Persiste la pressione sul rendimento nel settore degli investimenti immobiliari diretti

La ripresa congiunturale permette agli investitori di trovare nuove opportunità

La forte ripresa congiunturale iniziata lo scorso anno probabilmente continuerà. Inoltre, si prevede che le restanti restrizioni dovute alla pandemia saranno in gran parte sospese nel corso dell’anno. Ciò colloca di nuovo le prospettive a lungo termine al centro dell’attenzione degli investitori.

Come devono essere adattati ora i portafogli immobiliari per il periodo post COVID-19? Da un lato, le prospettive di generare proventi dei singoli segmenti sono mutate. Dall’altro, le crescenti tendenze inflazionistiche degli USA e dell’eurozona ci ricordano che l’era dei tassi di interesse estremamente bassi è destinata a finire.

Gli investimenti immobiliari diretti godono di una domanda incontrollata

In Svizzera, tuttavia, il momento non è ancora arrivato. Nonostante i rendimenti del mercato dei capitali abbiano avuto una tendenza al rialzo all’inizio dell’anno, alla luce di un rendimento medio del flusso finanziario netto del 3,3 per cento per immobili residenziali e misti da investimento, il premio di rendimento per gli investitori immobiliari rimane alto nel confronto a lungo termine. Le ampie transazioni sul mercato dei capitali di fondi immobiliari e società anonime immobiliari nell’ultimo anno testimoniano la forte domanda, così come la significativa crescita dei crediti ipotecari in essere per le imprese, che occasionalmente è stata pari al 6 per cento rispetto all’anno precedente.

Questa impressione è confermata dai dati di transazione per gli immobili residenziali e misti da investimento. Secondo l’Investment Real Estate Performance Index SWX CIFI, la crescita dei prezzi in questi segmenti ha ripreso nel corso dello scorso anno: nel 4° trimestre 2021 i prezzi di transazione erano superiori del 5,9 per cento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente e il rendimento totale ha raggiunto il 9,1 per cento. La causa di questo è da ricondurre probabilmente alla crescita dei prezzi per le case plurifamiliari.

I bassi tassi d'interesse influenzano positivamente le valutazioni degli investimenti immobiliari diretti

Nonostante i rendimenti del mercato dei capitali abbiano superato i loro minimi, è probabile che per il momento continui il sostegno da parte del tasso di interesse alle valutazioni di immobili da investimento. Dal 2004, i tassi di sconto medi utilizzati per la valutazione dei beni immobili dei fondi immobiliari svizzeri sono scesi dal 5 al 3,3 per cento. Nel mentre, la differenza tra i tassi di sconto e il tasso d'interesse privo di rischio è salito quasi a 400 punti base. A causa dell'aumento dei tassi d'interesse a lungo termine, questa differenza si è ridotta a poco meno di 320 punti base entro il 2021. Di conseguenza, vi è ancora margine per rettifiche al ribasso dei tassi di sconto.

Gli investitori immobiliari prevedono un miglioramento delle prospettive di generare proventi

Anche se la ripresa congiunturale dovesse continuare nel 2022, la pandemia da COVID-19 sta lasciando le sue traccie sul mercato immobiliare. Da un lato, ha portato a spostamenti della domanda all’interno e fra i diversi segmenti. E dall'altro, le tendenze inflazionistiche sono state innescate da una politica fiscale e monetaria espansiva, nonché da squilibri nelle catene di approvvigionamento globali. Anche se questi sono gestibili in Svizzera, gli investitori dovrebbero comunque prepararsi a ulteriori aumenti moderati dei tassi d’interesse a lungo termine e riconsiderare le loro strategie.

Infatti, contrariamente a quanto avvenuto finora, la classica strategia «buy and hold» non dovrebbe più garantire rendimenti a lungo termine. La compressione dei rendimenti, soprattutto nelle posizioni più ambite, ha raggiunto un livello che indica un notevole potenziale per correzioni di valore in caso di futuri aumenti dei tassi d’interesse. Ciò chiama in causa il rapporto rischio-rendimento delle strategie conservative, come la concentrazione di immobili residenziali core nei centri urbani. Questo rende ancora più importante, quindi, avere una strategia d'investimento che si concentri su una buona diversificazione regionale e settoriale e che prenda in considerazione anche gli immobili con potenziale di aumento dei proventi o sviluppi immobiliari, nonché gli investimenti all'estero.