Investimenti immobiliari diretti: opportunità negli immobili per la logistica
La nostra competenza in breve

Ottenere rendimenti interessanti a lungo termine. Con gli investimenti immobiliari diretti.

La crisi del coronavirus ha lasciato il segno. Tuttavia, gli investimenti immobiliari diretti continuano a offrire rendimenti relativamente interessanti. Negli immobili per la logistica, gli investitori con un know-how in questo settore e che dispongono di un patrimonio elevato e grandi portafogli trovano buone opportunità per realizzare ulteriori rendimenti e una diversificazione. Anche le case plurifamiliari rimangono una valida possibilità per investire in questo ambito.

Gli immobili logistici offrono un grande potenziale

Lo scoppio della pandemia di COVID-19 nella primavera del 2020 ha generato notevoli ripercussioni sui mercati finanziari e non ha risparmiato gli investimenti immobiliari. L’incertezza e i timori di una recessione tra gli investitori hanno provocato il crollo dei prezzi degli investimenti immobiliari quotati anche in Svizzera. Ma ciò non si è verificato nella stessa misura per tutti i segmenti di mercato. Lo scorso anno, ad esempio, gli investimenti in immobili logistici hanno registrato un andamento positivo in controtendenza e continuano a mostrare un grande potenziale. Questo segmento beneficia della crescita del commercio online come conseguenza della pandemia, dato che i fornitori hanno bisogno di grandi superfici per offrire la loro gamma completa di prodotti e servizi. Anche molte imprese manifatturiere amplieranno ulteriormente le loro superfici logistiche nei prossimi anni.

La domanda dovrebbe quindi aumentare. Al contempo, l’offerta in Svizzera è limitata. Ciò porta a un aumento dei prezzi e alla pressione sui rendimenti lordi, che dal 2011 sono già diminuiti dall’8 al 5,9 per cento. Tuttavia, l’elevata domanda crea anche un nuovo potenziale a livello di prezzi locativi. In particolare nel caso delle grandi e moderne superfici di stoccaggio in buone ubicazioni è probabile che in futuro anche i redditi locativi effettivi aumenteranno.

Per accedere efficacemente al mercato immobiliare nel settore logistico, gli investitori necessitano di un approfondito know-how specifico. Tuttavia, per gli investitori con ingenti portafogli immobiliari può essere opportuno dare uno sguardo al segmento, nonostante l’elevata complessità. Per tre ragioni:

  • Gli immobili logistici possono fornire un contributo positivo al rendimento complessivo del portafoglio. Ad esempio, nel 2019 il loro premio di rendimento (il rendimento da cash-flow netto) rispetto a uffici e superfici retail ha superato 150 punti base.
  • Gli immobili logistici forniscono un contributo significativo alla diversificazione del portafoglio immobiliare complessivo, poiché i rendimenti sono guidati da fattori diversi rispetto a quelli degli immobili residenziali o a uso ufficio.
  • La scarsità dell’offerta, insieme alle prospettive positive per la domanda, indica che gli immobili logistici continueranno a svilupparsi positivamente anche in futuro.

I rendimenti degli immobili logistici sono sganciati da quelli delle superfici di vendita

Rendimento complessivo (total return) secondo l’indice immobiliare svizzero (MSCI)

Performance storiche e scenari dei mercati finanziari non sono indicatori attendibili dei risultati futuri

Fonte: MSCI
Ultimo aggiornamento: 2019

Il segmento residenziale rimane attraente per gli investimenti immobiliari diretti.

Nonostante la pandemia, anche gli investimenti diretti in immobili residenziali e misti hanno registrato una performance positiva lo scorso anno, mettendo a segno un guadagno del 3,2% (basato sulle transazioni). Allo stesso tempo, la compressione dei rendimenti è proseguita e i rendimenti iniziali nonché i rendimenti netti dei flussi di cassa delle case plurifamiliari hanno raggiunto nuovi minimi. Il persistente contesto di tassi d’interesse negativi dovrebbe tuttavia continuare a offrire un margine per l’aumento del valore commerciale e di conseguenza per rendimenti positivi derivanti dalla variazione di valore. Le case plurifamiliari rimangono pertanto un investimento interessante per gli investitori dotati di patrimoni sostanziali e nel 2021 dovrebbero generare ancora rendimenti complessivi del 4,0-4,5 per cento.

I prezzi degli investimenti immobiliari diretti nel segmento residenziale sono in rialzo in molte regioni

Crescita dei valori commerciali delle case plurifamiliari per regione MS, 2019; frecce: Tendenza rispetto alla media a lungo termine dal 2010

Performance storiche e scenari dei mercati finanziari non sono indicatori attendibili dei risultati futuri

Fonte: REIDA, Meta-Sys, Credit Suisse, Geostat
Ultimo aggiornamento:12/2019

Le superfici commerciali perdono attrattiva

Le azioni immobiliari e i fondi immobiliari commerciali, dal canto loro, non si sono completamente ripresi dalla crisi causata dalla pandemia di COVID-19. Infatti, oltre alle perdite dovute alle riduzioni degli affitti durante il lockdown, il clima di incertezza relativamente alla domanda a lungo termine di superfici di vendita, uso ufficio o posti letto in strutture alberghiere ha dato adito a un profondo scetticismo negli investitori riguardo a queste tipologie di superfici commerciali.

Il valore commerciale degli immobili non dovrebbe essere penalizzato dalle perdite temporanee. Per queste aziende, conteranno di più le prospettive a lungo termine, come ad es. gli ulteriori sviluppi nel commercio online o un persistente boom dell’home office. Al di fuori delle location più prestigiose esiste il pericolo di flessioni della domanda a lungo termine, la cui portata non può attualmente essere quantificata.

Investire direttamente nel settore immobiliare continua a offrire opportunità

I rendimenti degli investimenti immobiliari diretti sono sotto pressione in molte località. Ciononostante, finché permangono tassi d’interesse negativi, restano attraenti rispetto alle alternative disponibili. Per gli investitori con un portafoglio immobiliare a lungo termine, gli aumenti dei tassi d’interesse rappresentano il rischio maggiore, in quanto potrebbero portare a correzioni significative del livello dei prezzi.

Nel caso delle superfici commerciali nelle location più prestigiose nonché per gli immobili logistici e residenziali, lo scenario più probabile configura attualmente lievi aumenti di valore. Per gli investitori resta cruciale monitorare attentamente le tendenze della domanda ed effettuare opportuni adeguamenti della loro strategia di investimento.

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