Immobilien erben
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Esempio di calcolo: eredità di un immobile

Manuela eredita un appartamento insieme ai suoi fratelli e vorrebbe rilevarlo. Come fa a finanziare l'appartamento e liquidare i suoi fratelli?

I tre fratelli Andreas (48 anni), Manuela (45 anni) e Ulrich (38 anni) ereditano dai genitori deceduti, oltre ad averi in banca e titoli per un importo di CHF 150 000, anche un appartamento in un vecchio palazzo restaurato in città. Andreas non ha alcun interesse per l'appartamento, dato che possiede già una casa. Ulrich si è stabilito in Francia e preferisce che la sua quota di eredità gli venga corrisposta in denaro. Manuela e suo marito vivono nella stessa città in un appartamento molto più piccolo e vorrebbero rilevare l'appartamento dei genitori.

Valore commerciale: CHF 1 mio.

Da una stima emerge che l'immobile ha un valore di CHF 1 mio. È ipotecato per CHF 400 000. L'intera massa successoria ammonta pertanto a un importo netto di CHF 750 000 o CHF 250 000 per fratello/sorella. I due fratelli maschi si dividono gli averi in banca e i titoli, ricevendo ciascuno CHF 75 000. Manuela rileva l'appartamento inclusa l'ipoteca in corso e deve liquidare ai suoi fratelli rispettivamente CHF 175 000, affinché tutti e tre ricevano alla fine la stessa quota ereditaria di CHF 250 000. I risparmi di Manuela non sono tuttavia sufficienti per questi pagamenti compensativi. Per tale motivo desidera aumentare l'ipoteca sull'immobile.

Aumento dell’ipoteca

Per evitare che un proprietario vada incontro a problemi sul lungo periodo, gli istituti di credito applicano per la sostenibilità delle ipoteche un tasso d'interesse calcolatorio del 5%, tenendo conto inoltre delle spese di mantenimento e accessorie. Manuela può aumentare l'ipoteca da CHF 400 000 a CHF 650 000. Ciò determina un onere mensile comprensivo delle spese accessorie pari a CHF 3540 – un terzo del reddito di Manuela e suo marito.

Fondi propri supplementari

Con l'aumento dell'ipoteca di CHF 250 000 e altri CHF 100 000 del loro patrimonio, Manuela e suo marito riescono a liquidare i due fratelli. L'ipoteca è pari soltanto al 65% del valore commerciale. Decade così l'obbligo di un ammortamento mensile e i criteri per il calcolo della sostenibilità a lungo termine sono soddisfatti.

Grazie a questo finanziamento Manuela e suo marito vivono in un appartamento decisamente più grande e bello a condizioni molto più convenienti di prima.