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Attesa una performance annuale positiva per gli investimenti immobiliari indiretti svizzeri

Lo scorso anno gli investimenti immobiliari indiretti svizzeri hanno subito correzioni di valore. Che si sono rivelate eccessive. Il rapporto prezzo/rischio è di nuovo molto attraente. Si prevede una performance annuale positiva per i fondi e le azioni immobiliari.

Gli investimenti immobiliari indiretti hanno iniziato positivamente il 2019

In tempi di incertezza gli investimenti immobiliari svizzeri sono relativamente stabili: pur non essendo riusciti a sottrarsi alla spirale discendente che ha dominato i mercati lo scorso anno, le correzioni di valore sono risultate ridotte rispetto ad altri investimenti. Le società immobiliari svizzere hanno conseguito un rendimento complessivo del –2,1 per cento, mentre i fondi immobiliari hanno registrato -5,3%. L'ampio indice azionario SPI ha segnato nel contempo una perdita pari a -8,6 per cento.

La rettifica di valore si è rivelata eccessiva. Gli investimenti immobiliari indiretti si sono affacciati al 2019 con valutazioni attraenti. Poiché nell'attuale contesto gli immobili sono considerati poco rischiosi, molti hanno deciso di optare per questa classe d'investimento. Già nelle prime settimane del 2019 è stato così possibile compensare le perdite dello scorso anno.

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Correzioni di valore per fondi immobiliari svizzeri e azioni

Performance complessiva degli investimenti immobiliari indiretti, indice: 1° gennaio 2017 = 100; rendimento dei titoli di Stato elvetici decennali

Fonte: Datastream, Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 06.03.2019

Impennata temporanea per i rendimenti degli investimenti immobiliari

Dal fronte dei tassi soffia al momento un vento favorevole per gli investimenti immobiliari. Da fine 2018 i tassi d’interesse a lungo termine hanno segnato infatti un netto calo; di conseguenza i premi di rendimento di fondi e azioni immobiliari svizzeri hanno raggiunto livelli elevati rispetto ai titoli di Stato.

A seguito della performance negativa, si sono decisamente ridimensionate anche le maggiorazioni sul prezzo d'acquisto, i cosiddetti aggi, dei fondi quotati, passate in media dal 28,3 per cento nel 2017 al 15,6% nel 2018, attestandosi per la prima volta al di sotto della media di lungo termine. Fino alla fine di febbraio 2019 si è registrato un nuovo rialzo al 21,6%.

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Aggio dei fondi immobiliari di nuovo nella media di lungo termine

Andamento degli aggi dei fondi immobiliari quotati (scala di destra) e transazioni sul mercato dei capitali.

Fonte: Datastream, vari siti web di fornitori di fondi, Credit Suisse

Elevata domanda di investimenti immobiliari indiretti per le superfici a uso ufficio

Al momento sono molto richiesti azioni e fondi immobiliari con focus commerciale. In particolare le superfici a uso ufficio beneficiano della situazione congiunturale favorevole. Il mercato degli alloggi continua invece ad essere caratterizzato da un eccesso di offerta.

Gli investitori sono quindi più attenti alle superfici sfitte, come dimostrano gli aggi: i fondi immobiliari residenziali con perdite di redditi da locazione sopra la media hanno evidenziato a fine febbraio 2019 aggi più bassi (11,3%) rispetto a quelli con perdite di redditi da locazione inferiori alla media, che hanno segnato un aggio medio del 19,5%.

Azioni e fondi immobiliari: quando e dove investire

Le azioni immobiliari beneficiano in misura maggiore della ripresa congiunturale rispetto ai fondi immobiliari. Tuttavia, presentano un andamento più ciclico e potrebbero essere più colpite da una congiuntura meno favorevole. I fondi immobiliari sono invece particolarmente sensibili alle variazioni dei tassi d’interesse. Un aumento dei tassi di interesse a lungo termine determina una più debole performance dei fondi.

Pertanto, gli investitori che si aspettano una stabile ripresa economica dovrebbero aumentare la ponderazione delle azioni immobiliari; chi invece prevede tassi d'interesse bassi dovrebbe puntare sui fondi immobiliari.

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I fondi immobiliari sono più sensibili ai tassi d'interesse rispetto alle azioni immobiliari

Rendimenti annualizzati degli investimenti immobiliari indiretti e indici azionari a confronto; 1°T 1990 – 4°T 2018, 1°T 1995 – 4°T 2018
* 1°T 1999 – 4°T 2018

Fonte: Bloomberg, Datastream, Credit Suisse

Il 2019 potrebbe diventare un anno interessante per gli investimenti immobiliari indiretti

Le basse aspettative di variazioni dei tassi d'interesse e una congiuntura ancora decisamene favorevole dovrebbero continuare a sostenere la domanda di investimenti immobiliari indiretti. Per le azioni e i fondi immobiliari si prospetta quindi una performance annuale positiva.

Oltre alle aspettative di rialzi futuri dei tassi, la spina nel fianco restano gli sfitti sul mercato degli appartamenti in locazione. In linea generale, dovrebbero essere chiaramente avvantaggiati i titoli con basse perdite di reddito da locazione, una buona diversificazione regionale e aggi non troppo elevati.

Per saperne di più sul mercato immobiliare svizzero 2019

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