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Edificare la casa dei propri sogni con un credito di costruzione

La costruzione di un'abitazione propria è per molti un sogno. Prima della realizzazione ci si interroga sul finanziamento della costruzione. La risposta, nella maggior parte dei casi, è l'accensione di un credito di costruzione presso una banca. Questo offre un'elevata flessibilità e un quadro chiaro di tutti i costi per la costruzione dell'abitazione a credito.

Il finanziamento della costruzione è diverso dall'ipoteca

Abitare fra quattro mura di proprietà è un sogno che molti, arrivati a un certo punto della vita, desiderano realizzare. Forse però una casa acquistata potrebbe non rispondere a tutte le esigenze individuali. Chi non intende accettare compromessi opta per una nuova costruzione o un'importante ristrutturazione. Tuttavia questo richiede parecchio denaro e, solo in rari casi, è possibile finanziare un simile progetto senza alcun ricorso al capitale di terzi.

La soluzione è un credito di costruzione. Diversamente da quanto avviene con un'ipoteca, in questo caso non viene erogata una somma fissa. Il committente dell'opera e la banca concordano semplicemente un plafond creditizio massimo per un conto apposito, che viene utilizzato per la copertura delle spese correnti per l'edificazione della casa. L'importante è elaborare preventivamente, in collaborazione con la banca, un calcolo accurato dei costi, perché il credito deve garantire il finanziamento dell'intero immobile.

Nel credito di costruzione, gli oneri per interessi si mantengono a lungo su livelli bassi

Tuttavia la costruzione dell'abitazione non può essere finanziata completamente senza alcun impiego di mezzi propri. Almeno il 20 per cento della somma complessiva deve essere coperto dal committente dell'opera con mezzi propri, prima dell'inizio dei lavori, mediante versamento sul conto di costruzione. Con questo denaro vengono saldate inizialmente tutte le fatture ricevute per la costruzione dell'immobile. Solo quando tutti i mezzi propri sono esauriti interviene il credito di costruzione vero e proprio.

La somma del credito, contrariamente all'ipoteca, non è fissa bensì flessibile. Questo è il grande vantaggio del finanziamento della costruzione, perché la banca calcola gli interessi solo sull'importo già utilizzato come credito. D'altro canto il tasso d'interesse applicato è piuttosto elevato e generalmente corrisponde al tasso d'interesse di un'ipoteca a tasso variabile maggiorato di una commissione.

Il denaro sotto forma di credito di costruzione è vincolato alla finalità per cui è erogato

Non è possibile disporre liberamente del capitale erogato mediante il credito di costruzione. Tale denaro è infatti vincolato per tutta la durata del finanziamento e può essere speso solo per far fronte ai costi sostenuti per l'immobile. Al fine di assicurare questo, è la banca stessa a eseguire tutti i pagamenti tramite il conto di costruzione.

Il committente dell'opera non ha alcuna possibilità di accedere al conto. È tenuto a trasmettere alla banca tutti i documenti giustificativi di artigiani e architetti relativi ai lavori eseguiti sull'abitazione. Questa procedura offre anche vantaggi per il committente dell'opera: infatti lo sgrava dalle relative incombenze e semplifica il controllo dei costi. Questo è importante perché, in caso di progetti consistenti, come la costruzione di un nuovo edificio, anche con la migliore pianificazione è difficile avere sotto controllo tutti i costi.

Il credito di costruzione viene consolidato alla fine dei lavori

Una volta ultimata la casa, il credito di costruzione non è più necessario. Si prospetta quindi il consolidamento. Di norma, dopo la fine dei lavori, l'intero prestito è convertito dalla banca a scelta in una ipoteca. Questa è regolarmente soggetta a interessi e se il capitale proprio versato è inferiore a un terzo della somma complessiva deve essere ammortizzata.

Comunque un consolidamento integrale alla fine della fase di costruzione non è l'unica possibilità. Qualora gli interessi per il finanziamento della costruzione siano nettamente superiori agli interessi ipotecari, finanziariamente può convenire un consolidamento parziale prima della conclusione della costruzione. Tuttavia l'ipoteca non può essere superiore all'importo del credito di costruzione utilizzato fino a quel momento. Chi, per tempo, interpella in merito il consulente clientela presso la banca ed esegue esattamente tutti i calcoli, in determinate circostanze, beneficia di interessi inferiori.

Procedura per il finanziamento di una costruzione con credito di costruzione e consolidamento integrale

Nella prima fase dopo l'inizio dei lavori occorre utilizzare dapprima i mezzi propri versati. Solo successivamente si ricorre al credito di costruzione vero e proprio. Ultimata la costruzione, il debito derivante dal credito di costruzione viene convertito in un'ipoteca.

Fonte: Credit Suisse

Trovare il finanziamento della costruzione ottimale

Qualsiasi nuova costruzione o ristrutturazione è unica e il suo finanziamento comporta propri requisiti specifici. Per questo può convenire un raffronto tra diverse soluzioni per il finanziamento della costruzione. Queste possono differenziarsi in modo significativo anche per tassi d'interesse, durata massima, importo minimo e condizioni richieste per il progetto di costruzione. La decisione circa il finanziamento deve essere ben ponderata. Getta le fondamenta per l'intero progetto di costruzione. Una volta trovata la soluzione ottimale, il sogno di un'abitazione propria è più prossimo alla realizzazione.

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