le banche non eseguono il calcolo sulla base degli attuali bassi tassi d'interesse, ma della cosiddetta sostenibilità calcolatoria, pari al 5 per cento. Lo scopo è garantire che l’abitazione propria rimanga sostenibile anche in caso di tassi d'interesse più elevati.

Pertanto, a causa dell'aumento dei prezzi degli immobili, ai nuovi acquirenti vengono richiesti mezzi propri sempre più elevati. Il problema risulta particolarmente evidente nei Cantoni Zurigo e Zugo, nella regione del Lemano e nei pressi di Basilea e Lucerna. In queste aree gli immobili sono quasi insostenibili per le economie domestiche con reddito medio.

L’home office accresce l’interesse per la proprietà abitativa al di fuori dei centri urbani

A causa degli elevati prezzi degli immobili nelle zone centrali, gli acquirenti di proprietà abitativa sono spesso attratti dalle aree più decentrate. Questa tendenza sembra destinata a crescere ulteriormente, dal momento che sempre più persone dovrebbero lavorare in home office anche in futuro riducendo il tempo di pendolarismo. Gli esperti dello studio sul mercato immobiliare svizzero ritengono che si amplierà il raggio di ricerca preso in considerazione dalle economie domestiche per il potenziale acquisto della proprietà abitativa. Anche le regioni alpine potrebbero beneficiare di questa evoluzione, poiché il lavoro flessibile aumenta la fruibilità delle abitazioni di vacanza.

Con il maggiore risparmio di tempo aumenta il raggio di ricerca per la proprietà abitativa

Perimetro abitativo per il luogo di lavoro città di Zurigo in base alla percentuale di home office, se il risparmio di tempo viene investito al 50% in tempo di pendolarismo (tra parentesi: tempo di percorrenza in auto alle ore 07.00)
Fonte: Credit Suisse, HERE, Geostat
Ultimo aggiornamento: 2020

Gli immobili esistenti dominano l'offerta sul mercato immobiliare

La scelta di nuove costruzioni a disposizione dei potenziali acquirenti alla ricerca di un’abitazione è sempre più ridotta. Infatti, il calo della produzione di proprietà abitativa in Svizzera rimane invariato e il contesto di tassi negativi continua a favorire la costruzione di appartamenti in affitto. Tuttavia, la scelta di immobili di proprietà disponibili è più ampia di quanto si potrebbe pensare a prima vista, dal momento che negli ultimi anni è aumentato il numero di immobili esistenti immessi sul mercato. Soprattutto nel settore delle case unifamiliari, l'offerta è sempre più dominata dagli immobili esistenti. Un’importante ragione è da ricercare nell'invecchiamento della società: sempre più baby boomer lasciano la loro abitazione di proprietà per motivi legati all’età.

Meno nuove costruzioni per la proprietà abitativa

Percentuale di nuove costruzioni sulle transazioni
Fonte: Real Estate Datapool, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento T4/2020

 

I prezzi della proprietà abitativa continuano a crescere

La domanda di proprietà abitativa supera ancora l'offerta. Lo scorso anno ciò ha prodotto un aumento dei prezzi degli immobili superiore alle previsioni: nell'arco di un anno i prezzi degli appartamenti in condominio di standard medio sono aumentati del 5,1 per cento e quelli delle case unifamiliari del 5,5 per cento.

Nel 2021 la crescita dei prezzi dovrebbe stabilizzarsi, dal momento che i rigidi requisiti di finanziamento normativi limitano ulteriori margini di rialzo. Gli esperti di Credit Suisse prevedono una crescita dei prezzi del 3 per cento per gli appartamenti in condominio e del 4 per cento per le case unifamiliari.

Lo studio sul mercato immobiliare svizzero indica una solida domanda di appartamenti in affitto

Anche la domanda di appartamenti in affitto si mantiene sorprendentemente stabile durante la pandemia di COVID-19, per effetto della forte immigrazione dello scorso anno. Inoltre, è nettamente diminuito il numero di emigranti, poiché il mercato del lavoro svizzero ha mostrato di essere particolarmente resistente alla crisi rispetto ad altri Paesi. Al contempo, le elevate barriere all'entrata nel mercato della proprietà abitativa sostengono la domanda di appartamenti in affitto.

Tuttavia, in seguito alla crisi del coronavirus, gli esperti si chiedono se la struttura della domanda si stia allontanando in modo permanente dai centri urbani. Mentre la prossimità all’offerta di cultura, tempo libero e ristorazione negli ultimi mesi è passata in secondo piano, hanno acquisito maggiore importanza caratteristiche degli appartamenti come balconi, spazi sufficienti per l’home office e la vicinanza ad aree di svago all’aperto in prossimità dei centri urbani. Le aree in sui concentrerà in futuro la richiesta di appartamenti in affitto e altre interessanti analisi sul mercato degli appartamenti sono i temi presi in esame dallo studio sul mercato immobiliare svizzero.

Siete interessati alla proprietà abitativa e desiderate sapere come si prospetta la situazione della sostenibilità nella regione desiderata?

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