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Fondi e azioni immobiliari stanno perdendo slancio

Gli investimenti immobiliari indiretti quali fondi e azioni immobiliari presentano tuttora rendimenti di tutto rispetto, come dimostrato dallo studio sul mercato immobiliare nel 2018 realizzato da Credit Suisse. Anche i prossimi anni dovrebbero essere caratterizzati da bassi tassi d'interesse e da premi elevati per i fondi immobiliari.

Grazie al rally di fine anno, gli investitori svizzeri in immobili indiretti si lasciano alle spalle un altro anno positivo. Con una performance complessiva del 10,1% (azioni immobiliari quotate) e del 6,6% (fondi immobiliari quotati), sono stati quasi raggiunti gli straordinari risultati del 2016 nonostante si sia leggermente indebolita la spinta favorevole sul fronte dei tassi e si sia registrato di nuovo un volume elevato di aumenti di capitale e nuove quotazioni (circa CHF 3 mia.) per i fondi.

Tuttavia, relativamente agli investimenti immobiliari esteri e alle alternative d’investimento nazionali la performance è risultata nettamente peggiore dell’anno precedente. Pertanto lo Swiss Performance Index ha conseguito un rendimento complessivo del 19,9%, le azioni immobiliari nell’eurozona addirittura il 27,3%.

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Performance investimenti immobiliari indiretti

Performance complessiva, indice: 1° gennaio 2016 = 100, rendimento dei titoli di Stato elvetici decennali

La performance ottenuta in passato non offre alcun tipo di garanzia per il futuro andamento del valore. La performance può essere compromessa da provvigioni, commissioni e altri costi nonché dalle oscillazioni dei tassi di cambio.

Fonte: Datastream, Credit Suisse

I bassi tassi d'interesse sostengono gli investimenti immobiliari

I corsi azionari sono stati trainati dalla svalutazione del franco in combinazione con l’approssimarsi di un miglioramento della situazione economica. Tuttavia, con la ripresa aumenta anche il rischio di tassi più elevati che agirebbe da freno sugli investimenti immobiliari. La probabilità che la Banca nazionale svizzera (BNS) aumenti i tassi di riferimento per la prima volta già nell’anno in corso è aumentata per effetto del miglioramento del contesto economico e di politica monetaria.

Tuttavia appare più probabile che la BNS attenda un primo passo da parte della Banca centrale europea e non intervenga attivamente prima del 2019. Pertanto, le condizioni quadro macroeconomiche e di politica monetaria dovrebbero sostenere per un altro anno gli investimenti immobiliari e contrastare, nonostante il clima di tensione sui mercati degli utenti, un crollo della performance.

I fondi immobiliari rappresentano un'alternativa alle obbligazioni

Il principale fattore trainante per i sovrapprezzi pagati in borsa (aggi) sui valori netti d’inventario dei fondi immobiliari è rappresentato dal tasso d'interesse a lungo termine che presenta una correlazione negativa con gli aggi. Ciò è dovuto al fatto che gli investitori considerano gli investimenti immobiliari indiretti come alternativa ai titoli di Stato e alle obbligazioni societarie e ripartiscono i loro fondi tra questi investimenti sostitutivi in base al livello dei tassi.

Anche la crescita economica esercita un’influenza sugli aggi. Tuttavia, in questo caso la correlazione è positiva, poiché un’economia fiorente presuppone anche un miglioramento delle prospettive di rendimento degli immobili. Infine, anche gli aumenti di capitale, le nuove quotazioni e i lanci assumono un ruolo essenziale poiché determinano, ad esempio, una ridistribuzione patrimoniale dei fondi basati su indici e pertanto presentano una correlazione negativa con gli aggi.

In media, i premi per i fondi immobiliari dovrebbero rimanere sostanzialmente invariati

In funzione dei fattori sopra indicati, Credit Suisse hat elaborato un modello previsionale per l’andamento degli aggi dei fondi immobiliari. Il livello medio degli aggi del 2017 (circa 30%) dovrebbe mantenersi nei prossimi cinque anni (27%– 29%) anche se, nel breve periodo, sono probabili notevoli oscillazioni di segno positivo e negativo. Il principale fattore che influenza lo sviluppo previsto è il tasso d’interesse a lungo termine che, anche nei prossimi cinque anni, dovrebbe mantenersi mediamente su livelli bassi.

Aggio-dei-fondi-immobiliari-dal-2000

Aggio dei fondi immobiliari incl. previsione

Aggio stimato e osservato, in % del valore netto d’inventario (fondi immobiliari quotati); tratteggiato: previsione e scenari

La performance ottenuta in passato non offre alcun tipo di garanzia per il futuro andamento del valore. La performance può essere compromessa da provvigioni, commissioni e altri costi nonché dalle oscillazioni dei tassi di cambio.

Fonte: Datastream, relazioni annuali e semestrali dei fondi, Credit Suisse

Nessuno scenario prevede un aumento degli aggi per i fondi immobiliari

Lo scenario debole e quello forte sono molto simili; ciò può essere parzialmente ascritto agli effetti opposti dei fattori considerati. In base al modello, gli aggi più elevati risultano da uno scenario economico debole, caratterizzato da bassi tassi d’interesse a lungo termine e da una crescita economica modesta.

Abbiamo valutato uno scenario complementare nel quale i tassi d’interesse a lungo termine seguono uno sviluppo dinamico simile a quello registrato tra il 2005 e il 2008, quando il tasso d’interesse a lungo termine aumentò dall’1,9% al 3,3%. In questo scenario, che riteniamo molto improbabile, l’aggio subisce un calo di circa 10 punti percentuali nei prossimi cinque anni. Pertanto, dal punto di vista degli aggi nessuno degli scenari considerati lascia prevedere uno slancio positivo.

Il rendimento medio degli investimenti immobiliari è in calo

A prescindere dall’aggio, per ottenere una prospettiva dei rendimenti complessivi degli investimenti immobiliari indiretti è necessario tenere conto anche di altri due componenti chiave, il rendimento da distribuzione e la variazione del valore netto d’inventario.

Pertanto, apportando al modello una lieve modifica che tenga conto, oltre che dei tassi d’interesse a lungo termine, anche di quelli a breve termine, è stata redatta una previsione dei rendimenti complessivi. Da questo modello risulta per i prossimi cinque anni un rendimento complessivo medio compreso tra il 3,5% e il 4,0%, un valore che implicherebbe una netta flessione rispetto ai cinque anni precedenti (5,8%).

Rendimento-annuale-indice-fondo-immobiliare-dal-2000

Rendimento annuo degli investimenti immobiliari indiretti

Rendimento complessivo annuo dell’indice SXI Real Estate Funds; tratteggiato: previsione e scenari

La performance ottenuta in passato non offre alcun tipo di garanzia per il futuro andamento del valore. La performance può essere compromessa da provvigioni, commissioni e altri costi nonché dalle oscillazioni dei tassi di cambio.

Fonte: Datastream, relazioni annuali e semestrali dei fondi, Credit Suisse

Il rendimento dei fondi e delle azioni immobiliari dovrebbe rimanere positivo

Gli aggi non sono più i fattori trainanti del rendimento, ma non influiscono neanche negativamente poiché nello scenario principale si prevede che non presentino variazioni sostanziali. I valori netti d’inventario, invece, dovrebbero avere un andamento peggiore rispetto al recente passato a causa della tendenza laterale dei tassi d’interesse a lungo termine e a causa della leggera tendenza al rialzo dei tassi d’interesse a breve termine.

Nello scenario alternativo, nel quale oltre a un netto incremento dei tassi d’interesse a lungo termine si assiste anche a un rapido aumento dei tassi guida come tra il 2004 e il 2008, ci attendiamo un rendimento complessivo annuo dell’1,3% che, per quanto nettamente inferiore, rimane comunque positivo. Nel complesso, per i prossimi anni prevediamo un leggero rallentamento della performance degli investimenti immobiliari indiretti, ma non un crollo del mercato.